明年楼市调控或迎来结构性变化
谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员
明年的楼市，对首套刚需可能是变化最大的，对二套房也可能会比今年宽松！
23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。
王部长的讲话，看似没有很多新意，实质内容非常丰富，很多说法都有了一定程度的转变，有了不少可供想象的地方。明年的楼市，极有可能迎来结构性变化，出现一些与今年不太相同的地方。
实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房的要求，与今年相比，是有了一些新的变化的。首先，满足首套刚需，意味着在明年的楼市调控方面，可能会在政策方面对首套刚需有一些新的政策和措施。因为，楼市调控的目的不是压制刚需，尤其是首套刚需。如果把首套刚需也一并“调控”掉了，就失去了调控的意义。所以，必须在稳住大局的基础上，对刚需、尤其是首套刚需方面适当开一些口子，鼓励刚需发力，维持楼市的平稳有序发展。其二，支持改善需求。虽然与首套刚需相比，改善需求的“刚性”要相对较弱。但是，从实现人民美好生活需要的角度出发，对改善需求还是要积极支持的。也就是说，凡是属于改善需求的，在政策上也会予以一定程度的支持，那么，对二套房的政策，就有可能适度放开，适度在政策上予以支持。不然，如何改善需求呢？第三，遏制投机炒房。这一点，没有多大变化，但是，在实际执行中，可能会有所调整，譬如改善需求，在政策执行中就可能不会一并打压，而是会出现变化了。而今年在此项政策的执行方面，总体上是“一刀切”的，是没有很好地区别开来的。只要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，其他方面政策在执行中就可以适当放宽些。所以，在购房方面，会带来一些结构性变化。
大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设。这些方面，应该是本轮楼市调控比较新颖的方面，也是今后重点发展的方面。也正是因为有了一些新的政策和要求，明年的楼市调控，也会依据这方面的变化和要求，做一些调整与优化。要发展住房长期租赁，就必须有愿意投资这方面的主体。要知道，住房租赁与开发相比，对企业的资金需求压力要大得多。所以，如何发展长期租赁，需要认真研究。譬如实行产权共有、政府与企业共同开发、引入资本等。推进国有租赁企业建设，则可能主要是从国有企业的社会责任角度提出这样的要求的。只有让国有企业带头建设租赁住房，其他投资主体才有可能跟进。同时，目前很多国有企业都有现成的土地，如果能够把这块存量资源用起来，对发展住房租赁市场也是有很大的好处的。所以，明年在住房租赁市场方面，会有一些新的政策出台，并有可能对楼市调控格局产生一定影响。至于在哪些城市率先开展住房租赁市场建设，从王部长的讲话中也可以看出，人口净注入的大跌城市。这也是必须的，尤其是人口净流入比较多、比较快的城市，更应当是发展租赁市场的重点。如此一来，在购租的结构方面，也会出现一些新的变化。
而今年抓得比较好，也是楼市调控重点的去库存问题，从王部长的讲话中也可以看出，将重点转向县域城市。这是否意味着，市级所在城市，除少数地方之外，去库存已经基本到位，不需要再作为重点。而县域城市仍然矛盾比较集中，尤其是那些经济欠发达，但前些年房地产开发力度比较大的县城，去库存的压力可能很大。所以，如何对县域城市去库存，或许会有一些新的政策出台，也可能给县域城市的房价带来一定影响。需要把握好的是，虽然市级城市去库存已经取得了比较明显的成效，但是，从目前一些城市的投资热度来看，仍然可能会面临新的库存压力。所以，如何控制市级城市的房地产投资力度，避免出现新的库存积压，是需要高度重视的一项工作。所以，去库存带来的楼市结构变化，也是存在的。
对明年的市场秩序，王部长也提到，要加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。保持高压严查，应当是明年楼市秩序规范的一个基本态势、基本目标。而如何保持高压严查态势，对企业和中介机构双管齐下，是明年楼市秩序规范两大重点。特别是中介，可能会成为明年楼市重中之重。因为，开发商已经在连续多年的高压严查下，显得规范多了，倒是房产中介的行为，越来越不规范，越来越问题严重。所以，必须严查。那么，明年楼市的变化之中，对房产中介的监管，可能会对楼市带来一定变化，对楼市的运行结构带来一些变化。
总之，明年的楼市会出现一些变化，而变化的有利者将是真正的购房者，特别是首套刚需，会成为最有利者。所以，对购房者来说，应当根据形势变化，做出合理选择。对炒房者来说，则还是要悠着点。明年的房价，总体仍然比较平稳。