房企偿债危机临近，房价真的要跌了？

房企通过发债融资的渠道似乎已关闭。6月15日，上海证交所网站显示，北京金融街拟发行的50亿元小公募公司债，状态显示为“中止”。恰在此前的5月，合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募，目前均还为“中止”状态。

房企发债渠道受阻，这被业内视为是融资收缩的信号。在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。对此，业内人士表示，公司债作为房企融资的手段之一，若公司债发行受阻，房企总体融资情况正变得愈加不容乐观。

而我们认为，房企业总体融资难度和成本上升已成事实：一方面，5月，40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，是近一年来的最低额。

另一方面，房企融资成本也在不断上升，2016年国内房企发债成本在4%至5%，而2017年普遍的成本已经在6%，而现在的融资成本要达到7-8%。

现在除了企业债券融资受阻、银行放贷收紧，就连房企通过更高成本的房地产信托融资的要求也更高了。多家信托公司都表示，目前我们只做符合“432”条件的房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商，此外，还有道红线是前50强房企。

近期，除了房企发行企业债被喊停、信托计划难度上升之外，还有上市房企因资金危机而被监管部门问询。今年，上交所对华夏幸福发出了18个问题进资金情况的追问。而后，中信银行向其提供的315亿元授信额度，缓解了华夏幸福的资金链压力。

现在问题来了，过去房企们日子过得很滋润，向外融资根本不是个事儿，但为啥现在会集中发生融资难、融资贵的问题呢？今年难道是国内多数房企的劫难之年吗？我们认为，国内房企能走到今天，是内外因素交织在一起的结果。

首先，国内房企的还债高峰期在今年下半年集中到来。2014年底，我国央行放宽了货币政策，到了2015至2016年国内房企开始不顾后果的举债搞开发，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构。

也就意味着从2018年起至开始进入集中到期。“借新还旧”是房企的必然选择，但是出于风险的考量，很少有人在这个时间段再借钱给房企，替房企还清前面的负债的。

与此同时，海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示，2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。由于国内房企的海外债券也开始集中到期，所以房企在海外发债融资的难度也在不断上升。

再者，房企的负债率过高，已经影响到其融资能力。因为房企都是负债拿地扩张，其扩张速度越快，负债越重。目前房企的负债已经创下了新高。在高负债的情况下，融资难度和成本当然会上升。

Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。事实上，像融创中国、绿城等房企的负债率超过100%，甚至达到150%以上都不稀奇的。

最后，在当前的债券市场已经有多家企业违约，房企虽然不多，但并非一个都没有。中弘6月13日晚发布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。

眼下，中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法，筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。市场担心中弘绝对不会是违约房企的最后一家。随着企业债违约事件不断出现，房企发债违约并不会是罕见的。

面对融资难、融资贵问题，各大房企也只能被迫“生产自救”：在外部融资趋紧的情况下，加速现金回流。在保证现金流量的前提下，适度降低对利润的预期，通过降价促销，来快速提高楼盘的周转率、快速回笼资金。

由于房企前几年的过度扩张，大肆举债，结出今日之苦果。2018年乃是中小房企的“生死劫”。现在对于房企来说，根本不允许企业在资金问题上出现任何闪失，只有加大销售力度和资金链不断，这样才能安稳的度过这场劫难。所以，下半年房企很可能通过降价促销的方式回笼资金，刚需购房可以等到下半年或明年初。