沙坪坝，或将借此强势崛起！
（来源于网络）
到今天，很多人对沙坪坝的认知，还停留在王牌学校特别多、大学生和老师很集中、大学城特别远、学生妹妹很漂亮四个维度。
但是大学城经常被无聊的人拿来当成房产投资的负面例子，而王牌1、3、8则一直被刚猛的北区觊觎，时不时强行建个姊妹校过来挖几个老师走。
至于好看的学生妹妹，这年头，有些人有钱以后，就容易变坏，取个“强东”、“干爹”之类的名字，还是要警惕！
面对日益破败的老沙区商圈，实力雄厚的沙区有钱人，医生、教授、富二代们...逐渐逐渐的，把高端消费都贡献给其他区了！
沙坪坝，你还好吗？
作为重庆历史最悠久、人文和学术印迹最浓重的区域之一。除了“读书氛围好”和“特别堵车”以外，没有什么特别出众的“形象”让人记住！因此很难成为明星区域。
沙坪坝，他太需要颠覆形象了！
（轨道交通示意图）
昨天轨道环线东北段即将运行的消息刷屏朋友圈，我知道，那是沙区人憋闷很久以后的开心。从此，他们到北区的轨道之路，终于不用再被迫到渝中绕一大圈。
其实，同一时间，还有一件事，对沙坪坝而言，更为关键，如果做成了，沙区很可能强势崛起。
比如，成为下一个“宇宙中心”之类的...
沙区找来重庆地产江湖一匹哥龙湖，在干这件事。
在一个很多层楼的建筑体里，把高铁站、四条轨道换乘、几十条公交线路、出租车、网约车、还有20多万方天街，全部放进去！
这个事成了以后，很可能“艳绝西部”“名震中国”，因为他的形式与规模在国内都算是“头一回”！
这东西学名叫TOD，取名龙湖光年。看得出龙湖相当重视，广告打出了“龙湖壹号战略资产”，据说计划投资100亿，光设计费都花了超过1亿元。
通俗一点理解：
这个项目做成以后，龙湖的水平又会升个华，因为包括他在内的国内大型开发商，此前并没有真正做过大型TOD。
而这个产品本身，更是NB到不想卖，要当资产一样自己留着...
这事，你觉得能成吗？
（1）TOD模式
很多发达城市，比如东京、纽约、香港，人特别多与土地相对稀缺的矛盾，让整座城市不可避免的变得拥挤不堪。
堵车、堵人、无序扩张，侵蚀生态空间。
资源优越的中心城市一般都会得上大城市病。这时，TOD出现了，他被称为“解决大城市病的药”。
（日本涩谷TOD 来源于网络）
TOD（Transit Oriented Development）是指以公共交通为导向的综合发展模式。其中的公共交通主要是指火车站、地铁、公交以及其他公路交通。
具体点说，就是把便捷的公共交通方式全部集中到一起，在以此为中心原点，建设工作、商业、商务、文化、教育、居住等为一体的城区。
因为这里公共交通特别方便，所以人们的生活和工作变得很高效、集约，并有了轻松感。
（2）很多发达城市都有，但中国还没有真正意义的TOD
香港九龙、纽约、伦敦、东京涩谷等国际一线城市，都有TOD，因为这个必须建立在城市人口够多，公共交通体系足够发达的基础之上，如果人不够多，就没必要，而假如公共交通不发达，就建不起来。
TOD已经是国外“经济发达城市”的标志之一。
目前，中国的TOD，玩概念很多，比如地铁上盖修个商场的那种倒是多，但还没有一个城市有融合了高铁、地铁、公交、大型商业体这样真正意义上的TOD项目。
所以，你说沙坪坝这个，如果成了，厉不厉害？
（3）好处
TOD对于城市，好处很多。
其一，人们在这里通过便捷且集中的公共交通迅速的集中再分散。出行效率会变得很高，比如地铁之间换乘、地铁与公交的换乘、市内交通和高铁的换乘。
其二，资源高度聚合。你可以想象一下，当多条轨道交通、高铁、公交和商业、商务汇聚到一起，工作和生活效率会有多高！
其三，这必然成为整座城市的地标之一，现代化城市的形象瞬间高大上。俗气一点讲，这还真的是迈向国际级大都市的标签。
而这个世界级的，重磅城市红利，落在了沙区和龙湖身上。
（龙湖光年TOD效果图）
（1）沙区为何“中奖”？
这个“艳绝西部”的TOD为什么会在沙坪坝？
我推断，大致可能是几点原因：
①沙坪坝是重庆的西侧门户！当成渝经济圈成为风口，沙坪坝商圈必须得注意形象，必须有点“吸睛力”！
②沙坪坝历史相当悠久，人口基数大，消费力旺盛，但城市拥堵的出行问题和商圈升级的问题急需解决。
③这里有重庆唯一开进商圈的高铁，四轨交汇，这个交通条件，简直“独一无二”！
（2）具体结构
（剖面效果图）
我专门去看设计，沙坪坝TOD，结构相当霸道。
地下7、8层设计为三条地铁换乘站；
地下4层为高铁出站大厅；
地下2层和地下1层分别为公交站台和出租车落客区；
地下3、4、5、6涵盖停车场！
在平街层，人们可以直接向周边步行离开，而如果你不想离开，楼上就是龙湖全自持的天街。
这个天街是龙湖体系里最高级别的天街--面向城市群的“城际天街”，高于面向城市商圈的时代天街与北城天街。
这里会有超过200家城市旗舰店或定制店，超过60家首次进入重庆的品牌商家！
再往上，还有高层塔楼，沙区天际线的“形象地标”。
而所有这些垂直立体的交通换乘体系，龙湖用了“车站核”的理念去区分清楚。
面对这的确“霸道”1亿元的设计效果，我震惊了。
那么，我脑海突然闪现过，重庆西站...
