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刚刚，西安土地市场爆出了一则消息：
4月6日，西安明星地块沣西新城115亩住宅用地，经过延时两个小时的激烈厮杀，139轮的报价后，地块高价熔断。
今天上午（4月9日），华润成功通过摇号夺得该地块。
▲沣西新城地块，竞价保证金6.9亿，起始价格6.9亿，最高限价22.5亿。扣除教育配套代建、保障房代建，按最高限价22.5亿计算，楼面价是1.2万每平。如果报价达到最高限价，所有报价无效，按补充约定摇号产生最终胜出者。
也就是说，西安沣西这宗地，每家报名企业都要交6.9亿拿摇号资格，按照数据，参加该宗地的竞买人一共58家企业，这58家企业一共交了400亿抢地，平均每家企业的摇号中奖率低过1.7%。
▲有意思的是，这次抢地的58家企业中，属于中海的有24家，属于华润的有20家，光是这两家房企，就花了304亿来抢这宗最高限价22.5亿的土地。其余的房企，除了正荣有3家，万科有2家，其他的都只有1家来抢地。
显然，华润、中海出动如此多的资金围猎这块地，一开始就是势在必得的态度，土地价格被“顶”到最高限价，也在其预料之中，否则，不会动用这么多马甲，来等着熔断摇号。
从概率上来看，华润、中海十拿九稳，中签率均超过了三分之一，中海165.8亿元手握24个号，华润138.2亿元手握20个号，两家占到了总票数的75.9%。当然，拿到这块地，除了实力，还要有运气。例如中海比华润还多了4个马甲，仍然不幸落拍，这就是运气差了一点的证明。现在的问题是，为什么会出现这种400亿资金围猎22亿地块的现象？说实话，随着调控进入深水区，除了对客户出台限购限贷限售限离婚等各项政策后，政府、银行对开发商也有了诸多限制，例如三道红线出台后，针对房企的开发贷审核更严格，通过表外理财、委托贷款、同业业务等渠道为房企融资的渠道，也基本被封堵。与之相对应，国企、央企因为有实力雄厚的国资背书，从银行获取开发贷、从市场发债融资都相较民企更容易，利率也更便宜。所以，从这方面看，前述的限制房贷、开发贷、信托资金等各类限制楼市的金融手段，与其说是说给全体地产商听的，其实更大部分是说给民营地产商听的。例如，2021年以来部分房企发债利率显示，保利、金地、华侨城等国企的发债利率均低过4%，而金科、中南等民营房企的发债利率则超过6%。显然，有便宜的资金，中海、华润自然敢于多拿出钱来围猎好标的，毕竟，竞价保证金也是有资金成本的，没有低的融资利率兜底，谁又会敢弄这么多马甲？另外值得一提的是，不少民营房企也顺应时势，开始染红。如平安入股碧桂园，深圳市人才安居集团250亿驰援恒大，绿城投奔中交集团、华夏幸福获得河北政府支持、富力获得广州国资援助，越来越多的民营房企，开始被国资接盘。最后，来自近几年的地王数据。2016年以前，拿地王的基本是民企，如2013年融创的北京农展馆地王、2016年融信的上海静安地王；2017年以后，拿地王的基本是国企或央企，如2019年越秀的深圳尖岗山地王、2019年的苏州城投公司地王、2020年西安曲江地王......由此，种种迹象表明，民企地产商，如粤系、闽系、浙系房企，在收缩战线，国企地产商，要么在极速扩张，要么在稳健扩张的路上。具体到中海华润这两家房企，2020年华润新获取项目69个，新增权益土地储备1148万平方米，主要聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。2025年，华润计划实现权益签约额和租金收入双翻番，销售签约额将保持行业前十。华润总裁李欣对此表示，华润置地有信心完成设定的目标，实现高增长。而对于中海，自2017年颜建国回归之后，中海一直在依托资金优势积极纳储，2016年-2019年，中海新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。其中，2019年的新增拿地数量较2018年有所下降，但权益购地金额同比增加24.1%至1134亿元。2020年，中海共新增64幅土地，新增总楼面面积为1349万平方米，同比增长17.7%；权益投资金额为1318亿元，同比增长16.3%；2021年，中海新增土储指引目标是1650亿，也是同样大概是25%左右的增长速度。虽然三月份西安连续出台两个楼市新政，但这些政策既没有提到增加土地供应量，也没有通过限购限贷来减少市场需求。西安市场，仍在单边起舞。不得不说，西安楼市上涨已经快5年了，从2016年开始，西安就一路上扬，几乎没有回调过。这个市场的热度早就足够高，整体供不应求，从拿地到售罄，西安很多地块只需要五、六个月，十分有利于房企高周转。因此，对于房企而言，西安土地有限价，即使顶格买入，也能算过账来，短期就能见到业绩的土地，为啥不要？拼了命也要拿下啊。▲根据克而瑞西安的数据显示，西安主城区住宅库存只有479万平米，去化周期是5.2个月。▲从供求关系看，西安的土地供应“把握的”恰到好处，既不至于出现超量供应，也不至于出现明显短缺。由此，西安楼市如此热烈，有实力的房企自然会积极补仓，在缓涨中，助力西安楼市走向“慢牛”。在集中供地之前，在开发商中流行一种“3.30定律”。所谓“3.30定律”是指，许多开发商都会抢在3月30日以前拿地，以增加年度业绩。有了集中供地以后，显然，所谓的拿地330定律就失效了，取而代之的是每逢3、6、9月集中土地出让的波浪谷效应。这时许多房地产公司都忙于找马甲划拨资金从容选地，以便在更短的周期内拿到更优质的地块。而从这次华润中海耗资300亿，凭借资金优势碾压其他玩家来看，有实力的房企，开始有意识的在“集中供地”到来之前秀肌肉，央企的资金实力在此期间一览无余。对此，广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个热点城市明确将在4-5月开启集供应土地。由于调控限价，房企为了追求高回报率只能依靠“高周转”，而真正能够高周转的资源几乎都在热点一二线城市，显然，资金实力强的企业获取一二线优质土地的概率更高，未来集中供地之下，房企两极分化已是大势所趋。例如，招商蛇口董事总经理蒋铁峰就表示，集中供地要求企业在短时间内有大量的资金去购买土地，“这对我们这种资金成本低，资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”说实话，我曾经以为，在当前“房住不炒”的主基调下，地产国企化，能够促进房企集中度进一步提高，同时还能帮助市场稳定房价。现在看起来，是我想多了。国企的诉求、地方政府的诉求，和高层的诉求，其实并不一致。而即使是反复强调房住不炒，从土地端的数据来看，2021年房企拿地热情空前高涨。截止4月6日，光是出让土地收入过百亿的城市就有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等22个，50大热点城市土地出让总额高达7136.5亿。同时，热点城市土地成交溢价率也非常高，例如芜湖市出让土地面积翻倍，达到190万平米，平均溢价率超过100%，其他如徐州、盐城、淮安、金华等多个城市溢价率超过50%。由此，即便是地产国企化，我们也不能盲目相信会降房价。毕竟，在当前严格限购、限价的条件下，国企地产商在房管局那边，还有个“避免国有资产损失”的由头不是？光是这个议价空间，就比民企大得多。
