直系亲属，赠予与交易，哪个更划算？| 楼先生问答NO.200
你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手
短期内，限购全面放开，几乎没可能。
那么，如果还想再买一套房子，可是已经没有房票，手头上的房子也舍不得卖掉。该怎么办？
很多人都想得到：通过赠予或交易的方式，把名下房子过户给子女或父母，甚至是特别要好的朋友。这样就可以再腾出一张有效房票。
问题是，赠予和交易，有什么区别？直系亲属和非直系亲属，这两者的赠予有什么不同？涉及到具体费用时，到底哪个更划算？
▼表格1：直系亲属赠予和非直系亲属赠与
| 赠予 | 契税 | 综合税 | 个税 | |
| 直系亲属 | 3% | 无 | 无 | |
| 非直系亲属 | 3% | 满2年 | 无 | 20% |
| 不满2年 | 5.6% | 20% | ||
农税关于直系亲属的认定标准为：父母、子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
▼表格2：正常交易过户的缴税情况
| 交易 | 契税 | 综合税 | 个税 | ||
| 卖/买方 | 首套90㎡及以下 | 1% | 不满2年 | 5.6% | 1% |
| 首套90㎡以上 | 1.5% | 满2年 | 无 | 1% | |
| 二套90㎡及以下 | 1% | 满5年且唯一 | 无 | 无 | |
| 二套90㎡以上 | 2% | 满5年非唯一 | 无 | 1% | |
综合税和个税是卖方税，契税是买方税。但在实际交易过程中，以上三个税都是由买方承担。
举个实例：
单身的B小姐在杭州有一套75㎡的住宅（满五年）。为了改善自住，考虑再买一套房子。所以要把这套房子过户给外地户口已退休的父母。
方法一：通过交易过户，因为父母在杭州无房，即只需要缴纳1%的契税。
但前提是，父母户口需要迁入杭州。具体流程为：先去子女杭州所在派出所交申请，审核通过后，会有一份随迁同意书，拿这份东西去老家派出所办理迁出，再到杭州派出所办迁进。户口搞掂后，即可交易过户。
方法二：通过赠予过户，需要缴纳3%的契税。
父母户口不需要迁入杭州。赠予和交易的区别就在这里：交易就需要鉴定购房资格，赠予就不需要。
有人会问：如果一直赠予，限购不就没用了吗？
是的。
还存在一个大众盲区：房子被赠予过后，再出售，需要缴纳很高的税吗？
再出售时，按正常交易。
*本期内容，特别感谢杭州链家孙少江*
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Q&A | 壹
问答关键词：二套房贷利率上浮1.2、纯投资、按揭VS全款
@无敌小超超
二套纯投资，万科西雅图和西湖国际城，万科未来城和融信澜天，哪个板块更好？两个板块的房价相差3000元/㎡。良渚有商业有地铁，紫金明珠板块有云谷和西湖大学。另外杭宸也在考虑，价格估计2万7，现在二套按揭上浮1.2，是按揭还是全款呢？
楼先生：两三年后的板块面貌肯定跟今天不一样，所以，投资要有发展眼光。从板块发展角度看，虽然两个板块相距很近，但一定是更有产业的紫金明珠板块更有想象空间。相对配套，产业的板块带动能效更强大，看看未来科技城就知道了。而不管是交通、商业还是其它配套，只要人口顺利导入，这些配套都会跟上。所以单纯看板块的话，属于西湖区的紫金明珠板块更值得投资。
当然，由于限价政策，这几个新盘都是很多人想抢一套的那一种。不管是三墩北、良渚新城还是运河新城，一二手房价格倒挂都非常严重。实际上，不管买到哪个，都很幸运。至于非要出哪一个楼盘升值更快，涨幅更大，这个真没办法。但如果杭宸开到了2万7，那相比之下，不如良渚新城和三墩北这几个新盘。另外，全款还是按揭上浮1.2，即使上浮20%，利率也还不到6，稍微有点理财经验的，都能赢过房贷利息。
Q&A | 贰
问答关键词：新街、义桥、南部卧城、预算200万
@Mia
老师好。家里还有一张房票，纯投资，只能全款，预算200万左右，现在在看天麓府、东旭府以及江湾城，哪个升值潜力大？或者有其它楼盘推荐吗？
楼先生：选义桥，还是南部卧城？既然是纯投资，肯定先推荐义桥的江湾城和东旭府。从市场热度来说，义桥算得上是最难买板块的前几名。江湾城一直拖着不卖，东旭府连开盘都还没消息。相比之下，义桥新房更稀缺，除了这两个新盘，就是上个月义桥出让一宗涉宅地块，地价封顶破万。南部卧城供应很充足，高价地实在太多，消化能力存疑，接下来会比较困难。
