重磅报告独家解读！外国人在日本的房产投资究竟占比多少？
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为什么我们强烈建议买日本长租房时，首选东京。
都说日本的房子被外国人买了，是真的吗？日本人投资本国房产的比例是多少？
跟前几年比，2020年日本房产投资的热度有严重下跌吗？
在买日本房产前，以上这些问题肯定都是大家想了解的宏观情况。今天，我就结合JLL最新的1-9月日本房产投资活动报告，做一个完整解答！
现在市面上有不少日本中介会推销很便宜的房子，在福冈、名古屋甚至大阪，花十几万人民币（有时候甚至几万人民币！）就能买下一个公寓。
不过，认真看这些房子所在的地方，很多都是要地段没地段，要质量没质量，而且很可能还没有租客！
而且更可怕的是，你有没有听过日本的“0元赠房”？这个事情并不仅局限于穷乡僻壤，甚至就在东京圈内，就有这样的房子！
但说是免费，天下可没有真·免费的午餐。去掉各项管理修缮费用、税费，最后到手也要10万人民币左右。因为没有租客，还要交房产税管理费，这类就是妥妥的负资产：出租难、转手难、唯独容易的就是贬值。
而十几万人民币的房子，不过只比这类“免费”房好那么一丢丢。是那种你买对了可以赚些小钱，买错了直接掉坑的“高风险投资”。
报告中的数据也表明：世界资本最爱的还是东京，最稳也还是东京，因为这里是成交额最高、成交次数最高的地方。
下图是投资地域分布图。
长期以来，东京圈的房产投资都占到全日本的7、8成，甚至经济危机中东京的投资不降反升，最高能高达9成。
即使2020年，因为疫情人们从东京都内迁出，在前三个季度东京都内的投资也占到全部投资的4成。如果包括三县，则达到了67%。
今年东京都内的投资略有减少，但是投资者们仍偏爱首都圈，所以整个首都圈的份额是非常稳定的。
另一座城市大阪也还不错，占比持续在1成以上，今年更是接近2成。不过余下的福冈、名古屋和其他地区，被压缩到20%以内。
聪明的钱应该敏锐于资本的流动和喜好。在日本，绝大部分资本就会选择东京。这给我们的投资建立了很厚很结实的资本墙，保护我们资产的稳定性。
这可以说，是不少国人对日本买房的长期误解：日本上世纪末经历了那么大的房产泡沫，人们早就害怕了，怎么还会想买房？日本人都不投资，只存钱吧！
这个问题在以下表格中，得出了答案：
从上图我们可以有看到，在过去14年里，外国投资者在日本的占比都没有超过一半。
这十几年来，外国投资者经历了两个走高的趋势，一个从2013-2017，另一个从2018-2020。前者是跟随日本新一轮房价恢复到上涨的周期。其实日本房产海外投资者的占比一直是个变量，它不会一直增加。今年多了一点，后一年有可能一下子下跌下来。所以如果有人跟你说，日本房产投资中，外国人占比越来越高！这是个伪命题。
而到了2020年，海外资金占比达到了38%的最高值，怎么理解？
整一年，因为疫情，全球资产的各项风险值都很高，海外好的投资标的也就少了。这个时候，日本就变成了外国资金的避风港。这也是为啥，东京在2020年前三个季度，全球投资额排名第一。
而且第一名比第二名、第三名多出很多。
不难看出，对海外投资者来说，日本——特别是东京——的房产仍然是稳定、优质、变现容易、现金流动性高的选择。
先甩上来一组数据：2020年1-9月，日本全国的不动产投资额为34,496亿日元（约为2165亿人民币），跟2019年相比减少了2%。
相反，日本企业、投资者们对海外的不动产投资甚至大幅减少。2020年前三个季度，只投资了8.84亿美元。
也就是说，比起日本人对国外的房产投资，国内的房产投资仍然稳健，稍微有点下跌，但是不算多。
其中，下跌区块主要是办公楼等商业房产投资，在2020年的占比是31%，而这个数字在2019年是40%，大幅下降。相比之下，物流设施和投资型房产的活跃度依旧。物流设施从2019年的19%大涨到30%，而投资型住宅也从13%涨至22%。
资本选择物流，是因为近年来电商不断发展壮大，日本产品又是许多国家争抢的，所以很多大机构看中了日本的物流设施；另外，投资型住宅的增加，则表现出它在危机中的强韧抗压性。
写到这，我们之前提出的问题也都一一得到了解答：
如果有人问你，我这里有一套福冈的房子，只要12万人民币！比买车都便宜，要不要考虑一下？
一定要谨慎，不要贪图便宜踩了坑。
如果有人怼你，日本的房子都卖给外国人的，日本本国人不会投资房产！
你可以把这个专业数据甩他脸上，都没超过一半，还能算多？别说，他还不一定懂日语。
如果有人问，去年疫情是不是对日本房产市场打击很大？
你就可以告诉他，跌了一点，还好，而且住宅投资还增加了呢。
投资须谨慎，只要是投资就一定会有风险，日本房产也如此。而懂得了这些问题，对你后续确定方向，有很重要的参考价值。
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……
别以为在发达国家投资就不会踩坑！
在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！
为什么我不建议你投这些地方？怎么入手才能最大程度降低风险？
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