郑州到底是谁的“肥肉”？

地盘说

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，下半年楼市突围战已经打响！

面对危机与机遇并存，购房者和开发商该如何选择？

■ 撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

树欲静而风不止。

经济下行、房企资金戴上紧箍咒、特价房浪潮汹涌澎湃......无房者盼望抄底、有房者焦虑重重，眼下的一幕幕，似乎回到楼市哀嚎一片的2008年，捉摸不透，耐人寻味。

然而，站在当下的节点回望，过去11年里最适合买房的一年正是2008年。很多时候，人们的目光只局限于房价一时的涨跌，而忽视城市发展，真正用发展眼光看问题的人，才是时代洪流下不朽的王者。

1 

格局与大未来

▽

日前，《郑州大都市区空间规划(2018—2035年)》的一纸文件霸气出炉。

细细品读，郑州这座城市的新格局呼之欲出。展望2035年，郑州大都市区常住总人口将达2300万—2800万，郑州腾飞的姿态已准备就绪。

©郑州大都市区格局呼之欲出

说人口，更准确的说是人口涌入大都市。

纵观全球，日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入，这就是城市化。东京现在的房价能停在现在的位置，就是这种人口趋势支撑起来的。

大城市就像抽水机，不停地从落后的地方抽取劳动力，毫不留情地吸干周边地区的血液。这样的场景分分钟都在上演，正如今天的日本，无数村庄和城镇凋零衰败，但东京和大阪都市圈繁华依旧，这就是马太效应中的强者愈强。

城市的洗牌过程是残酷的，但这是年轻劳动力自己用脚投票的结果。

©2018年城市竞争力排名

回看郑州，过去8年间，人口增长稳扎稳打。郑州每年常住人口增量都超过15万人，人口一直保持快速增长态势。

在抢人大战中，郑州可谓最大赢家之一，人口增长势头之猛，风光正盛，一时无两。郑州2018年常住人口增长25.5万人，常住人口总量首次突破千万大关。值得注意的是，郑州GDP也同步迈进万亿俱乐部。

万亿GDP、千万人口 ，这是中国城市的顶尖标配。

与郑州一道，全国人口过千万的城市有16个，GDP过万亿的城市也是16个，但同时具备这两个条件的城市仅有11个，郑州位列其中。

©人口过千万城市名单

一个朋友感慨，浙江某十八线山区（丽水），GDP只有1300多亿，房价却18000元/m²，郑州作为国家中心城市、河南省会的单核城市、千万级人口、万亿GDP等身份傍身，房价仅有1.5万/m²，合理吗？

经济学家马光远曾说过，作为中原城市群的核心城市，郑州人口体量应在3000万。对比同等级的城市，就目前的城区面积和人口容量来说，郑州都比较落后。所以在城市建设和人口引进方面，郑州仍有很大的发展空间。

若真像马光远所说，作为省会城市的郑州，人口未来应达到3000万，是目前的三倍。郑州在人口、GDP、政策支持、产业、人均消费、高校数量等领域的排名，都超过房价排名，显然，城市地位不断攀升的郑州，房价是明显被低估的。

©马光远关于郑州的解读

千万级人口、一亿人口腹地，是郑州手中的两张“王牌”。不仅意味着巨大的市场、海量的消费，也为郑州下一步房价上涨提供了很好的历史注脚。郑州就像一个小小的碗底，房价是停在上面的纸船，周边的水都往里涌，速度还越来越快，船当然越来越高。

2 

大鳄为何竞逐郑州

▽

有人的地方，就有江湖，有市场，有资本可逐。

郑州这块香甜可口的蛋糕，谁都想来分一块。以恒大、碧桂园、万科等大鳄房企为代表的百强房企纷纷布局河南，抢滩郑州，目前为止，国内百强房企已有近60家进驻。从房企的雄心勃勃上，也能侧面窥探郑州的价值。

