5万/平买智慧城？我为什么不买华景二手！

在天河，若一手房和二手房单价相近，你会选择买哪个呢？

最近，好几位准备置业朋友正在看天河的二手房，均表示只要地理位置好、学位好些，房子相对旧一点都无所谓。而另一个朋友意向买岑村板块的新房。

至此，这场“一二手之争”就在房产君的微信里打响。

不用争，两个比一比，全都明明白白！

房产君以慧源山庄作为天河一手房的代表，找部分的相同单价的天河二手房做对比。看看新房能不能很好地承接老旧小区的外溢需求？

1号选手

海景慧源山庄（一手）

① 均价: 5-5.6万/平

② 产品：（毛坯）52-128㎡一至三房

③ 规模：建面15万平

④ 开盘时间：2019年

2号选手

逸悦居（二手）

① 均价: 5-5.5万/平

② 产品：95-172平三至四房

③ 规模：建面10万平

④ 拿证时间：约2000年

位置&交通

华景新城六期（东区）

位置优越 交通方便

华景新城是合生创展和珠江投资联手打造的广州名盘之一，主要以早期楼梯小高层和后期的电梯高层洋房组成。

其西邻华南师范大学，北面汇景新城，南靠天河公园，地理优势明显。

缺点是华景新城的西、北两面都为高速路，还有铁路路线，噪音问题一直存在，但六期东区远离主干道，受到的影响较少。

交通方面，4条公交线路在社区内设总站，六期东区的楼下即有公交车站。而周边的华南快速干线及广园快速路，方便有车族出行。

不过，值得留意的是，该组团距离地铁11号线（在建）华景路站约1公里。

海景慧源山庄

环境优美 距地铁站略远

位于天河智慧城板块，海景慧源山庄背靠9000亩火炉山国家森林公园和4万平方米的休闲景观水库，环境优美，生态资源丰富。

不过，项目与岑村仅一路之隔，靠近华观路、岑村一侧，周边建筑布局混乱，环境脏乱差。

而其靠近科韵路主干道，自驾比较方便。目前小区门口只有2条车道，上下班高峰期或会堵车，未来有望拓宽，而小区侧面有望开建一条新路，但具体时间待定。

另外，海景慧源山庄项目距离地铁21号线智慧站约2.5公里，距离学院站约5公里，公交交通相对弱些。

配套

华景新城六期（东区）

配套成熟 可入读省级华景小学

华景新城作为开盘十余年的大盘，内部配套那是杠杠滴！

六期东区的楼下就有华润万家、钱大妈、喜士多、光大银行、兴业银行、药店等，300米处有肉菜市场，600米处有南方三院。

而其最大的卖点，就是能对口入读省一级华景小学，可直升省一级113中学。

该小学被大众称为天河重点小学TOP3（与华师附小、华阳小学并列），数学科成绩相当优异。

可以说，华景新城交投活跃，与华景小学学位加持有着密不可分的关系。

六期东区位于华景小学南校区与北校区之间，相距不过百米，接送相当方面。

海景慧源山庄

配套尚可 教育资源一般

慧源山庄的隔壁是一家单体商业楼，有麦当劳、客厨酒家等。而走过马路，则是城中村建材商铺、士多店、房产中介门店、小饭店，商业配套档次不高。

| 周边配套

若想要大型配套，再走前300-400米就行，华润万家超市、乐易购生活超市、岑村肉菜市场等俱全，配套并不算少。

未来，慧源山庄旁将建一个约12万平方米的智慧城广场，休闲购物有保障，但现在仍未正式动工。

另外，项目周边有岑村小学、御景小学等，教育资源比不上华景新城。

小区产品

华景新城六期（东区）

面积较大 楼龄稍长

华景新城是天河区颇受欢迎的二手房商圈之一。其占地面积达60万㎡，总建筑面积达100万㎡，由97栋住宅组成，是天河超大型社区社区总户数共8800户。

而华景新城六期东区，户型涵盖94.5-323平三房-五房，均价约5-5.5万/平。

面积段相对较大，最小的94.5平3房单位为北向，供应比较少，。

项目	面积	总价	单价 （元/平）
华景新城逸悦居	95平	480万	5.05万
	95平	468万	4.95万

另外，楼龄为2000年，产权只剩下51年。

海景慧源山庄

价格不占优 建筑密度大

慧源山庄是天河少有的拥有小户型的在售项目，占地面积为7万㎡，总建筑面积为15万㎡，由25栋洋房组成，共约1236户。

其中，24栋13层高层住宅，1栋7层小高层住宅。

目前，该盘在售B1、B2、F1、F2、F3五栋共311套产品，户型涵盖52-66平一房、73-87平两房、97-128平三房，毛坯发售，预计2020年年底交楼，均价约5-5.6万/平。

相对单价比较低的单位为东北向73平两房，可望花园，单价约5万/平，总价约365万。

另外，西南向97平三房，单价约5.1万/平，总价约495万。

而南向52平一房单位，只有12套，总价约20万，折合单价约5.6万/平。

| 52平户型模型

小结

值得一提的是，慧源山庄占地7万平，建有25栋住宅，建筑密度比较高。

而华景新城的容积率只有1.7，六期社区就有2个羽毛球场和1个游泳池，且整体配套已经非常成熟，地段优越，相比之下智慧城边缘的慧源山庄相形见绌。

| 慧源山庄鸟瞰图

买房，除了看重生活的便捷程度，价格也是购房者非常关心的因素。

目前，受到国家的调控政策影响，在同等价位上，大部分置业者更喜爱购置户型较大的单位。用290至370万只能买到1间一房单位，受众不可能很多。

| 慧源山庄F3栋户型图

与此同时，单价5万+的慧源山庄的对手并不只有1个，还有业主急售的二手学位房，及卖得相对便宜的天河新盘，可谓是腹背受敌。

| 紫荆小区特价房实景图

另外，天河星作的124平单位可做到四房，兰亭盛荟的126平单位可做到四房，慧源山庄的128平单位只有三房，在房间功能上较为劣势。

项目	户型	价格 （元/平）	备注
天河星作	80-124平三至四房	4.7-5.2万	带装修
珠江花城	72-139平二至五房	4.3-4.8万	带装修
兰亭盛荟	68-126平二至四房	5万	带装修
宝兴翠园	96-142平三至四房	4.7-5.3万	毛坯
慧源山庄	52-128平一至三房	5-5.6万	毛坯

失去价格优势光环的天河新房，如何提炼产品的核心竞争力，如何能令广大购房者叫好又叫座，这些都考验着开发商的能力。

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