同一房屋可以重复抵押吗？

作者：天津泽惠律师事务所

【案例】赵某有一套幸福小区的房屋，价值500万元，2020年4月8日因向招远公司借款300万元，借款期限一年，并以房屋进行抵押并办理了抵押登记。2020年10月8日赵某又向普泽公司借款200万，借款期限半年，并以幸福小区房屋进行抵押办理了登记。借款到期后，赵某无力偿还，普泽公司欲行使抵押权，招远公司认为自己的抵押在先，普泽公司侵犯了自己的抵押权。为此向我所律师咨询。

【法律分析】

其一【重复抵押的概念】重复抵押，是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。

其二【重复抵押的规定】无论是此前的《担保法》、《物权法》，还是《民法典》第414条，都是允许房屋所有人将同一房屋向两个以上债权人进行抵押，只是此前的《担保法》规定，重复抵押的，不得超过抵押物的余额部分，而《民法典》中并未禁止超额抵押。

因此，本案中，赵某可以将房屋再次抵押给普泽公司。

其三【清偿顺序】根据《民法典》的规定，抵押物可以重复抵押，但同一抵押物进行多次抵押之后，在实现抵押权的时候会有一个清偿顺序问题，这个顺序就是：

首先，已经登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿；

其次，抵押权都未登记的，按照债权之间的比例进行清偿；

最后，抵押权都登记的，按照登记的先后顺序进行清偿，如果顺序相同，按照债权之间的比例进行清偿。

本案中，招远公司与普泽公司的抵押权均进行了登记，因此招远公司应优先受到清偿。剩余部分再行由普泽公司受偿。

【法律依据】

《民法典》第414条:"同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。