郑州的发展潜力很大，后劲很足，不少一线房企都表示，持续看好郑州，接下来会继续在郑州布局。

©大郑州城运迎来高光时刻

也有业内大佬坦言，当前房价下降，是人为造出来的，不符合市场规律。不能在关了门的商场算人流量，封了路的路上数车流量。一旦各种限制放开，可能又将面临一场腥风血雨。

房企之所以依然热衷投资楼市，与我国的城镇化进程脱不开干系，再者，郑州向上的姿态，也很难让人不注意它。

首先，城镇化依然是当下推动房地产市场发展的重要力量，房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。

中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段，速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显提升空间的阶段，而2030年可能是中国城镇化的分水岭，跟发达经济体比，中国每年的城镇化率还处于比较高的水平。

©房地产是城镇化的主要推手

从目前已经完成了城市化的发达国家来看，城市化水平大多在75%以上，而75%左右的城镇化进程也是房地产大周期的临界点。

2018年中国的城镇化水平约为59%左右，并以大约每年1%的速度增长，意味着每年有约1200万人进入城市。照此速度，人口红利还将持续很长时间，房地产的景气周期至少还有15年左右。

截至去年年底，河南常住人口城镇化率达51.71%，距实现70%的小目标还有距离，革命尚未成功，郑州仍需努力，还有很长一段路要走。

©河南城镇化水平差距在逐渐缩小

当然，郑州的未来不会只依靠房地产，还将以产业为依托。

未来3-5年，郑州会努力形成20个左右具有较强竞争力和带动力的千亿级产业集群。抢抓产业转移、新一轮科技革命和产业变革的重大机遇，强化传统产业升级和新兴产业培育，促进工业化和信息化、制造业和服务业深度融合，提升农业综合效益，推动产业加速向中高端迈进。

©产业发展是郑州持续向上的永动机

未来郑州大都市区2800万的人口，就是郑州产业崛起的坚实基础。

不止表面光鲜亮丽，人口规模迈上千万级别，郑州在项目引进、产业布局、转型升级上也铆足了劲，力争不负国家中心城市的使命，乘着城市发展的春风，迎接属于它的高光时代。

3 

守护好家庭财富

▽

正在腾飞的郑州，魅力四射。

随着城镇化的推进，郑州作为省域单核城市，人口虹吸效应依然巨大，可以预见，未来较长时间内，郑州购房者数量依旧庞大，刚需仍然是郑州楼市消费主力。

©郑州人口增量明显

大到城市，小到家庭，中国城镇化的速度远超想象，这十年的房地产价值发生了巨大的变化，影响到无数家庭资产的增值与贬值。有人的资产原本如沧海一粟般渺小微薄，却因为买卖了几套房产，而坐拥良田千亩。有人因唱衰楼市，资金流入别处而一贫如洗，财富降级。

在中国，房子始终牵动着百姓的生活，增添了多彩丰富的注脚，每个人似乎只能在它的指引下无法独善其身。在城镇化进程中，选对城市，做好财富保卫战，这是普通人最该做的事。

庆幸的是，不动产正在变为一种安全性高、流通性好且收益稳定的底层资产存在。

©房子的金融属性短期难以改变

90年代中期之前，房子卖不出去，因为那个时候，人们的观念未变，老百姓收入须优先满足吃穿，住行还在其次，所以房子尽管价格低，也没人买，当时消费者首先集中在改善吃和穿上。

经过温饱阶段后，下一步是累积私人资产，买房就是私人资产的累积过程，中产阶级的形成过程。当中产阶级形成一定比重后，新一轮更高层级的消费才能到来。

目前，一部分中高端人群已经达到新的消费领域，在私人资产领域也达到了一定程度。这不是一个匀速运动，这是有阶段性的，人人都有机会。

过去，人们总是嘲笑郑州是郑县，随着经济与人口的发展，郑州的活力不断增强，头衔越来越丰满，国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、中部重要的中心城市、国家中心城市，一份份大礼包蜂拥而至，“国际郑”俨然自信十足。

©出彩河南魅力郑州

如今，郑州的城市气质正在从粗陋走向精致。不同层次的就业机会、无限的发展前景，让郑州这座大都市越来越繁华、越来越舒适、越来越优雅，这亦是楼市的底气所在。

中原沃土，分外养人。但郑州到底是谁的肥肉？