上市房企逾九成盈利 楼市又将回暖了吗？

数据显示，截至3月30日，按照申万行业分类，在A股上市的129家房企中已有61家披露了2018年年报或业绩快报，其中58家盈利，占比超九成。A股上市房企逾九成盈利。头部三强“碧万恒”格局仍没打破，碧桂园以7287亿元再创行业高峰，万科以6069亿元紧随其后，恒大则以5513亿元的销售额位列第三。

值得注意的是，2018年，万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%，其净利润暂列A股上市房企首位。以此测算，2018年万科平均日赚约9252万元。

就在2018年9月万科秋季例会上，会场写满了“活下去”三个字，引发外界极大关注，很多人认为中国房地产业正进入寒冬。对此，万科董事会主席郁亮在2018年度业绩发布会表示，“活下去”是对自己说的，万科是危机感驱动的公司。而在致股东的信中，万科再次表示，尽管去年中国楼市各项指标创下佳绩，但目前仍处于“白银时代”。

对此，我们认为，万科郁亮说要“活下去”有二层含义：一是当时万科有很多待售楼盘，这无疑挤占了万科大量的流动性。为了及早能够回笼资金，万科高层就打着“活下去”，因为没有流动资金，企业自然难以存活下来。二是，虽然2018年万科业绩已成定局，但房地产市场早已迎来白银时代，未来万科将降低房地产占集团业务的比重，万科要实现转型，避免房地产调控给万科的业务带来冲击。

现在有很多的人担心，2018年有61家A股房企逾9成盈利，万科更是日赚9200万，难道房产价格又要“卷土重来”？实际上，这61万A股房企，多数获得骄人业绩，主要还是依赖于前三季度，棚改货币化安置等利好，使得布局三四线城市的房企业务实现较大的增收。

而到了去年第四季度，房地产出现了突然降温现象。第四季度各房产大佬都出现过降价促销，回笼资金的情况，万科更是将厦门高档别墅的房价七折甩卖。所以，去年前三季度房地产的业绩不错，并不能代表国内房价的未来。

同时，从2019年趋势看，一二线城市继续调控影响下低迷，三四线城市将出现退烧现象，除非后续房地产政策全面松绑，否则2019年大部分房企将面临销售同比滞销甚至下调的可能性。2019年前两月来看，1-2月份全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%；但是，前两月全国商品房销售面积14102万平方米，下降3.6%。这是时隔43个月，全国商品房销售面积再现同比下跌。

更值得关注的是，房地产市场进入到新发展阶段,“房住不炒”深入人心。同时，经济下行较大，老百姓对未来收入和房价上涨预期，发生了逆转，买房更趋理性，而随着长效机制的健立完善，房地产投机将逐步退出，而房地产市场将会成为以当地刚需为主的市场。未来房地产市场在逐步降温，房地产价格要想“卷土重来”基本上没有这个可能性。