地产规划、建筑、户型建筑知识

内容提要

1、建筑、规划、户型全面系统分析

2、经典的、个性的案例

红线

道路红线

与用地红线之间区域为

代征道路用地

，

不计入净用地范围

用地红线

与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，

围墙可以建到用地红线处

道路边线

为规划道路的控制线，用地红线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地红线局部是重合的。

建筑退让

结构

剪力墙

—由钢筋混凝土墙体来承担,这种墙体有较强的承担风或地震等作用传来的水平力(剪力)的能力。有更好的抗侧力能力,因此可建造较高的建筑物。

框剪结构

—全名是框架剪力墙结构，是在框架结构的基础上，增加了剪力墙，提高结构稳定性。与框架结构相比，框剪结构强度更高，可以建造更高层数的建筑。框剪结构中的剪力墙

可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。

L型、T型剪力墙，也称做短支剪力墙；

点柱型框架结构，剪力墙布置在电梯井、配电间等处；

点柱型框架适用于写字楼、酒店式公寓等；

在使用效果上讲，框剪结构相对于砖混结构来讲，

优点有两个

：

1、套内使用面积大

。套内使用面积＝套内建筑面积－套内墙体面积。框剪结构的剪力墙是20CM厚的，隔墙10CM厚，而砖混结构的承重墙24CM厚，单砖隔墙12CM厚，显然套内墙体的面积要比框剪结构大些。

2、建筑开间（房间的横向长度）大

。砖混结构的住宅4.5米开间是最大的，再大就要加梁了。而框剪结构的房子可以做到6、7米开间。开间大了，房屋的采光效果好，而且家具摆放也更合理。

组团设计及建筑排布

地块的大小、形状，以及建筑形态等决定其组团设计方案；组团的设计有利于共享某一区块资源；

行列式布局，也是多层最常用的组团设计；

较为现代的布局手法

建筑排布错落有致，形成较好的采光，以及组团式的围和，共享组团资源，并形成两条主景观轴线；

优秀规划案例海上海新城

规划上使住宅组团与商业、写字楼相对隔离住宅区块由于地块较小，基本上采用大组团设计概念，维和形成中心景区；写字楼作为项目标志性建筑，布局于商业价值最高的道路交叉处；商业部分夹于中间，便于住宅客户及写字楼客户共享，且设计2个出入口便于对外交流；

优秀规划案例金地未来域

建筑布局以及组团的围合较为新颖，牺牲了东西向的房源，但使得组团空间放大（大组团设计），并使每套房源南北向均享有组团景观；

道路动线规划

短、捷、匀

短—

—要求道路的总体长度尽量短，如此可以省出更多用地，做绿化或配套； 但“短”并不是一定的，有时候需要配合景观设计做成曲线，以求围合形成景观带，以及达到步移景易的效果，因此，需要在省地与景观需求之间权衡利弊；

捷—

—要求道路便捷，主要体现在出入小区的便捷；（牵涉到小区出入口的设 计以及人车分流设计）

匀—

—要求规划地段的道路应与基地周边的城市道路有很好的衔接关系， 道路系统层次应分明，主次、支路的长度和比例恰当。

小区出入口设计

出入口的设计首先要求便利性，任何一户出入小区均比较方便，这就要求在选择主次出入口地址的时候需要权衡考虑；其次，主入口的选址尽量设置于主景观轴线上；

优秀道路案例杭州国家信息中心

通过道路的围合形成景观带，并设置于主入口处；

人车分流设计

一般社区不完全的人车分流做法为于车行路两边设计人行布道，用绿化隔离，并且为了增强安全性，往往于小区的车行道上设计路障，以降低车速；另一种通常的人车分流做法为组团外部车行动线，内部人行动线；（组团式人车分流，涉及到组团设计）完全的人车分流，通常是打通地下，使所有机动车量在小区入口处即进入地下室，小区内部完全无车行道；（成本较高，且访客不易找到）

人车分流主要目的在于将行人与车辆区隔开来，但这种设计通常需要花费较大的成本，高端社区用的较多，对于一般社区而言，有则最好，没有也不不是很重要的事情，毕竟一个大社区没有车辆行使也会缺乏生活氛围；

金地湾流域

龙湖滟澜山

板式楼与蝶式楼

板式楼

——从建筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。

优势

：在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。且采光较佳，可以使来自南向的采光面与北向的受光面的光线有效对接。

