一听就懂，一看就会，一做就错？过来人手把手教你“选房”
俗话说买房子就像谈恋爱一样，要透过现象看本质。我们选择人生伴侣的时候、多半也是始于颜值，敬于才华，终于人品。但是对于买房子来说，你想找到颜值、才华、人品三方面都具备并且性价比很高的房子时，难免要碰到各种“坑”。
例如，入住后发现小区配套与交房不符、再比如发现小区施工、物业、绿化或多或少都存在一些小问题。这些后期问题和当时购买时，开发商的承诺存在了很大的出入。
并且在购房时也没有及时告知，当你发现一些端倪后，你仔细询问销售他们也会半推半就、虚虚实实的敷衍你。那么你就要注意了这就是有可能开发商再给你埋坑。
现在许多年轻人也都会选择买房，但是你要知道，你买房子支付的钱里面，有一大半买的并不是居住价值。
你买的是：附在房屋上的户口、附近的教育、配套等。买，就应该买在这样的地方，但是初次购房又很容易掉进坑里。
怎么办？看完这篇我让你从小白变身老司机。下一次再去售楼部，不论销售如何口若悬河你都不会上当受骗。
01
买房子就是买位置
首先我们要先对自己购买的区域有一些了解，因为中国的房地产开发以及建设很大一部分都依托于政府的管控与规划，可以去所购区域的规划展览馆先去了解。一般有规划就会建设。
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其中优先选择整体地段中商业写字楼用地比例大的。因为有商业必将提供各种岗位，这些人就会选择在附近买房或者租房，那么这里的房价就会有保障，在日后升值空间也会更大。
或者跟着星巴克、优衣库、麦当劳的脚步走，选址能力是它们的核心竞争力。在确定一个店面之前，它们也会花费大量时间和资源去做调研和预测。
就比如现在的天府二街，一条大街上有6家星巴克，商场超过9家。写字楼在两边整齐排列。目前在成都没有一条街能有如此丰富的商业体以及产业的多样性。每日早高峰马路上挤满了上班族和500强的白领。
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天府二街从世纪城路口到世豪广场，仅仅三公里的距离，竟然具备了三种不同的生活节奏。
天府二街与天府大道交汇的路口，是通威、领地、中石化等500强的商务一条街，上班族川流不息；从复城国际到大源中央公园，成为凤凰城等老中产聚集的一条街，一面休闲，一面是身价飞涨的房产；在从伊藤洋华堂到建发鹭洲里，即成了缓慢的小资一条街。每到下班这里聚集了大批白领聚餐休闲。
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这一切在建设初期好多人都会说是无法预判的，但后期这都是依托于城市建设的规划和发展所完成的。
所以想要买到这些未来的“价值洼地”就是需要我们有未雨绸缪的能力。还有依据城市未来规划所要做的判断，宁可信其有、不可信其无。
02
买房子就要看交通
地铁一响，黄金万两。高铁决定了这座城市是否值得投资，而地铁则决定了这座城市的哪个区域值得投资！买房尽量随着城市对地铁建设的布局走。成都近三年对地铁建设的投资总价已经超过了百亿规模。
从最初的几条地铁线现在已经延伸出数十条线路。环线有7号线以及在建9号线。东西有3号线、南北有5号线以及1号线。
还有若干条在建中。如果您家的房子选在地铁沿线那将是大大的提高了每日出行的便捷程度。
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地铁对于片区的发展确实能起到点石成金的作用，而地铁的发展通常会预示一座城市的发展方向从而决定了你所购买片区片区的潜力。
毕竟动则上亿的投资也不会是毫无依据和判断的。今年，成都还将开通5条地铁线路，年底运营里程将达到517公里、跃居全国第4位。
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那么什么才叫地铁房？并且买来之后有实际的使用价值、以及资产持有价值？我们都知道对于一线城市来说。
步行400米以内可以称之为为正地铁房；步行800米以内的可以称之为准地铁房；而步行1.5公里以内的可以称为近地铁房。因此，距离地铁的远近同样会对房子带来不同的增值助涨空间。
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历史经验告诉我们，地铁对远郊物业的价格提升可以达到10%-15%，对近郊物业的价格提升可以达到20%-25%。距离地铁站越近，住宅价格越高。3公里范围内向外每辐射1公里，住宅价格下降6%-9%。
对于刚需自住以及买房投资的人群来说，地铁房也是购房者必选项之一，均价也要比同一个地段的房子贵一些。我们可以锁定板块后，在地铁尚未开通之前提前入手抢占先机。
这样后续的升值潜力才会更大。这样的房子如果在整体区域位置上较好的话，抗跌能力甚至会好过那些炒概念的学区房。
