丁祖昱：2020年房地产10大预测

文\潘永堂

演讲人：易居集团总裁 丁祖昱

地点：上海静安体育馆

2019年最后一天

上海静安体育馆

人山人海、4000多人齐聚

国内陆产人一年一度的盛会，丁祖昱评楼市发布会盛大开启。老潘受邀现场聆听，也择现场3小时核心观点进行分享。

3小时多的演讲，核心分为四大部分。

对2019年房地产的总结盘点；

对过去10年中国房地产的变化总结；

对未来10年房地产产周期的展望'；

以及对2020年房地产的10大预测。

part 1 ：2019年中国房地产的核心总结

1，2019年今年销售额会超过16万亿。

2019年土地成交面积先起后落，商品房成交面积也是经历了春夏秋冬趋势向下，而二手房也是先起后落……三大关键数据都显示，2020年之后行业下行压力较大。

2，2019年“地王”不太贵，单价上来说TOP10强的单价都没有突破7万\平米，对比过去1、2年，上海土地拍卖超过10万\平米。

3，面积看重庆，金额看上海。

重庆成交面积第一，但成交量下滑，

上海成交金额上升了20%，厦门北京成交涨了60%。

北京成交上涨有60%原因是因为双限房，限价房，真正市场化的房子也就成交了30%。

4，深圳的房价真的没涨吗？答案是未必。

广州的销售均价涨了20%，以前房价和装修价格是分开的，现在是合并在一起了。所以上涨了20%。

5，销售均价，涨幅榜而言长三角占一半。

倒挂是短期机会，但目前一二手房价倒挂将全面收窄。

苏州、上海新房与二手房比0.79，目前很多城市倒挂项目数量正在减少。

成都有5个城市新房相当于周边二手房73折扣。

6，顶豪北京占比全国半壁江山，很多也还是前年网签转移到2019年的，20万\平米的全国16套。上海6个。

目前中国顶豪产品数量并不像想象中那么高，毕竟中国顶豪阶层数量并不像想象中那么丰厚。

7，百亿神盘10个创新高。比如济南，重庆、昆明的融创文旅盘三个都超过100亿。

8，二手房崛起，上海、厦门的成交量比新房成交量超过了2倍。

9，全年二手房价格涨不动，基本都是跌多涨少，2019年各大城市二手房房价下降压力很大。

10，2019年房地产产品成交结构中，刚需仍然主导，改善需求有提升。

11，2019年百强房企增长失速。因为从2016年开始就在50%，而今年是6.5%左右。

从去年到今年是跳水式的失速。

如果百强增速回归到10%以下，那么这个房地产行业的增长还是很不乐观的。

12，投资日益谨慎，9月开始踩刹车。拿地整体回归二线，二线供应土地非常有限。

去年二线拿地占比38%，今年二线占比超过45%。

13,2019年上半年拿钱，下半年没钱。

整个融资额从上半年4600亿大幅降到2800亿左右。今年房企整体资金压力巨大。

14，百强房企开始清算重组。

2018年破产文书申请458个，而2019年破产申请文书上涨到520个。

今天清算重组赶早不赶晚。因为早一点还能清算一定的价值，晚了可能会面临非常被动的局面。

15，单盘产能下降，竞争加剧。典型房企在售数量开始增加，单盘产能从过去2016年10亿降低到如今的5.9亿。

16，房地产营销2019年常规手段失效，卖房就是靠渠道。

目前2019年渠道占比50%。而且渠道佣金大于2.5%，甚至超过10%，不满归不满，年末去化档口还得靠渠道带客。

17，三房四房面积取消，现在三房越做越小，四房的面积也在去下滑，四房持续增多，95后开始买豪宅。95后上海购买千万以上豪宅的占比11.7%。

18，2019年房企产品户型创新是非常有限。比如可变户型、极小户型的出现。270度广角边厅，方厅都是微微改善，产品开始关注场景，从改造场景到制造场景转变。

19，要注意，租赁市场一线城市是核心之核心。

一线租金贵3倍，北京的租金坪效是重庆、合肥的4倍。

北京的套均租金是重庆合肥等城市的4倍。

而北京上海市场规模长沙合肥的20倍。所以租赁市场一线城市是核心之核心。

另外今天租赁都不愿意去远郊。上海在中心区域的租赁大约占据了68%。所以长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。

