销售住房免征增值税，持有时间如何确定？

我国税法规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而一般业主购买商品房，会有商品房买卖合同日期、发票开具日期、缴纳契税日期、不动产证书日期，“满2年”购房日期以什么为准？本文与您一起案例分析。

案例

老王见别人炒房赚的盆满钵盈，3年前也凑了50万元在河北省石家庄市某学区购买了一套期房。近日，老王准备委托房产中介60万元将该商品房卖出。

老王认为，该商品房虽说升值有限，但也大有赚头。但在计算税金时，房产中介给他泼了一盆冷水。中介给老王计算了一下，该商品房要缴纳增值税：600000/（1+5%）×5%=28571.43（元），此外还有个人所得税等。老王有点懵，住房转让满2年不是免缴增值税吗？

老王找到办税服务厅，税务人员详细看了老王的资料，给他做了耐心辅导。

原来，老王3年前购买商品房后，不动产证书一直未办理，但是在去年已缴纳契税。根据税法规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。因此，老王销售商品房，不符合“满2年”免征增值税的时间要求。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区”。老王的住房已购买超过2年，但非政策所规定的购买2年以上。

一般业主购买商品房，会有商品房买卖合同日期、发票开具日期、缴纳契税日期、不动产证书日期，“满2年”购房日期以什么为准？要看具体情况：

1. 正常情况下购房日期的确定

《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第（四）款规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）对国税发〔2005〕89号中的关于购房时间问题作了进一步的明确：

（1）《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

（2）纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

即：房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

老王的商品房买卖合同签订日期不能作为购买房屋的时间，老王已缴纳契税，契税完税证明中注明的时间可作为购买房屋的时间，显然不足两年，无法享受免征增值税待遇。

2. 特殊情形下购房日期的确定

非购买形式：购房日期的确定

国税发〔2005〕172号文件第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

房改房：购房日期的确定

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）规定，个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定。

产权纠纷房屋：购房日期的确定

《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）规定，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。