干货|资深律师教你如何与居间人花式过招！

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作为投资人，在做土地拓展过程中，一定程度上接触最多的可能就是行形形色色的居间人。

通俗点说就是推荐人，中间人。

现在从一个律师角度来分享，在做房地产投资并购项目时，尤其交易模式初判时涉及的基础的法律知识以及如何辨别各种中间人。

从原则上来看，地产投资人应当与项目推介人和平共处，这样说是因为我们需要从这类人中获取土地信息。

但是由于项目推介人形形色色，专业的非专业的吹嘘哄骗的什么类型都有，所以也不能盖棺定论否定这类群体.

既不能轻易拒绝任何一个推荐给你信息的居间人，但又不能因为居间人提供的不专业的信息，自己判断不了降低工作效率。

因此要高效的识别推荐人的实力和项目的真实性就非常重要。

02

案例一：关于居间人向你索要资料。

中间人要求提供个认购意向书、居间服务合同、资金证明。。。然后才能给你项目资料。

招式拆解：

很多中间人要这些东西，有一种可能其实是他原本没有取得业主委托也没有拿到这些土地证等项目资料，他希望凭借你提供的上述资料取得业主信任委托。

案例二：有关二级市场土地转让条件。

有一次，和一个项目推介人谈，对方说：这块地的老板跟当地国土局局长很熟，这块地可以直接办土地过户的！

招式拆解：

总结一句话：土地不是你想卖，想卖就能卖。相关行政主管部门在办理土地过户手续时，一定是要申请人提供一堆资料审核的，其中最重要的两个核心资料就是土地证、审计报告。

案例三：是关于共管账户/监管账户。

对方提出的一个商务条件是，双方签订协议后，对方名义开立的共管账户，然后我们向该账户打1000万的定金进去，作为双方合作的基础。或者设立监管账户，但同样必须是对方名义开立的。

招式拆解：

我们先不考虑共管账户和监管账户的区别，谁更优的问题。说到底，就是个银行账户，以对方名义开立的银行账户，就是对方的账户，对方随时有可能通过其他途径将账户中的钱套走。

案例四：有关法院执行程序、破产程序法律规定。

我们曾经遇到一个对方称是通过司法拍卖方式拿地的项目，说是跟这个法院院长很熟，让我们参与法院组织的目标地块的司法拍卖，正常缴纳拍卖款取得目标地块！

招式拆解：

后来我们在网上查询到，这块地的项目公司已经进入破产程序了。从现行的法律规定，我们知道区法院就不会再管这事了，我跟区法院交钱就是竹篮打水。

案例五：有关土地使用权使用登记制。

这块地现在就是这个公司的！我们收了他的股权，这块地就是你的啦！看，这是我们在国土局打印出来的红线图。

招式拆解：

判断单位和个人是否享有土地使用权，就要看县级以上人民政府核发的证书，这个证书的名字叫做《国有土地使用权证》，不是出让合同、更不是红线图。。。其他的都是居心叵测！

案例六：烂尾项目历史遗留问题的解决方式。

我们之前接触过的一个烂尾的项目，对方我们不给尽职调查，要求直接签合同！

对方还解释说，这块地是有很多历史遗留债务，政府帮忙垫了一部分的，不过没关系，现在是什么年代啦，我们先要求政府直接办土地过户然后再还钱。而且这个项目和政府是什么什么关系。

招式拆解：

几十年前的老城区商业地块，烂尾还不给尽职调查，这里面多少锅（债务）我要背？

对于烂尾项目历史遗留问题，处理的原则基本上都应当是，在合作协议签署之前或者在付款前，锁定与项目有直接关系的债权债务，并且通过重新签署债权债务确认书明确债务偿还的时间、方式等，保证历史遗留问题不会影响合作方对项目的重新开发，否则我们就有权解除合同终止合作。如果不能做到这点，不会有谁愿意去做接盘侠。

案例七：创新型工业用房（M0）产权分割

这个是有段时间，广东这边刚出孵化器等新型产业用地的政策时候，有个中介过来推介工业用地，说现在国家出新政了，工业用地可以分割产权啦！

招式拆解：

国家层面的法律法规没有明确规定工业用房产权分割问题，但是，在各个地方层面，工业用地使用权是不允许分割出让的，只允许整体出让。

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看着上面案例，再想想自己接触的形形色色的中间人，是否有的很熟悉呢。

想想很多投拓人也是累觉不爱，造成这一乱象可能跟这个行业入门门槛低有很大关系。

结合接触的各种案例，我们把项目推荐方大体分为以下几种类型：

非专业居间型

他只是刚好认识了某个项目的业主。他可能也是刚刚进入居间这个圈。他也可能只是顺便帮别人传播信息。

吹嘘哄骗型

号称自己拥有中央领导、省里领导等丰富的政治、社会资源，夸口有调农用地指标、改变土地用途的能力等等

专业居间型

他现在或者以前就是某公司的投资大拿。具有丰富的项目投资经验，与业主有一定深度的往来。