蝶式楼

——并非每套户型均南北通透，甚至每套户型只有单面采光（如单身公寓、2梯8户等建筑），其采光通风效果较差。

优势

：省地，更易拔高容积率。但目前开发商也设计出较为出色的蝶式楼，甚至不亚于板楼建筑；

经典蝶式楼

经典蝶式楼

2梯4户，分别为60m2及88m2；

经典板式楼

经典板式楼

万科朗润园

经典板式楼

做小户型（90m2以下）高层板楼建筑（1梯2户，南北通透）进深必然加大，进深可达到15/16米，采光不彻底，又因为市场上小户型受宠，大进深的板楼做出小户型必然缩小面宽造成通透不足，上述类型的板楼实际上已经失去了板楼的意义。只是把板楼作为卖点

关于偷面积

万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送

半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米

室内采光还是很不错的

Ø万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是

正负零以下结构空间不计入容积率面积

（很多上海别墅也如此）.且半地下室使得所送的空间可以自然通风和采光，增加其卖点。Ø新面积计算规程中地下室底板面到顶板面标高的结构面高差为2.2米的控制高度,否定了可以利用垫层蒙混过关的手法.

户型设计—原则

户型没有绝对的好坏！空间尺度也并非越大越好，而是看是否能够满足某一特定阶层的客户需要；需要研究特定消费群的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。满足户型的舒适性要求，需要从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的空间分割，以及各功能区的开间、进深及面积。

户型设计最高境界

一切从客户所需求的功能出发！（无招胜有招）

户型设计—规范

电梯数量的设计规范：（满足使用需要）12层及12层以上的高层住宅，每栋设置电梯不应少于两台的规定（小高层与高层的界定由此而生）；但18层以下也可以设置1台电梯，但必须架设连郎，现在一般很少用该做法；上海市普遍的经验为，在20层以下的高层住宅中，每台750 kg（限10人）速度为1m/s的客梯可服务60～90人是最适宜的。从单元户型的设计来说，公共部位的设计尤为重要，既要满足日常生活便利的需求，又要节省空间以减少建筑的公摊面积，如何折衷选择是户型设计必须面对的问题；消防通道的设计规范：任意一点到消防通道的距离不超过40M，端头不超过20M；普通住宅，剪刀梯的设计

户型设计—需要解决的问题

1、户型配比—

—对整体项目来说，户型配比的重要性不言而喻，其决定了项目主要卖给谁。（涉及产品线问题）

2、户型面积—

—在客户定位清晰的基础上，开始设计户型面积大小的决策，其决定了项目是否真正能满足这些人；

3、单体户型设计—

—各功能区间分布是否合理，尺度是否合适，是否能做到全明等；户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡？三房是做100㎡还是130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。

户型设计—评价标准

空间布局—

—各功能空间之间是有一定关联的，如餐厅尽可能靠近厨房、卫生间尽可能靠近卧室区等；

空间尺度—

—各功能空间的尺度是否合理，如客厅、主卧、次卧的尺度是否合理，实用性如何等；

采光、通风—

—能否做到全明设计，各功能空间均有自然光；能否做到南北通透，使其通风较佳；

动静分离—

—传统意义上的卧室区（静）与客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室（动）等空间隔离，多用于别墅或大户型上；

细节处理（人性化）—

—从居家角度出发，充实户型的功能或使客户居家更为便利舒适；如设置储藏室、于入门处设置鞋柜、主卧设置衣帽间、卫生间的隔音效果等等；

户型设计—客厅

尺度—

—视总面积的大小，客厅的开间应在3.5—5米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。

阳台—

—阳台是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，并且是晾晒衣服的地方，应尽可能的与客厅相连；

开门—

—在客厅周围开门越多则越影响客厅的空间使用率，每道门各自朝向何方也决定了使用的方便与否

与餐厅的连接—

—尽量做到客厅与餐厅相连，一方面增加通透性，另一方面可以使走道面积纳入功能空间，视觉感受更佳；

户型设计—主卧

布局—

—独立性、私密性是主卧的主要要求，基本都将主卧设置在最隐密的地方了，尽量远离入户门、远离客厅，且开门的方向也不能对着客厅；

面积—

—主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。通常来说，主卧面积视户型不同在16~30m2之间；

窗户—

—承载观景及采光的需要，因此，通常主卧的窗较宽，且会设计转角飘窗等放大观景及采光的优势，甚至于设计主卧阳台；

功能空间—

—在设计大户型时，主卧的空间设计变得多样化，也提供了创新的可能，如设计独立衣帽间、独立梳妆间、阳光室等等；

普通家庭的主卧陈设的是床、电视、音响、空调等，是家人休憩的空间，太小让人有压抑感，但过于空阔则又缺乏安全、温馨的感觉。因此主卧的开间以3.6~4.5米为宜。

户型设计—厨房

动线—

—厨房作业的流程为洗、切、炒，L型或U型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率；且在布局中要考虑到洗、切、炒的动线；

