杨德龙：未来十年 如何实现家庭资产保值增值？
对于家庭资产配置来说，过去十年，是我国房地产市场发展的黄金十年，在房地产做投资的投资者都赚得盆满钵满，过去十年家庭资产配置、人与人之间的差距，就看你有没有投资房产，投资了多少房产，以及在哪里投资的房产。未来十年，投资的方法以及配置的方向有哪些变化呢？
房地产调控从2016年到现在已经有四年的时间了，这四年来限购限贷的政策一直没有放松，但是同时我们看到二手房成交量大幅下降，但是一手房的销售因为有限价的机制，所以并没有出现冷清的状况，反而是非常火爆，甚至出现打新的现象。像深圳最近开盘的一些楼盘，一些身价上千万的富翁，排了一晚上队去打新，中签率只有5%，就因为一手房、二手房的差价比较大。这有利于房地产企业销售新的楼盘、加速清库存，三道红线之后，有80%的房地产企业可能都踩线了，要么是踩了三道线、两道线、一道线，完全不踩线的房企不多。这就意味着未来房地产融资增速必然会大幅下降，最高的融资增速是15%，有些房企触碰三道红线就无法再新增有息负债，所以未来房地产投资增速会进一步下降，这对于房地产开发来说确实是冲击比较大的。特别是一些杠杆率特别高的房企，当前面临着现金流不足的问题，一些房企开始打折售房、去杠杆，这是当前一个大的宏观形势。
在这种情况下，对于房产的投资已经不能像过去一样可以闭着眼睛买房，我把未来十年房地产的投资时代叫做白银时代，未来还有很多好的房产可以投资，也会给大家带来好的投资回报，但是一定要去选地段，一二线城市核心区域的房产，因为这些区域有刚需、有GDP持续增长，房价还会比较坚挺，有比较好的投资回报。但是一些炒房客比较多，特别是没有刚需人口净流出去的房产还可能会出现下跌，这种分化已经产生。
对于家庭投资来说，主要可以投资的几大资产，最大的是房产，其次是股票、基金、黄金以及一些低风险的银行理财或者货币基金。对于家庭来说，未来十年的投资方向就要有一定的改变。我们可以看一下，根据统计，由于过去十年房地产投资的赚钱效应特别强，投资房产的投资者都赚了很多收益，所以大家对房产的配置比例目前来看还是全世界最高的，中国居民70%的资产是在房产上，投资于股票和基金的比例不到10%，这点和发达国家刚好是颠倒过来。比如美国居民财富大概60%是配置在股票和基金上，配置于房产的比例是比较低的，只有27%。
当然，中美之间居民储蓄差异比较大，以及中美不同的社会保障机制，使得两个国家居民在资产配置方面差距比较大，这有一定的存在合理性，比如中国人对房产的拥有强烈程度是远远超过美国人的，可能美国有的人一生都是在租房，但是中国的租房市场并不完善，前段时间还曝出来一些长租公寓出现一些问题等等，中国的租房市场并不是很完善。中国人对房产拥有的渴望可以说是全世界最高的。有一句话叫做，你可以不买房，除非你能搞定丈母娘。对于房产的这种需求，我觉得中国应该是比全球都高的。
所以即使将来居民资产配置的比例有所调整，比如对房地产的配置从70%下降到60%，下降到50%，但是也不可能降到欧美发达国家的水平，对房产的配置还是家庭资产最重要的一块。
今年在房地产调控加上疫情的推动之下，居民储蓄出现了搬家的现象，就是今年基金的销售特别火爆，今年虽然不是大牛市，但是新基金，我说的是公募基金发行量是今年已经卖到2.4万亿，远远超过2015年大牛市，当时全年卖了1.5万亿。大量的居民储蓄现在无法进入到二手房市场，就会找新的投资机会，通过买基金来配置股市成为今年一个很重要的现象。
今年1月3日银保监会发出通知，要求银行、保险公司要多渠道引导居民储蓄做价值投资、长期投资，这是一个很重要的政策信号。今年从数据上已经支持了这点，以前央行一放水，基本上大量的居民储蓄就会进入到楼市，房价就会出现大涨。今年为了应对疫情，央行采取了宽松的政策，虽然不能说是大量放水，但是今年整体流动性比较宽松，今年资金主要流向基金和股票市场，这是新的变化。这种变化可能会是持续未来很多年的时间，而不只是今年一年的特征，这是大家应该注意的。
既然房地产投资未来进入到白银时代，并且分化得比较严重，对于房地产投资的比例应该怎么去配，我提出一个观点，就是532的配置比例，就是对于一般的家庭来说，50%的可投资资金可以投资于房产，30%可以配置于股票或者是基金，20%配置于银行理财或者货币基金、余额宝等等低风险的产品，这个配置比例对大多数人来说是合适的。当然不同的家庭资产的总的金额不一样，配置比例也会有变化。比如说有的家庭资金比较少，买完一套房之后，这边也没有更多的钱进行投资了，可能房产的占比达到70%甚至80%，这种情况之下，因为房子是属于刚需，对于第一套房或者是第二套房的刚需的投资者，家庭资产如果说买了房子之后，剩的钱不多了，这样就可以突破50%，达到70%或者80%也是正常的。但是如果说家庭资产比较多，买了房之后还剩不少的资金，这时候就要增加对于一些优质的股票或者优质的基金的配置比例。
