2021年,我看好苏州这4大新城

板块规划—第71期

读懂板块规划,方知板块未来

2020年接近尾声,是时候对2021展望起来了。

过去很长一段时间,苏州楼市的焦点都在园区和狮山两大核心上。明年是否依旧如此?

从2020年全年土拍数据中不难看出,园区奥体+青剑湖+狮山,一共只拍出了3宗涉宅地。

为什么胜浦除外,后面再说

土地出让量骤减,加上新盘持续去化,意味着2021年园区和狮山将进入存量房时代,新房市场乏善可陈。

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在苏州一核四城的发展战略中,“一核”姑苏区,发展已经饱和,资源导入缓慢,四城之一的园区,已经发展成熟;

所以,2021年苏州楼市的主场一定是在这4大新城:太湖科学城(科技城)、太湖新城(吴中+吴江)、高铁新城、平江新城。

太湖科学城(科技城)

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今年夏天,太湖科学城横空出世,苏州第五座超级新城重磅落地。

苏州欲举全市之力打造的太湖科学城,毫无疑问又是一张王牌。

总战略规划面积约105平方公里,科技城(东渚街道)、度假区(镇湖街道)、通安镇部分区域和大阳山都包括在内。

一座新城的核心区,一定是价值最先爆发的区域。太湖科学城核心区范围如下,一共约10平方公里:

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根据控规显示,太湖科学城核心区蓝图已经铺好了:

  • 至少37块纯住宅地块,含一类居住地

  • 至少14所学校,大学1所+高中2所+初中3所+幼儿园5所+小学3所

  • 至少30块商业用地,14块商住用地

  • 至少3条地铁,9/11/13号线,还有有轨电车

  • ....

大量涉宅地供应,学校+商业+地铁,妥妥的新城造城模式。

除了大规划落地,太湖科学城还有一把利刃——科技城。早在太湖科学城概念成型之前,科技城就已经发展醇熟,今年热度爆表

随着产业+学校+商业都纷至沓来,科技城显然是太湖科学城的价值支撑点!

过去一年里,科技城一共拍出了3宗涉宅地,将在明年集中入市。

此前新区看狮山,狮山新房卖完以后,科技城将接棒,成为新区下一个新热点。

而且,在区域位置上,科技城紧挨着太湖科学城核心区,这也就意味着明年开始,太湖科学城将全面开启“核心区+科技城”双引擎时代~

从新房市场来看,目前整个太湖科学城在售+待售项目有足足10个,备案均价基本在2.8万-3万/㎡

另外根据昨晚发布的苏州轨交四期方案来看,未来地铁9号线和11号线,将解决科技城和太湖科学城交通上的硬伤

大量住宅土地储备+新房批量入市+地铁线路筹备,再加上已经颇具规模的教育、产业优势,太湖科学城(尤其是科技城)2021年很难低调。

太湖新城(吴中+吴江)

环湖造城,是苏州最擅长事之一。

太湖新城,是苏州“一核四城”中最大的一个新城,藏着苏州造城的野心。

今年土拍中吴中太湖新城拍出2宗涉宅地,吴江太湖新城拍出5宗涉宅地,一共7幅地块,最高楼面地价18595元/㎡。

目前两个新城新房天花板都已破3万,在售+待售项目多达22个,明年还有7个纯新盘等待入市,量非常大。

1、吴中太湖新城

目前吴中太湖新城有8大项目,新盘备案均价约2.9万-3万/㎡,明年新希望和滨江打造的锦麟壹品,以及金融街项目也将入市销售,目测价格也将在3万上下。

从城建方面来说,吴中太湖新城"先地下后地上"的发展路线,几乎代表了苏州城建的最高水准,几乎是按照图纸1:1建设

今年的吴中太新利好不断,华师大附中落户、86万方的巨无霸地标级商业体,都在进一步夯实吴中太新的价值。

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2、吴江太湖新城

吴江太湖新城更是热度高涨,目前粗略估计已有14个项目在售+待售,新房均价约2.8万-3万/㎡。

据不完全统计,均价徘徊在3万的吴江太湖新城,2020年一共卖出了超3000套新房,市场热度和认可度可见一斑。

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2021年,吴江太湖新城还有5个项目将入市。

从两三年前的1字头房价,到现在直奔3万+,太湖新城这些年表现一直都不差,在明年至少7盘上新的状态下,更是大有可为。

高铁新城

直逼3万+的高铁新城,也将是2021年苏州楼市的大亮点。

京沪高铁的开通,为高铁新城带来了一大波红利,长三角交通枢纽的定位,加上苏大实验学区助力,让高铁新城房价实现了三级跳涨。

过去一年高铁新城新房销售火爆,但土地市场表现一般,仅2宗涉宅地出让。

可这并不妨碍高铁新城继续“膨胀”。

在目前几个新城里,高铁新城是利好兑现最多的,商业、高铁+地铁+高速的立体轨交、教育资源都非常丰富。

10月份京东落户,11月份吾悦广场开业,还有大批在建的配套相继都会落地。教育上高铁新城规划了29所学校,今天控规调整,又新增了一块高中用地。

也正是得益于优秀的城建配套,目前高铁新城的二手房价格,几乎与新房齐平,甚至有反超的趋势

金科观天下和建发中泱天成,成交价已经达到了3.1万/㎡,比在售新房还要高很多。

如果明年高铁新城还有新宅地出让,在新房限价之下,这批新房的市场行情,应该会很火爆。

平江新城

为什么说2021年平江新城也值得一看?

平江新城是苏州主城区新房供应最集中的区域,今年非常活跃

面积不大的平江新城,今年拍出3宗涉宅地,楼面地价已经高达2万+,新房价格3.2万/㎡左右已经成常态

目前平江新城7盘在售,大部分都是新盘,金科印象平江、绿都云起平江相继公开,金科璀璨平江案名也已经发布,竞争非常激烈,目前看来今年是不会开盘了,明年初平江新城会非常热闹。

相对于前面几个新城,平江新城的发展历史比较长。

虽然风头被后来崛起的四大新城盖过了,但毕竟主城价值始终是新城无法替代的,而且老城的教育资源,也是无法复刻的。

目前苏州古城区发展饱和且改造难度大,平江新城是唯一适合大刀阔斧改造发展的地方。

虽然目前发展界面非常一般,但据板块控规,住宅、商业、教育都在规划中,随着新房陆续交付,很快就会有所改善。

而且,平江新城未来几年还有足够的涉宅和商业地块,支撑它的价值爆发。

可以看出,以上四大新城房价基本都在3万/㎡的线上浮动。

随着4万+的园区和狮山库存告急,这一批3万+的后起之秀,必将是明年苏州楼市的新主场。

  • 太湖科学城,规划起点高,举全市之力重点发展,科技城如虎添翼,接棒大狮山;

  • 两个太湖新城,22个在售项目,7个待入市纯新盘,明年新房供应量庞大,且利好还在不断增加。

  • 高铁新城,利好已经开始兑现,高铁经济的红利还在持续输出,由于优质教育资源的存在,一二手房有倒挂趋势。

  • 平江新城,新房供货量大,姑苏未来之光,共享姑苏和相城配套。

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