布局—

一般厨房应与餐厅相连，北向采光，并设计工作阳台，以便于通风以及放置拖把池等；

整体橱房系统—

—能够使物品各归其位，提高空间利用效率、减少死角，而且也便于清洁，这也是精装修最大的优势之一；

整体厨房系统

大面宽观景厨房

户型设计—卫生间

功能分区—

—卫生间一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能，在70/90的北京下，万科创新做出3分离式卫生间，从而避免使用上的冲突；

面积—

—使用面积不应少于6平方米，否则必然出现空间局促、功能混杂。目前消费者使用的洗手间面积集中于6~7平方米和10~12平方米两个区间；卫生间比任何功能间都更需要阳光与通风，因此，边套的大户型可以设计出较好的卫生间；目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议，拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动，理应集中，顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便，另外从接、排水管道的设置利用考虑，也应进入洗手间；反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调，而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便（即使有干衣功能），洗衣机应设于晾衣阳台附近。

边套，利用山墙给予卫生间良好的采光，且均设计了大面积转角阳台，放大使用空间、观景、采光；

户型设计—阳台

功能尺度—

—阳台是与室外自然连接最紧密的空间，尺度较大是对其最基本的追求；

双阳台设计—

—目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。

立面影响—

—阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因此，其由过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，美观性得到增强；

各功能间面积

户型大小与产品形态有着很大的关联。而一般住宅户型面积的分配如下：厅（起居室）：20-45㎡　　　主卧室：15-25㎡ 次卧室：15㎡　　　　　　　次卧室：8-12㎡ 厨房：8-12㎡　　　　　　 卫生间：4-10㎡ 储藏室：6㎡　　　　　　　 阳台：4-12㎡ 生活阳台：4-6㎡　　　　　

多层94m2经典两房

南向楼梯道，北向入户自然形成玄关；餐厅自然采光，吃饭好心情；南北通透，布局合理，浪费面积较少；主卧、客厅均能够直通阳台，观景、晾晒各不影响，确为一大创意，但也有相应的问题，如主卧电视墙缩短，增大交通面积等；

小高层2梯3户布局

绿地东上海

134平米户型

利用山强设计转角大面积阳台；南向2卧室，北向1卧室，分别以转角飘窗、阳台采光；

91平米户型

各功能区均朝南，但通风较差；客厅设置大面积转角阳台，增加附加值；

114平米户型

经典两房户型，动静分离，空间利用率高；南北双阳台设计；

设计大面积转角阳台，产品附加值极高；

入户花园的经典设计

案例鉴赏龙湖滟澜山

别墅的花园设计——相对以往的独立别墅的花园而言，龙湖更发挥了花园的优势所在，将3面的花园整合，从而使得整体花园面积较大，空间尺度感更强，并且设计双重高度，从而使得景观的利用率更好；

90m2户型，首先利用空中花园的概念营造3房，其次，尽量放大主卧与客厅的尺度，但却缩减了次卧的空间，有优有劣，但从该案整体户型设计来看，该案是成功的，因为主卧与客厅的尺度感使客户更为满意；

万科90m2三房经典设计

优点：

满足全明设计，1梯2户使得房率高达85％以上；长板设计，节省开间的同时也节约用地；南北四进深设计，于南北轴线上设置4个功能区，书房、卫生间、厨房、主卧；从而使主动线融进客厅、餐厅空间，最大限度的减少空间浪费；尺度较佳，在90m2三房的限制下，将客厅开间由小户型产品的3.3和3.6两种规格扩大到4.25米，主卧开间也有近3.5米；三分离式卫生间，实现梳洗、厕所、洗浴功能的分离，缓和家庭人口多而只有1卫的矛盾；具有收纳功能，储物方便；

万科90m2三房经典设计

缺点：

大进深小开间的格局必然导致采光不足，餐厅无自然采光，厨房、卫生间的采光较差；北向书房与次卧尽管增设了飘窗，但合计5.5米的开间使得两间房在仍显得较为局促；缺洗衣操作间，而卫生间的空间布局又无法容纳，导致阳台承担洗衣、晾晒、观景、以及部分收纳功能，使阳台空间局促；轻质隔墙的说法纯属忽悠，该隔墙其实根本无法实现重新隔断，因为设计轴对称以及开门尺度的问题，仅仅能够降低一点墙体厚度，从而使得北向两房间尺度稍稍扩大，但也会影响到彼此的隔音效果。