在中国做投资，我们经常会说的一句话叫做“你可以跑不赢刘翔，但是一定要跑赢CPI”，其实这个说法是非常片面的，因为CPI并不能完全反映国内物价上涨的幅度。这几年CPI都是2%左右，去年最高是5%，但是你相信一年的物价上涨只有2%到5%吗？实际上国内生活用品的物价上涨速度达到了8%到10%左右，因此我们不仅要看CPI，还要看货币发行量，就是M2的增速。因为M2是代表央行发行的货币量，M2越高，说明发行的新增货币越多，而物价在一定程度上是货币现象，物价上涨速度大概跟M2是相当的。
今年为了应对疫情，今年M2将会超过10%，这就意味着如果说你的家庭资产投资的回报率不超过10%的话，实际上你今年的资产就是在缩水的。假如未来十年，M2继续保持在8%左右，这就意味着你未来十年每年的投资回报都要超过8%，只有这样的复利增长，才能保证你的资产不贬值，超过8%以上才能是增值的。
那么问题来了，什么样的资产可以让你每年实现8%以上的收益？我认为其实对中国居民来说，可以投资的资产非常有限，除了房产之外就是股票或者基金。这样未来十年大家可以重点配置的核心资产还是两大类，一类是核心区域的房产，仍然具有保值增值的功能，至少跑赢M2问题不大。另外，可以配置一些优质股票或者是基金，因为优质股票和基金本身就有抗通胀的能力，比如说好多公司的产品本身的价格上涨就是抗通胀的，加上好的上市公司的股权具有稀缺性，所以未来十年的复合增长率也是会超过人民币购买力下降的，你的保值增值不至于在未来十年出现缩水的状况。
大家目前对于家庭资产的配置，重点就是给大家强调，可以按照参考532的配置比例，不同家庭的资产状况不一样，可能稍微有一些差别，但是大致比例应该是这样的。
中央提出房住不炒的调控政策，其实就给大家指明了一个投资的方向，就是房子是用来住的，不是用来炒的。你投资的房产一定是有刚需的，有居住需求或者改善性住房的需求的。对于一些没有居住的价值，只有炒房价值的这些房子，千万不要去炒。因为这样的话你可能会面临很大的现金流断裂的风险。我们知道二手房的成交量已经是大幅下降，如果像以前一样，加了很多杠杆，通过各种方法去炒很多房，而由于二手房成交减少，加上一些非刚需的房子的价格出现下降，有可能会导致一些炒房客出现资金链断裂，这种风险其实已经发生了。所以大家一定要记住房住不炒，这就是我们做房地产投资最重要的一个方向，就是一定要买那些有刚需、在核心区域的房产，地段地段还是地段，做房地产投资最重要的就是看房子的地段。
有人说既然未来十年股票和基金有比较好的投资收益，那是不是可以卖房炒股？我是一直反对卖房炒股的，因为投资房产和买股票、买基金是完全不一样的投资方法，你房子可以拿五年、十年，但是你问这些炒股票和基金的人，有多少人是能拿五年、十年，很多人都是把房子卖掉去炒股，最后在股市上亏光。这是两个不一样的市场，我建议大家一定要均衡配置，对于刚需的房子一定要有，没有房产的话确实跟不上物价上涨速度的，买了房产之后，还剩了一些钱，这时候可以去做股票投资或者基金投资，而不是把房子卖掉或者抵押掉，去做投资，那样风险就更大了。
其实我国除了房地产市场、房地产企业在去杠杆之外，国家也是在去杠杆。之前各个部门杠杆率都大幅上升，包括居民杠杆，这时候我们要做的就是尽量去杠杆，降低一些杠杆性投资，逐步转向以自有资金投资，这样才能赚到满满的收益。否则将来经济增速进一步出现下降，特别是受到疫情冲击一次性的影响，很多人收入出现实质性下降的时候，对于家庭来说，负债率高，也有可能会出现偿债危机，甚至出现断供的风险。所以建议大家参考532的配置比例，去配置好的房产或者好的股票，或者是基金。
未来十年是我国经济转型的十年，传统的很多行业可能都会在竞争中占比不断下降，不仅包括过去作为支柱行业的房地产，像有色金属、煤炭、化工、钢铁等等这些传统的工业企业，他们在经济中的占比也在下降。而现在崛起的新兴产业，比如BATJ（百度、阿里、腾讯、京东），美团，拼多多，字节跳动等企业，他们渐渐发展起来了，这是经济正在发生着一些巨大的变化。我们在做投资的时候，要正确的去看待这种经济的转型，要积极地拥抱这些新的经济，通过持有核心的区域的房产，以及优质的股票和基金，来跟上经济转型的步伐，这样才能让我们的财富保值增值，而不是在物价上涨的情况下财富出现缩水，生活水平出现下降，甚至出现债务危机。
中央去杠杆的决心非常大，将来在各个部门都会有序的去杠杆，而不是无序的去杠杆，用最小的代价让经济增长走上正轨。