梁上燕复出：中国文旅产业重生的“布道者”
文＼潘勇堂
有人说海南“国际旅游岛”，其实应该叫“国际地产岛”。
确实，在老潘看来，所谓旅游地产，目前更多是一场“旅游搭台，地产唱戏”的闹剧。国内旅游地产，扩张过快，供应过剩，同质严重，更多的旅游地产从业者，短期思维严重，打磨旅游作品缺乏“初心”，探索商业模式缺乏“决心”，搭建运营体系更是缺乏“耐心”。“三心”不在，旅游地产的出路，会应了那句老话——出来混，终究是要还的！
一、初心大于商业模式
1，初心与决心，决定一个项目成功的能级
也就在前些天，老潘前往贵州兴义市参加梁上燕的万峰林旅游地产发布会，当有记者反复追问梁上燕在贵州万峰林未来3年商业模式和盈利时，老潘当时就倍感我们这个商业时代，被西方商业理论过度洗礼，其实老潘最想说的是，做一个事情的“初心”与“决心”，往往决定了这个事情成功的能级，很多时候，“初心”比商业模式更重要，这句话用在今天房企纷纷将旅游地产作为救命稻草的转型过程中，尤为贴切。
2，梁上燕：告别豪宅，成为中国文旅重生的布道者
在梁上燕身上，老潘真真切切的看到了她对旅游地产的初心，决心和耐心。每个接触梁上燕的人士都会真挚的感受到，她是在对“文旅地产”重生进行呐喊，她是在对“原生态自然”呼吁尊重，她也正在用她自己的智慧与能整合组合的资源去重新定义“中国旅游地产”的内涵。
梁上燕——地产人再熟悉不过的名字，昔日中国豪宅营销第一人，卖过中国最贵最好的房子，拿过首都、魔都和省会的楼市销冠，按常规梁上燕本可以退隐江湖，放马南山，又或者继续当她的豪宅营销女神……但她拒绝了类似重复的人生轨迹，而是放下所有，求学法国，3年沉淀，厚积薄发，复出之后，梁上燕转身一变，一方面身份变为“贵州森垚万峰谷项目”联席董事长，另一方面也成为中国“文旅产业重生”的布道者。梁上燕坦言，中国文化旅游地产，不缺产品，不缺作品，而缺伟大的传世作品，而贵州万峰谷——正是她倾尽全力、用“文旅初心”打造的传世作品。
二、文旅地产：即是台风口，又是痛风口
1，台风口：文旅地产其实“即缺乏，又过剩”
文旅地产，老潘感觉中国现状是“即缺乏，又过剩”，说缺乏在于全国“伪文旅地产”太多，大多是打着旅游的幌子去做地产的买卖，都是用住宅的思维再玩旅游地产，这是思维问题；而过剩则是在行业继住宅、商业过剩之后，文旅成为很多房企转型突围的救命稻草，所以蜂拥而上，有统计数据表明中国地产百强有近9成在进军文旅地产，整体过剩严重。
从世界经验来看，当人均GDP超过2500到3000美元时，旅游产业将迎来飞速发展，而中国现在人均GDP已经是6000多美元，未来旅游产业是30到50亿的市场蓝海，显然文旅产品处在台风口，梁上燕也强调，中国未来5到10年，文旅市场将会很快进入一个快速增长的时期。
2，痛风口：呼唤文旅地产“重生”
虽是台风口，但也是“痛风口”，当前旅游地产“痛点”不少，早非个案，整个文旅产业成熟度低，很多开发主体心态浮躁，投机心态较重，往往借着旅游地产的噱头先圈地，坐等土地升值，进行土地买卖的投机炒作；而不愿真正耗费心力关注产品和市场，利用相关的文化旅游资源进行大规模的投资和开发，最终破坏自然与人文生态，而前期缺乏产业支撑及商业配套，运营管理差，人气不足，最终留下一大堆建筑垃圾。类似当我们走进云南，从腾冲到海南，三亚海边全部变成了房子，我们的美丽三亚已经没有了。
三、为什么是“贵州万峰林”？
老实说，贵州兴义并非名山胜水，知名度也不高，老潘纳闷的是为什么梁上燕会选择“贵州万峰林”复出？这让很多人大跌眼镜，老潘不妨臆断三点可能的理由。
其一，是缘分，梁上燕表示：“一个偶然的机会，梁上燕应朋友之邀来到贵州兴义，一下子被万峰林景观所震慑，为万峰林项目所吸引，最终魂牵梦绕，心归此地。”
其二，是稀缺、独有的资源，明代徐霞客曾赋诗:“天下名山何其多，唯有此处峰成林”，贵州万峰林是2.4亿年，对，没错，就是2.4亿年前三叠纪的故乡，累计2万多座山峰，拥有地球上最自然、最生态、最原生的自然生态；而附近万峰湖蓄水量相当于76个杭州西湖,山水之美，实属罕见。
其三，拥有多样手工和原生文明，中国56个少数民族，贵州48个，原生的17个，当地是对自然崇拜，这里的原生手工，这里保留中国最原始的民俗，这一点也被梁上燕引用之所以“敢把世界级度假往中国请”的缘故，那些被梁上燕邀约的全球顶级艺术家、建筑师参观万峰林后都感叹：“万峰林，就是天堂，好莱坞和日本已经没有刺激我们的东西，但是在中国这样最原始的民俗，这里的生活状态是刺激我们可以有新的创作。”
梦里寻他千百度，暮然回首，万峰林正是梁上燕内心苦寻的一块处女地，正是她践行文旅”生态化、可持续化，建筑与自然融合”理念的试验田。这一点，与诸多旅游搭台、地产唱戏的玩法迥然不同。
四、梁上燕的“文旅策略”
