TOD模式：推进城市进化的时代产物 | 品牌课堂（第19期）

2020年9月29日，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》正式发布。这是中国首个TOD标准，填补了国内TOD领域团体标准的空白。

什么是TOD模式？

TOD（transit-oriented development）是源于美国的一种城市发展模式，是指以公共交通为导向的城市发展模式，此模式以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，进行高密度开发，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，公共化配置土地资源和公共资源。

TOD基本模型

赋予项目原则的TOD

六大开发重点

六大开发重点紧密围绕TOD模式助力城市升级的宗旨，每个原则都凸显TOD模式的特点并最大化其城市价值。

TOD模式提倡步行。开发需要保证安全，活力感和舒适性；

优先考虑非机动交通网络布局。在保证自行车道路网络的安全与完整同时，也为车辆停靠与存放提供充足安全的空间；

创建密集的街道路网。创建满足从A点到B点，步行和自行车的路线比机动车路线短；

在大容量公共交通附近进行开发。在靠近中转站进行较高密度的开发建设，可以最大限度地聚集人气、商业与产业来激活城市；

各业态多元开发。保证用地平衡，住宅、办公、零售、商业等功能混合。多元化的使用会增加当地街道的活力；

增加区域密度。密集型的城市发区必须垂直而不是水平地扩张，高密度的生活是非常有吸引力的。

TOD开发重点内容

截至2019年，全国开通轨道交通城市数已达40个，运营总长度超过6736公里，并且共有65个城市的轨道交通线网规划获批，其中63个城市轨道交通规划已在实施中。万科、绿地、龙湖、华润、京投等企业早已纷纷入局并引领TOD模式对城市进化的不断贡献，未来，围绕城市轨道交通建设的TOD发展蓝海规模巨大。

赋予时代榜样的TOD

国内经典案例解析

案例一：

国内首个TOD综合体——广州凯达尔枢纽国际广场

坐落于广州东部交通枢纽中心的凯达尔枢纽国际广场（ITC），以约36 万㎡的体量承载了印象城购物中心、万豪酒店、甲级写字楼、SOHO空间等4大业态，是广州东部的地标项目，也是国内首个TOD综合体。

凯达尔枢纽国际广场

串联粤港澳大湾区核心城市带，构建一小时经济闭环，ITC凭借3条国家铁路、2条城轨、4条地铁共9大轨道交通的黄金交通资源，是名副其实的“流量担当”，年交通客流可达2 亿人次，成为大湾区最具商业价值的综合体之一。

大湾区核心交通枢纽整体布局

以凯达尔枢纽国际广场及新塘站为中心，围绕交通枢纽在广州东部规划新一代信息技术、新能源汽车、金融科技上下游产业链，形成三大千亿级产业集群。同时，形成以知识密集型、资本密集型经济为核心的广州东部CBD，城区、城际、省际三个层次的“轨道高速生活圈”，实现整个粤港澳大湾区的全方位贯通，强化广州“东大门”的交通地位。为广州服务珠三角城市群、向东辐射珠江东岸、粤东和长三角城市提供重要战略支撑。

广州东部CBD

凯达尔TOD创造性的采用“车站核+城市走廊”融合商业楼体设计，拥有“四大首层”，接驳巴士站、接驳地铁站出入口、包含城际轨道入站大厅，站轨道站台与裙楼链接、国铁平台与新塘高铁站点无缝连接，打破了传统轨道路网格局，实现站城统合、无缝一体，向城市高效导入人流拉动城区经济发展的同时，快速联动周边城市资源，促进城际均衡发展。

案例二：

“微缩城市”——杭州万科天空之城

2019年万科杭州携手杭州地铁，共同进行了TOD新时代的城市实验“地铁万科天空之城”，体量达134万㎡，除51万㎡住宅外，还规划有产业办公、小学、商业等复合业态，构建出全场景的消费、办公、生活蓝本，整个项目堪称“微缩城市”。

2019年初，万科杭州提出了“游轮体验”，倡议在城市节点区实践一站式“微缩型城市”理念，黄龙万科中心为城市智慧赋能。

黄龙万科中心

通过结合车辆段特点，杭州万科天空之城规划出“V轴·一径·三核心”的空间格局，并实现了以时间换空间的布局。通过大量通行时间的节约，以及多元业态的复合，形成活动组织有效性。

杭州万科天空之城业态布局

杭州万科天空之城在打造中融入了以互动性公园、开放共享空间、城市TOD节点、公交枢纽，社区慢行系统等多维度美好生活的复合场景。真正做到深挖土地价值、打破城市空间功能的限定，实现了社会效率的提高与人际协作的促进。

赋予时代能量的TOD

优势与意义

随着城镇化的推进，城市交通面临着重大压力，TOD能有效缓解，并借助其庞大的交通网络，链接城市居民与商业休闲空间，对城市建设有着重要意义。

01

引导发展多中心城市格局

TOD模式的推行将改变过去城市发展单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施TOD综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力；引导优化城市空间新形态：TOD综合开发坚持城市综合运营的理念，通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多空间，有效避免城市景观大同小异的问题。

02

引导提升城市消费水平

TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，留住轨道交通的客流，提升城市消费能级。

03

引导缓解大城市不良环境

一是通过适当调配容积率，优化土地资源的利用效率；二是营造舒适宜居、交通便捷的生活环境，引导人们选择绿色出行，减少空气噪音污染；三是通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵；引导完成城市综合转型：解放稀缺和高价值的城市空间资源，重新分配到更具社会和经济效益的用途中。

赋予时代未来的TOD

发展趋势

城市格局升级，TOD+时代到来。

TOD随着时代进步也在不断地进化，它引导着对效率性和合理性这种现代化趋势中追求的价值观进行思想转变，为用户提供更有价值的场所，这也是一种营城理念的转变，通过重塑“站城人”关系，未来TOD+时代将体现城市对人的关怀。

1.传统TOD到TOD+：传统“轨道+ 物业、社区、小镇、新城”精化为“TOD+城市地标、枢纽站点、绿色环保、运动健康、产业链等”；

2.宏观化到精细化：从宏观战略定位转变为精细化、人性化站点设计公交站点、空间设计、换乘衔接；

3.探索模式到标准完善：指标量化体系评定标准、各要素协调管理的不断完善；

4.新城模式到开放式街区：由宽路大网新城基建转为空间灵动、用户多样及功能复杂的街区打造。

5.配套商业到场景式消费：将配套商业利用垂直空间，增加轨道交通营运效率，同时增加收入；

6.基建设施到区域升级：提升基础设施水平、改善环境，促成区域产业升级，改变城市功能形象，提升周边环境和建筑质量；

7.轨道+交通到城市共同体：项目形象由简单的生活配套提供场所，转为客群定位精准、更人性化、现代化的城市共同体；

8.传统行业到绿色基调：打造低碳交通系统发展高效清洁交通工具及建材，建造社区绿色空间等。

TOD+时代

综合来看，TOD模式意味着高质量、周到的城市规划和土地用地设计、设计建造形式等，最终实现从以汽车为中心的城市社区，转向以步行，自行车和公交系统为中心的城市。

伴随城市的不断升级，TOD模式也会不断升级，未来在反哺地铁超大规模网络运营、提升可持续发展能力、创造更多的就业岗位之外，更将真正实现地铁上盖，多方共赢，让城市生活更美好的良好愿景。

END

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