房价高位横盘 热点城市房租涨幅会失控吗？

一二线城市住房租赁市场似乎正在全面升温。据安居客房产研究院3日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示，多地租房市场3月份出现回暖迹象。对比春节前半个月（1月31日-2月14日），春节假期结束后的半个月内，北京、上海、广州、深圳租房需求增长179%、188%、253%和283%。

与此同时，一线城市的租金上涨幅度较去年明显减缓。2018年前三个月，北京租赁市场租金水平同比上涨8%，涨幅比2017年同期的17%回落9个百分点，租金上涨的压力明显下降。从月度看，前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，涨价主要集中在1月份，后续上涨幅度趋弱。

对此，业内专家表示，租金跟房价不一样，不会每个月都在变动。租金只会在租房高峰期涨一下，接下来不会持续上涨的，所以实际上确实会存在涨了一波再缓和一下的现象。而北京等地房价较去年同期相比涨幅回落，这主要是长租公寓的陆续入市对房租的上涨起到了一定的抑制作用。

从目前情况来看，我国的住房租赁市场是一块很大的蛋糕，特别是中央提出“租售并举”、“住房自居”等的理念后，住房租赁市场牢牢的吸引着各路资金不顾一切，争相布局。

根据调研，2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租金总量将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。

事实上，一二线城市的房租上涨也不足为奇：一方面，这两年大量人口涌入一二线城市，同时大城市也忙于争抢人才，很多外来人员都要租房居住，这是租赁房源需求旺盛的真正原因。同时，一二线城市房价高，买不起房子的人只能租房解决居住。

另一方面，一二线城市炒房者买房不是为了出租，而是想以更高的价格出售，所以真正拥有大量房源的人是不愿意把房子出租的，而是囤积起来待价而沽。所以投机炒作盛行，导致租赁房源供给不足。

据链家相关数据，链家租赁房源套数已经连续7个月下降，租赁房源仅为2017年高峰时的50%。导致业主涨价占比上升明显，客户议价空间缩小明显。

那么，今年一二线城市房租还会失控大涨吗？我们认为房租每年小幅上涨概率较大，但较前几年房租大涨的情况，已不太可能发生。

首先，在北京、上海等一线城市大量控制人口的情况下，房租往往是在春节高峰时涨一下，之后涨幅就会放缓。拿北京来说，前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，涨价主要集中在1月份，后续上涨幅度趋弱，后续几乎没有了上涨的动力。

当然，二线城市房租也会涨，像杭州、武汉、长沙等二线城市主要是为了吸引中高端人才，不仅打破了户籍制度，而且还对优秀人才买房进行优惠，但二线城市只是想网络人才，而并不是要把周边的乡镇人口都赶到市区来。二线城市房租在大涨之后，也会恢复理性。

再者，房租与房价是不同的，房价上涨迅猛主要是“高杠杆，低利率”惹的祸，而房租上涨是没有加杠杆的，那就要与当地居民的收入挂钩，不可能超出当地居民收入增速。

举个例子，北京前三个月房租较去年同期上涨8%，而去年北京居民人均可支配收入同比增长9%。尽管房租近年来涨幅有点偏多，但是房租不可能是漫无天际的上涨，而房价的飙升主要是由于杠杆效应，那就没谱了。

最后，一二线城市政府今年要推出大量的廉租房、长租公寓，而相信这些新增的租赁房源入市，不仅会对房价产生平抑的作用，而且还会对当地的住房租赁市场起到积极作用。从目前来看，各地都在大力推动租赁市场建设。这样一来，不仅对商品房需求产生了分流作用，而且还为大家提供多渠道解决住房问题的途径。

尽管2018年第一季度房地产租赁市场呈现回暖趋势，这主要是春节外来人口返回导致的租房市场的火热。而后续一二线城市的房地产租赁市场将会呈现平稳运行，稳中有升，紧跟着当地居民的收入增幅而动。而任何脱离当地居民收入增幅的房租上涨都是不可持续的。