因为独一无二的万峰林和缘分和初心，梁上燕拿下万峰林7800亩“试验田”，集结全球建筑、设计等大师，准备开创一个与自然争辉但却与自然融为一体的传世作品，这个作品她将倾其所有，用生命和激情去浇灌。
1、追求绿色GDP，兴义原生态后发优势
梁上燕强调，一块土地是有她独特生命和历史，面对兴义万峰林，梁上燕表示：“贵州兴义的原生态，恰恰是今天旅游地产的后发优势；另一方面，上帝是最好的规划师，大自然是最好的作品，最好的自然是可持续发展，人类没想清就不要动。面对这个2.4亿年前三叠纪的故乡，我很怕从我们手中毁了它。”
不仅如此，未来企业的发展不能只考虑自己一亩三分地，更要同步考虑到所在区域的发展，过去是以旅游名义攻城略地，最终十年后成为一个城市垃圾？还是真真正正把每一块土地更节能环保，更有文化品味，有在地化的特色产品？其不能涸泽而渔，这种理念下产生的GDP叫“绿色GDP”。
2，尊重土地价值
十多年前去丽江，一天就能拍到100多个披星戴月东巴族的老太太，但现在找不到了。梁上燕也特别注重对自然生态的尊重，开发过程中一直秉承“保护—重建—再生—开发—可持续”的大原则，比如强调将建筑轻轻放在山水之间，不破坏自然生态的原则。比如三年来梁上燕对设计师的唯一要求是不要将两万个“山峰”抢光。
3，把文旅玩成“社会化产业”
把文旅地产定义为社会化产业，是梁上燕一个独特的大气的定位。文旅地产本身做大才有更容易有产出，王志纲也说文旅地产“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出”。基于这种大产业，大投入问题的突破，梁上燕相信，未来的盈利模式一定是全民投资的时代，我们再也不用花费300万、100万去买一个房子，而是十个人一起每人十万，去众筹去帮助中国所有的企业家赚钱的同时自己顺带赚钱。这也是梁上燕“轻资产运营模式”的探讨的破解策略之一，即全民投资年代做好投资众筹，这可能是解决文旅项目投资与回报平衡点的必由之路。
4，把平台变成反应堆
面对极具想象空间的文旅市场，梁上燕的呼吁是全方位的整合模式。在万峰谷的顶层设计里，所有商业形态都有通过这个社会生态反应堆联通全世界的商业资源机会。
梁上燕相信，在今天互联网时代，全球任何地方都可以让我们去进行跟世界的链接。其次，全方位连接并不是资源的叠加与堆砌，而是将以往的平台变成“反应堆”，创造更多跨界的、融合的新机会、新模式和新业态。比如在万峰谷不要追求做一个标新立异的建筑，而是做一个让鸟儿可以在窗上做巢的地方。
整体而言，地产只是载体，最关键的文旅产品该如何设计？梁上燕强调文旅产业，不要走过去单一的“旅游房地产”老路，而要拓展复合性的“文旅产业地产”新路，实现“自我价值”需求的最大化实现，对此梁上燕把他归纳为8类需求：度假旅游、长期居住、文化交流、创业创作、社会活动、自我定论、商业物业及在地化产业需求。最终使常规的旅游地产单一“自然景观+度假住宅”模式改变为具备永久性居所价值的“自然资源+城市景观+生活住宅+核心配套+目的地式主题体验”的“旅居地产”模式
5，创新不止的N种玩法
最让老潘触动的是梁上燕把文旅产业地产作为一个品牌课题进行实战研究，把文旅地产每个模块都赋予了差异化、个性化的创新玩法。比如建筑作品化的定位，设计定制化的落地，产业混合化的探索，品牌合作化的融合叠加，产品金融化的创新，运营社会化的构想，销售电商化的尝试……每个模块都赋予不同策略，最终实现文旅产业整体的创新。
五、模式创新：独创“文客商”模型
旅游的价值源头是什么，是巨大人流量的游客还是所谓的景区产品？这是个很好的问题。
在梁上燕看来，游客才应该是文旅地产最值钱的资本。你可能会问，没有景区哪有游客？是的，但先做游客还是先做景区？这是完全不同的两个思路。传统文旅地产的模式是把产品、商业模型都做好了，且都建立在地产之上，体现为商业为主，客户为次，而后产品和企业遇到问题投诉后就找媒体解决，这是典型的产品思维，是“商客文”逻辑，这种逻辑在房地产躺着都能赚钱的初期是有效的。但现在过剩时代，这种模式渐渐行不通了。
在新时期，梁上燕创新的提出文旅地产要从“商客文”到“文客商”模式的转变。这个转变遵循了“人文、顾客到商业价值”金字塔运营思路，强调对人、对客户的尊重， 建立在如何聚合客户，做游客想要的产品，也可以让游客来“众筹”参与创造景区，不断建立更多的连接、互动和品牌关怀，最终你的口碑、人文、品牌足够强大的时候，你就不会缺乏客户，更不会缺乏商业价值了。这个思路，正是梁上燕所推崇的新模式。
文旅地产，不缺产品，缺作品；
文旅地产，不缺资源，缺创意；
文旅地产，正在台风口上自我变革和涅槃重生
因为梁上燕，我们相信万峰林卓而不同；我们也在呼唤这份可能让所有人惊艳的作品，早日揭开她最美丽的面纱！