【谁来考虑你——痛苦的皇姑改善群体？】
如
何
改
善
起因
昨天和今天，
十四的一个居住在三台子区域的不缺学区的想改善的粉丝问起了十四的改善选择有哪些时，
十四发现自己一时竟无从推荐……
01
皇姑改善群体的新房选择难题
2018年，以华润长安里的大门和龙湖天璞的叠拼为首的楼盘率先打起了改善大旗。
2019年初，新市府，南阳湖，丁香湖等板块的改善楼盘纷纷落地，拔地而起。
铁西和平的改善群体，可以选择长白和新市府，亦或是丁香湖；
于洪铁西的改善群体，可以选择南阳湖和丁香湖；
和平沈河的改善群体，可以选择长白和新市府；
大东东沈河的改善群体，可以选择东湖和浑河东。
那么，皇姑的改善群体选择哪里呢？难道要选择沈北？！！
2017年，万科长江府和华润昆仑域几乎售罄；
2018年到2019年现在，北部的身居陋巷的真正能扛起皇姑改善大旗的于洪楼盘——华润八号院即将尾盘。
北陵西门的中粮隆玺祥云剩余尾盘洋房24000左右一平，高到离谱，后期增值空间有限。
最近据说可能要推出精装高层，单价预估20000起……
中海和悦府虽然销量不错，但中海在北部的刚需盘的底子印象太深，后期增值想象力也很有限。
目前，皇姑区域主力在卖的楼盘，可以称得上改善的楼盘寥寥无几：
皇姑东的旭辉公元，商住性质的华润悦里，称不上改善。
皇姑中心的保利大都会，定位为改善，
但大都会9000多的首开价和去年大都会闹得沸沸扬扬的那件事以及保利一直被质疑的品牌力，
让十四的不少粉丝踌躇不前。
如果你不介意它的高公摊和高溢价，
不介意它在改善群体里的薄弱力，
大都会是一个不错的选择。
皇姑西基本没有什么可推荐的。
剩下的就是北皇姑了：
十四一个一个列举，大家看看谁有改善的眼缘：
郡原悦城，金科集美天成，美的瀚悦府，
华润翡翠城熙府，万科首府未来城。
如果各位有点判断力，
相信最终的结果只剩下两个：
美的瀚悦府和华润翡翠城熙府。
而这两个盘对于改善群体又有天然的劣势：
美的瀚悦府：
位置无限接近于沈北，而且周边比较荒芜，
品牌力支撑改善群体不足，
产品力细节不足，但大体上改善性质很抢眼，
（十四去年去看盘时大面有过惊艳，但细节不足）
缺少学区。
华润翡翠城熙府：
位置也很接近沈北，但周边已经有了基本的新房群体，
缺少学区。
如果这么比下来，
北皇姑剩下的真改善楼盘，只剩下华润翡翠城熙府了。
换句话说，如果你想买新房里的改善房，
高层报价10000——11000，
洋房标准层报价13000到13500的华润翡翠城熙府，
成了整个皇姑区域想洋房改善的唯一新盘选择，
且面对真正的改善群体，它的价格是十分合理的。
（华润翡翠城今年春天十四去时看过已经交付的园区，
可以负责任地说，一点不刚需，
升级后的熙府，自然值得期待。）
这个结论非常恐怖，
皇姑的改善群体看后也会非常痛苦——
为什么！为什么？为什么……
皇姑区啊，你长点心吧，给改善群体多些选择吧！
得出这个结论后，
十四刚刚咨询了下十四粉丝群体里的华润翡翠城熙府的置业顾问
她非常专业的给我发了下户型图和熙府升级的初步介绍，
在此，留给对这个楼盘感兴趣的朋友，
也感谢这位半夜被我惊扰的美女置业顾问：
洋房：
yang
升级点：
熙府是翡翠城的高端系列，
从物业升级，
精致的园区景观升级
(一轴三进两园三院三巷，约8米挑高的入园大门，喷泉水系，小朋友的星梦乐园，老人的康健怡园），
到户型更加舒适的升级，
洋房的门，高层和洋房的窗以及洋一和洋顶户型的升级，
居住圈层的升级（总房款洋房都得在160万以上，和刚需的园区圈层上存在差异）
具体细节就得是感兴趣的朋友自己去看了。
当然，如果大家足够感兴趣，我再考虑什么时候亲自去踩个盘。
本篇就不过多啰嗦北皇姑的增值逻辑，
翡翠城更多的产品力和周边的价格逻辑了。
02
皇姑改善群体的二手选择难题
如果这些一手的改善盘大家嫌弃距离，嫌弃板块，嫌弃品牌，嫌弃产品力，
大家如果想购入二手，该怎么选呢？
十四也好感兴趣为大家查了下几个近两年的改善盘二手价格：
（注意，其中不少属于刚下房证有大税期间）
十四选择的改善楼盘，
都是能跟得上近两年楼盘标准的改善楼盘，
如果不是大开，第一阶段就被十四PASS掉了，
如果面积不够大，也称不上改善。
所以这么看来，皇姑的改善群体真的是很辛苦：
看不上其实价位不高的改善新盘，
也买不起心目中原来早已高不可攀的信仰二手盘。
况且，这里面十四还没求全责备地非要去强调改善盘带学区。
因为，改善群体，有的时候不差学区。
03
皇姑改善群体的未来
说真的，十四目前没看到皇姑改善群体的未来在哪里，
难道，真的在沈北……
END
凡事有特例，客观不杠精。
我是十四少：
一个对沈阳房地产市场，
持有积极乐观态度的业余房产爱好者。
哪里有价值增长，
哪里就会出现十四少的文字。
十四有楼市粉丝群，
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