上市一年，股价飙涨153%，宝龙商业做对了什么？
这一年，宝龙商业很快又很稳。
2019年12月30日，宝龙商业在港交所上市，成为首家在港上市商业运营服务商。
许健康（左）许华芳（右）
上市后的宝龙商业很快就开始对外扩张。
2020年1月21日，商业体量达到18万㎡的柯桥宝龙广场签约落定，这是宝龙商业上市后首个达成合作的轻资产项目；到了3月1日，疫情复工开始有序进行，拿地才几个月的珠海金湾宝龙城开工建设......
快速扩张的同时，宝龙商业的发展又很稳健。
今年，多方因素影响下，大批物业公司上市，形成了物企上市潮，不过，部分物企出现上市即破发的情况，也有在上市热潮过后股价一跌再跌。
对比来看，宝龙商业去年以9.5港元/股发行，到今年12月30日，刚好一年时间，截至当日收盘，股价为24港元/股，市值为154.56亿港元，股价较去年发行价涨幅约为153%。
股价一直长红，一路走高，上市不到半年，宝龙商业就因良好的资本市场表现获纳入MSCI中国小型股指数成分股，花旗、高盛高华、美银证券等多家券商机构给予宝龙商业“买入”评级。
花旗研报
那么，在众多物业股中，宝龙商业为何能脱颖而出？又是凭借什么一直获得资本市场的青睐？
对于资本市场来说，看一家公司是否有投资价值，最先看的就是公司的财务数据。
根据宝龙商业招股书显示，就截至2018年12月31日的在管建筑面积（不含停车场）而言，宝龙在中国所有商业运营服务供应商中排名第四，市场份额为0.8%。
来源：宝龙商业招股书
2016年至2018年，公司总在管建筑面积（包含商业与住宅面积）分别为1440万㎡、1570万㎡、1660万㎡，年复合增长率约为7.36%。
2016年至2018年公司收入分别为7.527亿元、9.73亿元、12亿元，年复合增长率为26.3%。同期纯利润分别为6290万元、7860万元、1.333亿元，年复合增长率为45.6%。
数据来源：宝龙商业招股书
宝龙商业分拆上市前三年，不管是建筑规模，还是公司收入，都在稳步增长，到了上市后，宝龙商业的“稳”也延续了下来。
今年初，宝龙商业上市后发布的首份年报显示，截至2019年12月31日，集团实现收入16.2亿元，同比上升35%；实现净利1.786亿元，经调整后的净利为2.08亿，同比增长约56%。
2020年上半年，疫情最艰难时期，宝龙商业实现总收入8.686亿元，同比去年同期，依然录得15.95%的双位数增长；同期净利约为1.449亿元，同比去年同期，增长了66.4%。
由此来看，在现金流充足、负债不高的情况下，公司发展很稳定，可以有足够的资金对外扩张。
当然，数据是看一家公司潜力是否远大的一项重要指标，也要看到这家公司在实际操作过程中是如何执行的，如何扩大自身优势的。
梳理今年宝龙商业的动作，可以看出宝龙在保持稳定的同时，也在加速。
1）轻资产运营能力越来越强
2020年7月6日，宝龙商业发布公告称，公司将收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，这是宝龙商业上市后收购的首家商管公司。
来源：宝龙商业公告
通过此次并购，宝龙商业直接获得14个零售商业项目。关键是收购浙江星汇之后，宝龙商业的版图借此扩大，向浙江地区辐射，并占据领先优势。
从此次收购来看，一方面符合宝龙商业深耕长三角发展战略，另一方面也是宝龙商业运营能力与日俱增的体现。
除了通过收并购向外扩张之外，宝龙商业也通过轻资产输出，提升品牌影响力。
以12月6日开业的苏州星韵宝龙广场为例，该项目是宝龙商业第14个第三方输出管理项目，项目从签约落地到开业仅仅花了54天，并且实现了百分百招商率。
来源：宝龙商业 HK9909公众号
不到两个月，完成轻资产项目输出，对于运营商的运营能力是很大的挑战，也能说明，随着时间的推移，宝龙商业在运营管理上已经有了一套适合自己的打法，有能力在短时间内完成轻资产输出。
2）疫情后仍新开9个项目
