16万老人砸钱入住，这个全球最大的养老社区，成了活力老人的“退休天堂”（详解）
编者：万仁涛。本文采用了殷洁、彭仲仁、张家卫、优曼中国、美国佛州旅游地产、英国报姐等专家和媒体的观点，在此一并表示感谢。本文约6000字，建议收藏阅读
当我们谈起大型养老社区的时候，脑海中首先想起的，就是源自美国的CCRC——持续照料退休社区，其中的典型就是中国大量养老地产项目学习的对象美国太阳城。
然而，在经济发达、老龄人口规模庞大的美国，还有另外一种养老社区，那就是今天我们要分享的“活跃退休社区”（AARC:Active Adult Retirement Community）。
活跃退休社区（AARC）是指：以满足健康活跃老人的养老需求为目标而建设的商业住宅项目；其住宅只出售给年满55岁以上的老年人，未成年人不得成为永久居民；社区内提供高尔夫球场、网球场、游泳池、休闲会所等大量运动和娱乐设施，以会员制度向业主提供服务。
这种养老社区的典型代表，就是位于佛罗里达州奥兰多北部的“The Villages”（中文译名：群村）。
“群村”是亿万富豪莫尔斯家族专门为美国退休老人打造的养老社区，这里应有尽有，不但满足了老人们的各种需求和还符合他们对美好生活的向往，很多老人来了就不想走，因此这里也被称为“老年人迪士尼乐园”、“退休天堂”。
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佛罗里达州位于美国本土最南端，这里气候温暖湿润，十分适宜退休养老和度假，因此吸引了大量退休社区项目在此建设。
群村位于佛罗里达州著名度假胜地奥兰多市西北约70公里处。从奥兰多往北开车大约一个小时左右，你就能看到The Villages的标志，细心观察你会发现，群村的入口与迪士尼乐园简直是如出一辙。
群村的占地面积比整个曼哈顿还要大，总占地为83.14平方公里，范围横跨佛罗里达州中部的三个县——萨姆特（Sumter）、莱克（Lake）和马里恩（Marion），其中萨姆特县占大部分。
群村其最早的建设可以追溯到1970年代的退休房车营地。群村于1990年代开始以AARC的模式进行开发，近年来人口规模增长十分迅速。
2000年的人口调查显示该地区居民有8333人；2010年增长到51442人；其后4年间增长超过1倍；2014年达到114350人；2016年4月，群村合并了邻近一个小城市后，其居民已超过157000人。美国人口调查局在2013、2014年连续2年将其列为美国人口增长最迅速的城市地区。
目前，群村已成为世界上规模最大的退休社区，由于这里开发得已经十分完善，比如村庄里分为居民区、娱乐区、教育区以及生活区等等，从俯瞰图可以看到房屋井井有条，有草坪有湖畔。
群村虽然横跨三个县，但其内部的地方公共服务并不是由这三个县政府来提供的，而是另行成立了十多个“社区发展区”（CDD:Community Development District）。这个社区发展区相当于一级地方政府，是根据佛罗里达州的《规范社区发展区法案》设立的，旨在帮助社区建设与发展，提供包括公共场所、地方道路、给排水及其他基础设施、安保（非警察事务）、消防、环卫等公共服务。
CDD的所有事务由一个5人董事会决定，董事会由社区居民选举产生。CDD所提供公共服务的花费通过向社区居民收取房地产税和市政公用设施费来支付，这笔钱由群村开发公司代收代缴。
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1.独特的组团式开发
群村是一个以独立式别墅为主的低密度住宅区，它的空间结构是“片区—组团”式的。群村分为6个片区，其中301公路以东的5大片区构成了群村的主体部分，301公路以西的“家庭友好”片区是群村中唯一不限制居民年龄的区域，是为了满足少数老人与子女共居家庭的需求，并帮助抵御退休社区市场风险而建设的附属区域。