（3）经营方式
据估计，沙坪坝TOD建成后，客流量预计将超过90万人次/天，你没有听错，一天最高可达90万人次！按龙湖的说法，这里每年将超过1.8亿人次！
什么概念呢？相当于整个大重庆的人都来六趟沙坪坝，来一趟龙湖光年。
或者又等于全体武汉人来18遍！所有大成都人来12遍、全部南京人来24遍...
面对滚滚人流量。
约21万方天街商业，龙湖选择全部自持，可见信心。
唯一放了个“跟投”的口子，天街之上的SOHO公寓，原本一共是6栋楼，从现场口风看，似乎准备放出来2栋给散户！
因为，这里的商业，明显不缺人，不缺生意！
（4）建成以后的影响力
TOD改变了很多国际一线城市交通拥堵、资源分散、效率低下的状况。
当沙区TOD建成以后，对沙坪坝交通出行的改善很可能是翻天覆地的。
加上龙湖最高级别的天街，首次来重庆的那60多家的商业，和超过200个旗舰店或定制店。
沙坪坝很有可能变成重庆人最爱去的商圈之一！
随着高铁网络建成，沙区在西部的影响力，还有可能变成一座网红高铁站。成渝中线高铁沿途和周边的那些朋友，坐上高铁，几十分钟就到沙坪坝商圈，逛逛天街，又坐高铁回去了。
（项目周边商业示意图）
加上重庆市内的人，和沙区原住民，每天90万人流量，将是何等繁华。
（1）确认无疑的西区之“核”
建成之后，沙区TOD龙湖光年，将成为西区的“核”，这一点没什么疑问。
如此齐全的立体交通网络和现代商业配套，本身就是“磁场”。
“无敌”交通配置，沙区的出行体验感彻底扭转，未来从龙湖光年到冉家坝周边，只要10多分钟！到西站，只要10多分钟！到江北嘴只要20多分钟！到观音桥不到20分钟！（按轨道交通常规时间估算）
同样，以此为中心，向西又会串联起重庆西部的广阔区域，科学城、璧山、永川等地。
便捷的交通不是让沙区的人去外区更方便，而是让外区的朋友来沙区逛天街更方便！
（2）商业的价值
一般的交通枢纽如火车站、机场等，客流量虽大，但客户逗留时间较短、偶然性高，商业经营反而会受影响。但TOD综合体则不会。因为他的功能高度复合，有换乘和等待的时间，也有充分的步行空间让人们去逛。
能“粘”住人，才能转化为商业价值。
（龙湖光年TOD效果图）
TOD综合体不仅是城市的人口集散中心，还会成为办公、消费、游憩中心、商业购物、办公、休闲娱乐、餐饮等功能为一体。
一座城市的TOD项目，通常会成这个城市的中心，原因之一就是因为“人流量”聚集。
TOD建成后无疑会成为城市的新地标，城际消费目的地，都不只是重庆或沙区的消费力，而是高铁沿途，尤其是成渝之间所辐射的大约1000万人口。
成为一个新的网红。
就像李子坝的轻轨穿楼火了以后，周边老破旧房租瞬间翻了2翻！
沙坪坝商圈年地均零售额约7.11亿元/万平方米，是观音桥的3.1倍，核心商圈平均人口密度是3万人/K㎡，超过香港平均的2.58万人/K㎡。
你知道沙坪坝为什么堵车了吧！
那么看龙湖光年唯一放出来的跟投口子，在“艳绝西部”的TOD上面的SOHO公寓，单个建面约40-70㎡，我判断价值大致这几点：
①与天街共享人流量，且与商场类天街形成互补
②从发达城市例子看，TOD的垂直商业，很适合“会员制”商业形态，非常稳定！
③天街通常是10点就关门，而SOHO是24小时赚钱！
④特别适合各种面积段灵活组合，想象空间很大
一句话总结，就是跟投沙坪坝高铁站+龙湖天街。
（龙湖光年TOD效果图）
（3）西区会不会引领下一个重庆10年？
最近西区挺火，环线东北段开通以后，极大的改善了沙坪坝的交通出行问题。
重庆向西的口号也喊一阵子，同时，GDP增速不太理想，重庆又正在经历产业转型阵痛。
这时候，需要一些“英雄”站出来，挑起大梁，用实际行动与价值，去影响城市发展！
沙区，大戏来了！
本文为商业评论
- End -
声明