03
教育资源决定了房产价值
学区房的概念在中国购房者的心里有着深远的影响。不知道国外有没有学区房的概念。但是不得不说房子的价格里有一部分确实是由周边教育资源决定的。
就比如成都西边的青羊区作为老牌儿富人区，教育资源那也是相当的优质和丰富。所以不管成都东进、南拓都无法撼动青羊区的房产价值。
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初次购房的小白可以先了解一下你所购买房产附近有哪些幼儿园以及中小学，到时候具体每个楼盘要根据学区划片来确定是否正读某学校，你在选择目标区域的时候可以先了解区域内的整体教育资源以及质量。
假设是在大学附近就更好了，因为一般大学都会开设自己的附属中学。这样从师资配备到教学理念都有较为先进以及稳妥的保障。
其次购买学区房还要走出两个误区：1、学区房≠学位房；2、离学校近的不一定就是学区房。
在购房时有很多置业顾问不会详细解说这种情况，目的就是来让你跳进这个坑。首先学位房买就送学位；学区房则对入住学区房时间有要求，且学区会随着教育部门的划分而有一定的变化。至于确定是否是学区房还要要具体看是否在该校的招生范围内。
并且买了学区房也不一定可以读对应学校，因为首先要看对口学校是否卡落户年限，落户时间不足一年的未来可能被统筹。其次产权是否100%属于监护人？不是的话，顺位不是第一位，小朋友也有统筹风险。
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那么我们怎么挑选适合自己的学区房？就像选鞋子，适合自己的才是最好的，追求顶尖学区必然是要付出一些代价的。
可以先问问自己几个问题：预算多少？更喜欢哪个区域？是考虑小学还是初中，还是通盘考虑？居住环境有要求吗？通勤距离和时间？自住还是不住？问题逐一筛选，然后逐一划掉不那么重要或者不那么要紧的，剩下的才是自己最需要的。
04
买房选小区，开发商和物业是关键
小白们在购买首套刚需性住房时，要尽量选择大开发商的大楼盘。一般这样的房子在政策上是具有倾向性的。周边配套都会尽量完善，不会前期许诺、后期食言来误导消费者。
其次在房屋建造上各个施工环节都符合国家标准以及抗震烈度。对房屋的质量有保障不会出现各种工程问题。而一些小的开发商则会在施工材料上进行偷工减料。那样如果购买到这样的豆腐渣工程势必每位购房者都会对日后的维护以及装修感到身心俱疲。
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大的开发商可以尽量选择万科、绿城、保利、中海这些比较知名的品牌。因为他们配套的物业服务在业内都有很高的服务标准。一般留心以下几点即可判断物业好坏。
1：看小区的绿化环境，植物是否修剪，水质是否清洁等。
2：看门卫对人的态度是否积极和善。
3：看建筑外墙面是否干净。
4：看小区安防设施是否到位，比如24小时监控，访客登记等。
5：看物业费用，费用过低一定不能买。
6：看小区的配套设施，电梯是否清洁，楼道口有没有垃圾堆积，楼道灯有没有坏等。
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其次要看小区的容积率，容积率越低代表小区绿化越好，居住感更高。容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的建筑面积与净用地面积的比率。容积率越大，意味着同样的面积居住的人越多，小区公共资源越紧张，影响居住舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
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然后公摊面积也要考虑在内，我们怎么才能花最少的钱买最大的面积？我们先要了解什么是公摊面积。
“公摊面积=商品房建筑面积减去套内建筑面积。”那么公摊面积多大比较合适？别墅类住宅，公摊率为1%-8%；7层以下的低层住宅，公摊率为7％－12％；7-11层的小高层住宅，公摊率为10％－16％；12-33层的高层住宅：公摊率为14％－24％。
建议参考上面这个比例，如果多于这个比例，房屋实际每平方米的价格会比开发商的报价高很多。
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买房是每一个家庭的头等大事，在买房前还要做好多准备以及功课。比如如何查询小区是否真有对应学区房？这样做到自己“心知肚明”才可以甄别地产商宣传的广告是否属实。
其次外地户口如何让子女在成都就学以及落户？并不是买了房子就一定可以上学。所以这些细节问题都可以在“学区宝”小程序上查询和解决。
最后在这里，希望大家都能选择到自己心仪的房子以及高性价比的学区房。