20，长租公寓估值回归起点。从起步期的10到泡沫期的30到如今冷却期的低于10。

21，商办物业北上深同时出现租金、出租率双降，这是值得政府和市场警惕的，压力的确非常大。其实住宅刚刚感受到凉意，那么商业则是寒意。商办销售市场同样萎缩。目前全国大宗资产交易基本集中在一线城市，而上海大宗资产交易基本占据全国的高达50%。

22，物业股表现超出大家预期。

今年物业股平均上涨了56%，最高一家物业股价上涨超过200%，物业公司11家IPO创造新高，而且今年物业收并购非常多。物业股票表现与公司规模出现正相关，因为开发商规模大意味着交付的物业面积更大。

23，产业地产供地最多的城市是青岛，价格上来说，深圳产业地产的地价最高，是超过600万\亩，而对比南昌是15万\亩。大概时候40多倍。

part  2  过去10年中国房地产总结和盘点

1，土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入，房地产税收贡献六分之一的财政收入。房地产对GDP贡献超过七分之一。房地产为中国提供了5000万个就业岗位。

2，过去10年，十大房企进驻城市数量翻了2倍，今年达到1249个。

3，短短10年，城镇人口新增1.62亿人口，房地产发挥巨大贡献。

4，10年时间，人均居住面从20910年的31平米增长到39.8平米。

5，10年间，中国房地产销售均价从4700元\平米上涨到9000多元\平米。近期三年卖房子赚钱效应减弱，一个观察样本楼盘是这3年间的投资买房51%赚了，12%维稳，剩下37%的亏损。

6，过去10年，房地产企业的住宅开发依旧是主流，住宅成交占据了84%，商办占据仅仅16%。主打的模式就是三高模式，即高增长，高杠杆，高周转。

7，过去10年有6家房企稳居前10，有碧桂园恒大万科，保利中海绿地。榜首十年增长超7000亿。

8，过去10年房企多元化方向逐步明确，基本做了三步走。

即从跨界多元到全面布局，再到逐步聚焦。

目前基本围绕房地产上下游，围绕房地产不动产的相关行业布局，而后逐步聚焦。目前三个方向是相对走通了，即商业物业和公寓租赁。

9.多元化之路欧房企已经开始全面入局商业，但差距拉开，前20%的商业地产布局的投资规模超过后面80%布局商业的投资综合。

从物业看营收开始从千亿时代进入万亿时代。即从10年前2500亿到如今突破10000亿。

租赁行业，目前龙头房企都进入租赁领域。文旅地产，养老地产、产业地产、写字楼市场来看，未来只有少数企业能够活下来，未来洗牌还会加剧。

part 3  房地产未来10年的预测

1，房地产是中国最大的制造业

未来十年，房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性增强，房地产将是中国最大的制造业，中国商品房总量预计将达到150亿平米，总市场规模达到150万亿元。

2，人口需求的变化，是房地产面临的最大变化。

按照目前的趋势，未来十年出生人口至少还会减少4000万。结婚人数预计会减少3400万对，下降约30%，“丈母娘效应”对房地产的拉动效应会减弱。

此外，基于对人口结构的分析，未来十年购房主力人口将减少6100万，20、30、40年代的老人养老地产需求弱。

• 50后、60后已经基本退出买房行列，数据是82%的50后、60后不打算买房。

• 70后、80后购房核心看二孩。但事实上，71.4%的认为一个小孩也够了，愿意生2个小孩的自由17.4%。

• 90后购房仍然是刚需，目前已经自有住房大概占据46%。90后依旧是未来很多年的购房主力。

• 95后养猫的比重超过养娃的比重，很多95后更愿意去做养老。

未来十年，房地产行业产品适应需求变化，将加速创新。

比如，如何去做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品，以及针对90、95后需求，阳台、厨房等功能空间怎样配置，甚至车位的配置规范可能都需要修改。