唯一的问题是，如果限价不放开，江湾城、东旭府卖一万五六，那么会非常难买。尤其江湾城非常多投资客盯着，如果没有特别高层的人脉资源，按揭基本上没多大可能。不过，原本就准备了全款，还是可以努力去争取一下。至于其它推荐，总价两百万左右，萧山新街也可以重点关注。
Q&A | 叁
问答关键词：二套房89㎡投资、六成首付、萧山市北
@Ann
我们打算二套6成，打算买萧山89㎡这几个楼盘，海上明月、望海潮、名门府、江南名府。请问按首选排名，您觉得哪个最好？这几个楼盘开盘时间不相同，万科的最晚，如果为了等海上明月，前面可能错过，而万科不一定能买到…您能给点建议吗？
楼先生：这几个楼盘很相似，略有区别。从品牌上讲，滨江更强一些，同样地段同样产品，滨江房子的溢价率更可观，也更受到购房者的信赖。其次万科、融创又是一个等级，中旅相对会弱一些。但从地段讲，海上明月由于位于市北西，靠近奥体一点更有优势，面对面的望海潮和名门府次之，最后是江南名府，东面有铁路，多少肯定会有干扰。
以上都是客观存在的，所以就看你自己是自住还是投资，如果是自住，更推荐位于市北西的海上明月，更容易受到奥体发展的利好，各种配套成熟起来应该更快。预计3月加推最后的一批高层，89㎡有85套。关于海上明月最晚开盘这个问题，也不用纠结，其他几个楼盘房源很多，这次买不到，之后也还会有机会。
但如果考虑投资，江南名府或许是比较好的选择，最好是第一批房源就买到。一般来说，滨江的楼盘首次开盘多少都会让利一点，价格会比较实惠。尤其靠东面铁路的房源，如果有比较大的价差优势，也可以考虑，在价格优势面前，一些干扰也就可以容忍了。
Q&A | 肆
问答关键词：改善自住、400-500万新房、未来科技城
@浮生
老师你好。我们夫妻有两套房：一套西溪悦居89㎡，一套东郡国际锦湾70㎡，一东一西。目前自住悦居，东郡出租。工作在文一西路花蒋路附近。年底考虑生宝宝，所以想把东郡置换掉，换一套总价400-500万新房，最好是120㎡左右，带学区。不知道有什么好选择，请老师推荐。
楼先生：往城西方向。如果要带学区，最好考虑二手房，其实比较理想的选择是蒋村的次新房，距离你老婆很近，照顾家里也很方便。不过单价稍微有点高，比如河滨之城、西庐、西溪蝶园的小户型。唯一比较遗憾的是，就是面积上没办法达到改善的目的。
如果考虑新房，那索性就在未来科技城。目前三兄弟都在售，不管是中南樾府、印未来还是未来悦，都可以，三个新盘精装价格都差不多，比如印未来现在也不绑车位和装修包。印未来的125㎡边套，做到了四房，户型做得很特别，市面上也比较少，客厅采光也通透。另外像中南樾府的128㎡做到四开间朝南，也很值得考虑。说到学区，未来科技城公办教育和私立学校都很丰富，孩子的教育问题完全不用担心。
Q&A | 伍
问答关键词：自住兼投资、奥体核心板块、拒绝号子费
@请叫我TPS
天璞108㎡，算它3万6的话，总价388.8万，车位36万，差不多要425万。目前名下有一套房在南部卧城，因为离老婆单位在下沙很远，所以考虑自住兼投资。天璞108㎡只剩下在最后52套，卖完就没了。现在号子费有40万、50万、60万，全款加号子费，基本要举全家之力才能拿下，代价也比较大。请问1、40万号子费贵吗？2、奥体2018年还有新盘吗？非常焦急。
楼先生：关于号子费、关系费，原则上要严正拒绝，只要人人都做到这一点，这种掮客寻租的空间就不会存在。不知道你的渠道是哪里来，相信开发商肯定不会允许这样做的。即使真有这样的渠道，可信度也要打一个问号。因为着急买房，大额号子费被骗也不是没有。所以还是再谨慎一点吧。
很多人会说：把号子费折算到房价里去，合算的话，只要房子真的能买到就可以。这就要因人而异。我们不能说没有买号子，过去一年相信杭州有很多号子被卖出去。所以从现实角度出发，划不划算呢？加上40万号子费，一套108㎡折算下来单价近4万，每平方要多出三千。大家都说奥体房价涨到6万没问题，对，是有机会，但也有很大的不确定性，哪怕有机会，时间呢？
最后一个问题，我们不久前盘过一下，天璞还有最后两幢高层，卖卖也很快，檀悦还有一些，以及创世纪还有几幢楼，这个板块一定是供小于求。但是整个世纪城板块，土地还是有很多的，无非是推地节奏不快，有点奇货可居吧。我们关注到，创世纪的南面一路之隔，就有一大块地，地价肯定不会低。所以，像天璞这样的房子，从性价比角度来说，如果全款（不加号子费）能买到的话，家里也能承受得起，那尽管去买。但如果要掏这么一大笔号子费，也还是再谨慎一点吧。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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