每个片区又包含若干个组团，这些组团分别被称为“某某村庄”，这也是群村这一名字的由来，整个群村由80余个村庄组团构成。这样的空间结构十分灵活，使项目在后期运营中能够适应边界的不断调整和扩张。下图中不同颜色区域表示群村中的6个不同片区。
“群村”作为一个居住区整体是向城市开放的，通过与城市路网相衔接的地方道路，来访者可以方便地进入它的商业区、管理中心等公共区域；但它的每个村庄组团都是一个门禁社区。
2.密集的文化娱乐活动设施
群村里密集设置了社区级、组团级和邻里级等不同级别的公共娱乐中心、大量不同种类的室外活动场地，以及13个提供野餐设施的公园、3个宠物公园和1个儿童乐园。
此外，“群村”内部还规划有3个商业中心，每个商业中心围绕一个小广场辐射出几条商业街，沿街商铺有：餐馆、咖啡馆、酒吧、服装店、书店、家居饰品店、药店等，基本能满足社区居民的日常生活需求。
每到夜晚，这3个商业中心的小广场上都会有乐队演出；同时，“群村”周边还聚集了大量商业、服务业设施，美国国内主要的大型连锁超市、银行、餐厅等均有布局。
为了降低开发成本，早期的AARC项目一般不在社区中配建大型医疗设施；但实际上，集中居住大量老年人口的退休社区与提供市场化服务的医疗设施是互惠互利的。
因此，近年来很多AARC都与地方政府合作，提供一定级别和规模的医疗设施来增加项目的吸引力。
群村内有一家拥有223张床位、提供24小时急诊和手术的区域综合医院，还有5家基本医护中心和1家特别医护中心。为满足部分失能老人的需求，群村中也有少量提供医疗看护服务的介护式公寓可供出售，购买介护式公寓房屋的老年人可以得到24小时居家看护的专业付费服务。此外，设有一所“终身学习学院”（Lifelong Learning College），提供多种课程供居民自由选择。
与一般社区不同，纯粹的人车分流和以步行为主的内部交通组织方式并不适合大型退休社区。
相反，一个建立在低速机动交通基础上的高可达性环境可能更符合老年人的出行需求。“群村”的居民普遍使用高尔夫球车作为代步工具，这种小车无须驾照即可驾驶，可以“门对门”地抵达社区的任何角落，包括商业中心、公共娱乐中心、医疗设施等。
同时，“群村”社区内也有观光巴士运行，主要为来访者服务。
“群村”的内部道路并不排斥普通机动车；但车速需控制16km/小时以下。
通过土地混合使用规划和高可达性交通网络，社区中的居住区域与各种公共设施紧密联系在一起，提供了一个有利于社会交往的、紧凑的城市空间。
此外，连续的街道界面、人性化的街道尺度、丰富的公共空间、精致的户外景观等良好的城市设计，也使“群村”更加符合美国中产阶层的审美需求和欣赏标准。
群村内部规划有3个商业中心，每个商业中心围绕一个小广场辐射出几条商业街，沿街商铺有餐馆、咖啡馆、酒吧、服装店、书店、家居饰品店、药店等，基本能满足社区居民的日常生活需求。
每到夜晚，这3个商业中心的小广场上都会有乐队演出。同时，群村周边还聚集了大量商业、服务业设施，美国国内主要的大型连锁超市、银行、餐馆等均有布局。
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第一个特征，就是严格限制居民入住年龄
群村规定，只有年满55岁的人才可以长期居住在该社区，19岁以下的来访者每年居住时间不得超过1个月。
虽然这项规定使AARC项目受到许多批评，认为这种社区人为设置了代际交流障碍，不能满足老年人与子孙情感交流的需要，但AARC项目上市前的市场调研表明，老年人欢迎子孙来拜访、小住一段时间，随后却希望他们离开，留给自己一个清净的空间。这种项目在美国退休住房市场上的持续成功证明了这一点。
第二个特征，则是社会阶层和种族一致
群村里的社会阶层和种族一致性也非常突出。2014年，群村居住人口中有98.2%是白人；年均家庭收入55708美元，贫困人口只有4.7%；高中以上教育水平人口占94.9%，大学以上占35.7%。
类似的情况也出现在其他有代表性的AARC项目中，尽管许多AARC社区一直在努力吸引不同阶层和不同肤色的人群，但中产阶级白人仍然是该类项目的主要客户群体。
