希腊年轻人，还能买得起房子吗？
希腊新民主党政府上台后，出台了一系列减税措施，其中包括针对房地产业的减税政策：
1、暂停对新房产转让征收24%的增值税3年，这适用于在2022年底前颁发许可证的建筑物；
2、暂停对房地产交易征收资本利得税，有效期3年，2020.1.1-2022.12.31；
3、对楼宇进行环保节能、建筑功能、建筑外观升级改造，支出费用1.6万欧元以内可以享受40%的税收优惠。
希腊总理2019年底还曾经表示，未来希腊政府需要采取更加大胆的措施来推动整个建筑业的发展。
我在展望雅典房价未来走势的一篇文章中，表达了一个这样的观点：
雅典房地产市场要兴旺、雅典房价要上涨，关键还是要依靠雅典本地人，以中国人为代表的「黄金签证」投资者并不能真正支撑起雅典的房地产市场。遗憾的是，有购房需求的雅典本地人，数量只会越来越少。 霍庆川，公众号：我们在希腊2020-2030年，雅典房价能涨多少？
希腊年轻人（40岁以下），买得起房子吗？
要事先说明两点：
1、希腊是欧洲房屋自有率最高的国家之一。希腊全国的住宅总数大约在620-640万套，人均0.6套左右，房屋总数并不少。
延伸阅读：
2、希腊年轻人获得房子的主要方式，是获得父辈或祖辈的馈赠——希腊是一个东正教国家，信仰东正教的希腊Father们，认为他们有【责任】为子女提供住房。
希腊阿尔法银行的官方网站有按揭购房的产品介绍，有兴趣了解细节的朋友可以点击阅读原文，进入阿尔法银行的界面。
我用希腊阿尔法银行在线按揭购房计算器，模拟了四种情况：
1、1985年出生，月薪3000欧元，购买第一套房子，价值30万欧，贷款25万欧。期限30年，每月需要还款1065.57欧元。
2、1992年出生，月薪2500欧元，购买第一套房子，价值25万欧，贷款20万欧。期限30年，每月需要还款852.46欧元。
3、1992年出生，月薪1200欧元，购买第一套房子，价值15万欧，贷款10万欧。期限30年，每月需要还款426.23欧元。
4、1992年出生，月薪900欧元，购买第一套房子，价值12万欧，贷款8万欧。期限30年，每月需要还款340.98欧元。
希腊年轻人能不能买得起房子，这个问题可以换个问法——希腊年轻人的收入和按揭贷款的每月偿还额度，匹配吗？
以雅典为例：
1、一个1980年前后，70平米左右的公寓，均价在8-12万欧元，我们将这样的房子称之为【希腊基础住房】。
2、一个1990年前后，80平米左右的公寓，均价在10-16万左右，我们将这样的房子定义于【希腊标准住房】。
3、一个2000年前后，120平米左右的公寓，均价在20-30万欧元，我们将这样的房子定义为【希腊优质住房】。
4、一个2000年前后，150平米左右的公寓或联排，均价在30-40万欧元，我们将这样的房子定义为【希腊豪华住房】。
如果想贷款买一个【希腊基础住房】（贷款8万欧元/30年期限），每个月房贷是340.98欧元。按照希腊阿尔法银行的算法，月薪低于900欧元，根本不具有贷款的资格。
如果想贷款买一个【希腊标准住房】（贷款10万欧元/30年期限），每个月房贷是426.23欧元。按照希腊阿尔法银行的算法，月薪低于1100欧元，根本不具有贷款的资格。
如果想贷款买一个【希腊优质住房】（贷款20万欧元/30年期限），每个月房贷是852.46欧元。按照希腊阿尔法银行的算法，月薪低于2500欧元，根本不具有贷款的资格。
如果想贷款买一个【希腊优质住房】（贷款25万欧元/30年期限），每个月房贷是1065.57欧元。按照希腊阿尔法银行的算法，月薪低于3000欧元，根本不具有贷款的资格。
首先，希腊的年轻啃老族，基本被排除了，他们完全没有买房的经济能力。
2018年，希腊20-34岁年龄段的啃老族（尼特族），占人口的比例是26.8%，在28个欧盟国家中仅次于意大利。分性别来看，希腊20-34岁年龄段男性啃老族（尼特族）的比例是20.1%，女性比例是33.7%——随着女性年龄的增长，她们更难获得工作机会，希腊中老年女性成为啃老族（尼特族）的比例会更高。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊的啃老族，多不多？
其次，兼职工作的希腊年轻人，也基本被排除了，他们的收入仅仅能满足他们住在家里或租房居住，不可能买得起房子。
以希腊人全民逃税的风格，我认为希腊官方公布的希腊兼职工作的平均月收入被低估了，我认为应该向上修正50%，达成600欧元以上。 霍庆川，公众号：我们在希腊希腊兼职工作，月收入有多少？
最后，我们可以基于希腊人的收入情况来推测一下他们的购房能力：
1、月收入超过900欧元的希腊年轻人，我估计不超过同龄人总人口的40%，他们买得起【希腊基础住房】。
2、月收入超过1200欧元的希腊年轻人，我估计不超过同龄人总人口的25%，他们买得起【希腊标准住房】。
3、月收入超过2500欧元的希腊年轻人，我估计不超过同龄人总人口的10%，他们买得起【希腊优质住房】。
4、月收入超过3000欧元的希腊年轻人，我估计不超过同龄总人口的2%，他们买得起【希腊豪华住房】。
在私营企业工作的希腊人，三分之一是“兼职”。根据希腊社保机构EFKA发布的数据，在2018年11月，希腊全国约27.4万家企业，共聘用约220万名员工，其中约三分之一从事兼职或零散工作，全职员工的平均日薪为51.28欧元，平均月薪为1182.39欧元。 霍庆川，公众号：我们在希腊解读一下希腊人的工资收入
幸运的是，对于买不起房子的希腊年轻人而言，他们的父辈和祖辈大都拥有房子，他们这辈子即便不买房子，也有住处。