刷新西安CID地价的新希望，不是“养猪的”那么简单！

盖房的养猪，养猪的盖房。

 文 | 何足道 

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这两天，中国地产界最劲爆的新闻莫过于“万科养猪”了。

5月7日，有人在万科在官网上发布的数十条招聘信息中，一眼就叨中了几条“不寻常”的信息，关键词只有一个——猪场！

招聘职位包括猪场拓展经理、开发报建专员、预结算专业经理三个，紧接着5月9日万科又发布了招聘聚落化猪场总经理和兽医的信息。

▲万科官网截图

整个地产界顿时沸腾了，万科地产老大哥当腻了，居然要进军“养猪界”，难道养猪比卖房子还要赚钱？

其实这只是万科多元化发展的一种尝试，其他地产商养猪比万科还要早，比如万达2014年就曾宣布要去贵州养猪，恒大2016年也投资数亿在贵州养猪，碧桂园2018年还成立了一个养猪事业部，网上至今还有他们的招聘信息截图。

▲网传碧桂园招聘信息截图

但是直到现在，万达、恒大、碧桂园哪家在养猪上投入巨资了？又有哪家真的想转型去养猪赚钱？

即便是早期投身养猪事业的互联网大佬丁磊，他的绝大部分财富也是靠网易，而不是养猪带来的！

但是西安地产圈的人看到这条消息，估计就有点莫名的喜感。

5月8日下午，四川新希望地产以总价约41.85亿摘得高新三期中央创新区（CID）约177.77亩居住用地，溢价率约76%，折合楼面成本约12000+元/㎡，刷新区域土地单价！

而新希望地产的母公司新希望集团最大的主业之一，正是养猪。

这是新希望地产首次进入西安市场拿地，此前他们主要业务分布在大本营成都以及沿海城市。

▲新希望地产官网截图

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很多人对新希望做地产都持怀疑态度，毕竟他们的主业并不是地产，而是毫不相关的农牧业。

不过说实话，这并不是什么惊奇的事情。

就像是淘金，有人挖到一块金子，作为原始资本去做别的事情，然后成功；有人挖到一座金矿，赚到大钱之后也进入这个行业，虽然比较晚，但腰杆子硬，抗击打能力也更强。

在2020年中国地产百强中，华润是做贸易出身、招商是做轮船运输出身、葛洲坝是做水电能源出身，房地产都不是他们的主业。

这是央企国企，民企中也不乏这样的例子，比如苏宁置业是靠卖电器起家、奥克斯是做空调起家，同样涉足地产的还有国美、美的、海尔、长虹等地产下游企业。

我们最熟悉不过的大白兔奶糖和光明牛奶的母公司光明集团，也有地产业务，而且也是全国地产百强之一。

▲光明集团官网截图

就连一手创立万科的王石也不例外，他在深圳的第一桶金就是靠做饲料中介商，通过倒卖玉米赚到的300万元，然后以此为基础步步为营创立了万科。

2019年12月8日第十八届中国企业领袖年会现场，王石在和刘永好对话的时候，就开玩笑说两人在某种角度上来讲曾经算是同行。

那次年会上，王石还问刘永好2019年养猪赚了多少钱，刘永好的回答颇为幽默：“今年效益不错，请你吃饭一点问题都没有，我们下次到四川去，一定到川商会馆吃饭，吃猪肉大餐。”

▲刘永好与王石（图源网络）

不知道已经离开万科的王石，得知万科也要进军养猪业，再想到这次采访会有什么感想。

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如果不是资深地产圈人士或者不查资料，很多人对新希望地产并不了解，这家企业在地产圈知名度虽然不高，但历史可一点都不短，早在1997年就已经成立，只比恒大晚了1年，比2003年成立的融创还早5年。

新希望地产的创始人就是大名鼎鼎的中国饲料大王、养猪大王刘永好，他一手创立的新希望集团是中国最大的饲料生产企业，也是中国最大的农牧企业之一，拥有中国最大的农牧产业集群。

刘永好常年位居中国大陆富豪排行榜前列，被称为“福布斯钉子户”，甚至还曾坐在大陆首富的位置上，他的二哥刘永行也曾以600多亿的身家登顶富豪榜。

大哥刘永言和三哥刘永美（陈育新）也身价不菲，刘家四兄弟以卖鹌鹑蛋起家，成为亿万富豪，一度被称为“中国最牛兄弟”。

▲刘氏四兄弟（图源网络）

他们四兄弟1982年联合创办的希望集团曾经是中国最大的民营企业，1995年和平分家之后各自成立了新的“希望集团”，只是前缀分别是大陆、东方、华西和南方（新）。

刘永好还有一个身份，是中国大陆第一家由民间资本设立的全国性商业银行民生银行的大股东和副董事长，这家银行是他在1996年联合张宏伟、卢志强、史玉柱、中国人寿等人（企业）创办的。

▲民生银行官网截图

虽然身价不菲，而且早就进入地产界，但刘永好在公开场合很少提及地产业务，在2019年的全国两会上，他接受采访的时候甚至说新希望集团是一个农业和食品为主的企业，从来没变过，虽然有地产，但当时做地产是“被地产”。