今年，受疫情影响，对于所有企业来说都是一次大考。
宝龙商业在疫情结束后，仍然新开9个项目，并新增签约项目35个。数据显示，截至12月底，宝龙商业已布局118个商业项目，已签约管理商业总建筑面积超1130万㎡。
同时，宝龙商业也向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，在管住宅物业总建筑面积约2200万㎡。
3）智慧商圈3.0，加速数字化布局
数字化时代，运营商对于数字化的运用也越来越重要，如何高效运营是企业成败的关键因素。
再加上今年疫情，数字化转型成为重中之重。
宝龙商业开启数字化时代还要追溯到2018年，其与腾讯合作，启动“纽扣计划”，实行线上线下融合，将消费者、商户、业主以及宝龙商业自身连接起来。
到今年1月3日，宝龙商业、微信支付携手宝龙商业旗下30余家购物中心，正式上线智慧商圈3.0最新功能“支付即积分”，通过微信支付即积分功能，可以方便消费者，增强消费者与宝龙商业之间的粘性，有效利用各类资源，提升运营效率。
今年7月，宝龙商业又携手支付宝推出宝龙悠悠支付宝消费积分，智慧商圈的范围再次扩大。
来源：宝龙商业 HK9909公众号
可以看到，上市一年，宝龙商业并没有停下前进的步伐，一直在向外加速扩张，增强集团核心竞争力以及运营能力。
前文说过，这几年宝龙商业不管是收入还是利润，都很不错，同时，上市一年，宝龙商业一直在外扩，这些都是现在看得到的。
除此之外，宝龙商业还有很多无形中的软实力。
1）地产+商业，双上市平台稳步发展
从招股书可以看到，宝龙商业目前的收入来源大部分源于宝龙地产，基本上宝龙地产的所有项目都由宝龙商业管理，这就有了最初的规模。
随着外扩步伐加快，自身的底蕴与外部扩张项目相结合，可以扩大规模，形成规模效应。
同时，宝龙地产和宝龙商业，两个平台可以相辅相成，不管是拿地还是后续运营，都有着先天优势。
2）深耕长三角，在长三角占据优势
一直以来，不管是宝龙集团创始人许健康，还是现在宝龙商业总裁许华芳，两代人都坚定地看好长三角的潜力，深耕在长三角，以长三角为核心向外拓展。
在今年宝龙商业中期业绩会上，再次显露出宝龙商业对长三角的期望，定下了至2025年实现在管项目超150个，其中长三角实现在管项目超100个的目标。
最新数据显示，宝龙商业已在全国布局118个项目，其中长三角布局项目占比高达71%。
来源：宝龙商业 HK9909公众号
3）瞄准粤港澳大湾区，精准布局
自粤港澳大湾区发展规划落地实行以来，大湾区的一举一动都影响着全国的发展，可以说，占领大湾区，就可以获得更多优质资源。
2019年12月14日，宝龙集团与珠海市政府正式签订战略合作框架协议。珠海，成为宝龙商业撬动粤港澳大湾区的起点。
据了解，宝龙商业将在珠海打造高新区宝龙城（在建）、金湾宝龙城（在建），未来三年内会在珠海落定4个商业项目。
这意味着宝龙商业“1+1+N”战略布局已形成密集网络优势，为宝龙商业的未来打下了坚实的基础。
2002年，以全国政协委员身份参加了全国两会的许健康，了解到中国要在2020年基本实现小康社会。宝龙地产的发展方向就此转变，从传统房地产转向商业地产，成为商业地产领域的开拓者。
经过多年发展，宝龙从第一家福州宝龙广场（2007年开业），到现在已经布局了2个宝龙一城、5+个宝龙城、65+个宝龙广场、30+个宝龙天地，宝龙商业已经形成了四大产品线，实现了多元化发展。
来源：宝龙商业 HK9909公众号
而宝龙商业的未来也已经定下了目标：通过20年努力成为全球前10的商业地产商，未来5年的规划其实只是通往大目标的过程而已。
过去，现在，未来，宝龙一直坚定地植根商业地产领域，不管是开创者许健康，还是继承者许华芳，都在为“让空间有爱”这一企业理念而努力。
茑屋书店何以成为“朝圣之地”，
它的经营秘诀是什么？
一家所在城市仅5万人口的图书馆，
全年进馆人数为何能超过100万人次？