3，未来城市将聚焦这50个城市。

• 1，资源禀赋：北上广深杭州占据最强优势

• 2, 人口发展：北上广深依旧值得看好。

• 3，地产交易：上海一二手房交易总量依旧高居前三。

• 4，新经济：在以宠物、咖啡、外卖经济等为特点的新经济领域，成都杭州天津将紧随一线城市

综合评价：长三角城市走在前列，TOP50榜单占据4成。

4，未来10年房企面对行业洗牌的全面升级。从一枝独秀到十项全能

这10项核心表现为三大领域的专业能力。

其一，核心能力：融资。

房企融资分化很严重，仅仅4.3%，最高15.6%。

未来十年，房企最核心的还是要看融资能力，在行业利润有限的环境下，相对于融资能力，对融资成本的把控更为重要。

其二，专业能力，投资产品开发营销服务。

• 投资能力追求零库存，类似制造业。再过三年，比土储规模意义不大，土储结构更重要；未来不比土储，而是比土储年限。

• 产品趋势是按需定制

• 开发的趋势是降本提质，类似家电行业目前品质越来越高，但价格并没有上涨；

• 营销的目标是精准高效

• 服务的趋势是创造价值。

其三整个管理能力，核心表现为组织人力激励文化。

1，组织架构没有最好的，只有最合适为去佳。

2，人力资源：现在不是到处挖挖，而核心是80%变成内部培养。

3，激励：跟投面临瓶颈期。

4，文化：整个企业内在外在的差异化标签。

5，不动产时代已经来临。

未来十年全国不动产市场规模将达到500亿平米，让不动产动起来将成为不动产市场价值最大的释放。

• 1，不动产价值释放：从100亿平米到300亿平米再到500亿的价值释放。

• 2，大物管直冲3万亿。目前从基础物业和增值物业的扩充，未来100+上市的物业房企，目前仅仅23家，但是物企也开始出现分化。

• 3，商办供应过剩，资管时代开启。目前办公空置率超安全线的城市近8成。

• 4，租赁市场巨大，聚焦细分领域：中国婚育和购房时间推迟显著，租赁需求就会增加。目前结婚年龄从25岁到28.5岁，国内500强企业规模越来越大，企业租赁需求提升。蓝领群体基础庞大，市场潜力大。,

• 5，未来10年，90、95后、00后将成为租赁需求主力。

6，老龄社会已经到了，养老地产靠运营

2030年养老产业的规模将达到22万亿，一个巨大的蓝海。

养老地产一旦运营之后赚钱，就意味着今后能持续赚钱。

7，数字化将全面赋能房地产。

• 1，房企与其要被数字化，不如主动数字化。

• 2，中国地产科技市场潜力巨大，重点地产科技技术无一例外获得国家级支持。

• 3，信息化基础已经搭建，未来10年是持续纵深优化，管控颗粒度更精细化，数字化深度提升。

part 3  2020年房地产十大预测

1，2020年政策导向：既要防上涨，又要防下跌

“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。

在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

2，继续放水，但楼市不收益者。

预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水”，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。

房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，才是最好的安排。

3，2020年行业规模、企业规模“双见顶”。

2019年预计全年销售额会突破16万亿，但2020年会整体比较有压力

2019年已经出现负现金流房企，2020年会更多。

很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标，是否一定要增长也未必。稳定也是可以的。

• 2020年行业规模会稳住，企业规模会稳定。

• 部分房企2020年规模甚至会出现下跌

• 为何每一年房企销售增长就是好？这不一定对。

• 规模不增长但赚钱，其实在2020年也是可以的。

4，2020年房价上涨空间：深圳不会涨，长三角空间大

从市场角度，深圳房价已经高位，而且很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。

2020年长三角有很多国家战略，但长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快，所以机会会更多。

事实上，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

5，加速去库存，销售2020年依旧会“依赖渠道”。

2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。

在渠道佣金方面，2018年为1-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。

6，投资拿地不急，全年都是机会，全年都是窗口期。

不一定抢在年初3、4月去拿地。因为全年可能都是机会。

7，2020年兼并收购开始出现“大鱼吃大鱼”。实际上在2019年都已经开始出现苗头了。

8，继续看好物业，但物业企业会开始分化。

好的物业公司PE会高出地产开发企业5倍以上。

包含上市物业公司之间也会大分化。

已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅，而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成

9，租赁变天，还需寻找新模式。

未来的空间会更大，但租赁不是问题，而核心是找准细分市场，找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。

10，未来看好8家地产股。

地产股看好6家：万科，融创，金茂，世茂，美的，佳兆业

地产物业股看好2家：绿城服务，碧桂园服务

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