▲刘永好

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那么一个“不情愿”做地产，以农牧业为主的企业，能做好地产、盖好房子吗？

个人觉得，刘永好的不情愿只是一种托词而已，事实证明，他也是想把地产业务做好的。

在中指研究院发布的《2020中国房地产百强企业》中，新希望地产排名第42位。全国前50的开发商，还是不情不愿做的，你会相信吗？

所以，永远不要听企业家说什么，要看他们做什么。

成立伊始，新希望或许可能安心做一个“小而美”的区域性开发商，刘永好接受采访的时候也说过，那时候每年的销售数额也就十几二十个亿，直到2013年新希望的销售额依然是20亿。

但是从2014年开始，一切都变了。

这一年，刘永好将新希望地产交到当时年仅32岁的张明贵手中，自己甘愿退居幕后，在新希望地产官网上的管理层页面中，甚至没有他的任何信息，高管合影也是张明贵在C位。

▲新希望地产官网截图

张明贵接手地产业务之后，开始大刀阔斧的进行改革，新希望地产的发展速度也开始明显加快，当年销售额就增长了47亿，2016年首次突破百亿大关，然后就是200亿+（2017年）、400亿+（2018年）。

2019年，新希望地产全口径合约销售额是735.9亿，超额完成张明贵提出的500亿销售目标，距离千亿目标更近一步。

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作为掌舵人，张明贵对外一直宣称新希望地产不会以规模为导向，而且在疑似新希望地产投放的一则软文中也强调他们的投资战略是不冒进、不拿地王、深耕城市，也不追求极致的高周转和高利润。

但是事实上自张明贵接手以来，新希望地产的规模和业绩一直是成倍增长的，熟悉地产行业的人都知道，业绩是需要靠土地储备来完成的。

而且在新希望地产官网的发展历程页面上，他们2015和2016年连续两年的“亮眼业绩”就有拿到温州地王、悉尼北岸地王以及成都年度总价地王和南宁江南区总价和楼面价双料地王。

▲新希望地产官网截图

根据网上公开资料显示，仅在2019年上半年，也就是刘永好接受采访说“被地产”后不久，新希望地产两个月内先后在温州、南京、杭州、大连土地市场出手，斥资130亿拿到4宗土地。

其中2019年3月29日一天，新希望就在南京和杭州分别以22600+和21000+的楼面价拿下两宗地，共斥资近90亿。

值得一提的是，这4宗土地全部为溢价摘地，且都经过上百轮竞价，被他们“打败”的对手不乏融创、龙湖、金茂、招商、中海、万科、碧桂园等头部房企。

据中指研究院公布的一份数据显示，新希望地产2019年的拿地金额约为319亿元，在整个地产行业排名第28位，而他们2018年的销售额是400亿出头，对比太过明显。

种种迹象表明，新希望集团并不像刘永好说的那样是“被地产”。

张明贵也因为在新希望地产的优异表现，从2016年开始三年完成三级跳，先后担任新希望集团四川总部董事长（2016）、新希望集团副总裁（2017），最终在2018年开始担任新希望集团党委书记。

▲新希望地产官网截图

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从2019年的拿地手法来看，今年5月8日在高新CID拿的这宗地虽然溢价率高达76%，楼面价也高达12000+，但对新希望地产来说，应该算是正常操作。

不过如此激进的拿地手段难免会带来一些额外的压力，虽然背后的新希望集团不差钱，但新希望地产毕竟不能靠“输血”活着，所以和其他迅猛扩张的地产企业一样，也背上了沉重的债务。

公开资料显示，截至2019年年末，新希望地产的总负债为838.7亿元，比前一年增加了近300亿，是2017年的两倍还多。

不过另一种说法是截止2019年末，新希望地产净负债率74.57%，同比下降12个百分点，资产负债率下降至76.60%。

和老大哥们比起来，确实也不算过于突出。

根据媒体报道，新希望地产一位投资负责人接受采访的时候曾说过：新希望地产投资只看新一线和强二线城市，其他城市利润再高也坚决不投。

而且一旦进入一座城市，他们会快速布局三四个以上的项目，而且一般会选择深耕一个核心区。

比如2018年进入杭州之后，当年就布局了5个项目，全部在萧山区，目前为止他们在杭州共布局了10个项目，其中8个在萧山区。

▲新希望滨江·锦粼府效果图（图源：新希望地产官网）

如果按照这个逻辑，那么这次在高新CID拿地只是一个开始，接下来新希望还将在高新的土地市场出手几次。

所以，他们会再次刷新CID的楼面单价或者西安市的楼面单价吗？

当然，这只是一个猜测，更现实的问题是新希望5月8日拿的这宗地，届时会做出什么样的产品呢？

从2014年张明贵掌舵之后，新希望对外的口径就是只做中高端住宅产品，根据官网资料显示，目前他们拥有天系、锦麟系、锦悦系三大住宅产品系，其中天系的代表作就是位于成都的新希望·D10天府。

▲新希望D10·天府示范区（图源：新希望地产官网）

这个项目号称：假如内陆只有一套豪宅，那一定是D10。

那么在西安，新希望会首先布局哪个产品系呢？