因此，AARC的会员制公共设施服务体系，从根本上决定了社区居民高度一致的社会特征。
第三个特征，是社区高度自治
群村是一个高度自组织的社区。除了前文所述的“社区发展区”地方政府外，居民还建立了两个民间组织——房地产拥有者联盟和群村业主联盟。
同时，开发公司和居民共同创办并运营自己的地方媒体，包括网站（群村新闻网）、报纸（《群村每日太阳报》）、广播电台和闭路电视等。
此外，开发公司还定期发行社区娱乐活动专刊，详细刊登所有公共娱乐中心的活动安排，以及居民自己组织的俱乐部活动时间、地点和内容。创办和参加各种俱乐部、进行丰富的社交活动是群村居民的一种生活方式，据不完全统计，群村中居民自组织的俱乐部数量已达到600多个。
群村虽然自成一体，但与外部社会也有着丰富的联系。群村居民积极参与美国政治活动，在历次总统大选中都是共和党的“票仓”，以至于多位美国政界高层人士为了竞选而亲自拜访群村，比如美国前总统特朗普曾于2019年造访群村，拉取白人选票。
高度的社区自组织性和社会参与性缔造了群村居民对社区的强烈认同感和归属感，这是美国许多著名AARC社区取得成功的重要经验。
第四个特征，购买房产的支付优势
群村目前在售住宅的价格大多在20万~30万美元之间（群村中出售的住宅既有新房也有二手房，最便宜的二手住宅售价为10.5万美元，少数由设计师设计的住宅售价则达到100万美元）。2010—2014年住宅价格平均数为22.42万美元。
群村的住宅价格与佛罗里达中部地区一些较大城市（如奥兰多、盖恩斯维尔等）的房价相当，但群村具有普通居住地产项目不具备的优势：
购买群村住宅的老年人可以只付房价的5%~10%作为首付款，剩下的可以申请住房按揭贷款，而贷款年限最长可达30年，并且对申请者的年龄没有上限限制。
如果不计算房屋按揭贷款，每个月业主平均花费在住房上的费用（包括房地产税、市政公用设施费、休闲设施会员费等）为474美元；包含房屋按揭贷款则为1251美元。这对于美国中产阶层的老年人来说，是一个相对可支付的住房花费。
群村同时也提供了相当完善的退出机制。当老年人去世，他们的房屋和土地可以被继承，但除非继承者年满55岁，否则不能长期居住在群村。开发公司提供社区内的二手房租售中介服务，业主可以委托公司将房屋出租或出售。
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但这座洋溢着幸福的乌托邦的背后却隐藏着种种黑暗，它的存在，本身就是对美国最无情的讽刺。
说是社区，但这里与美国的其他地方完全割裂。这里的78个小社区所有的别墅，建筑，都是六七十年代的模样，这里有许多欧洲殖民时期的街区，甚至有50年代才会见到的海报和标志性建筑。
这里绿草如茵，可以终日在棕榈树和沙滩海风中沉醉。
人们口中说着上个世纪的流行语，听着上个世纪的音乐。这里只接受55岁以上的居民，甚至不允许他们不到年龄的家人暂住。boomer们与同代人在停止流动的时光中，彻夜不停地派对和娱乐。
早上11点就开始的酒吧促销时间，高尔夫球场上随时可以打到心满意足。
每月每人都要交164美元的娱乐活动费。社区会给他们提供200多种娱乐学习项目。老年的你可以免费学花样游泳，空手道 ，肚皮舞，园艺，做火车模型。
如果你喜欢披头士，单口喜剧，喜欢戏剧和写作，或者喜欢缝纫甚至烧玻璃都能找到自己的社团。
每周三晚上，会有“广场舞”时间，老头老太太可以尽情跳舞，不用怕被投诉。
一名住户说：“这里的兴趣社团多到就像去上大学一样，每个人都可以成为他们想成为的人。”
但正如所有反乌托邦小说那样，任何一个标榜自己为天堂的地方，都共存着荒诞与阴暗。锁住13万人的美国梦泡沫后，当无尽的享乐成了毒药，又会发生什么？
近日一部新纪录片《别样天堂》（Some kind of heaven)却展现了与天堂完全不一样的景象——老人生活在虚构梦幻的“天堂”里，过着纵欲滥交，夜夜笙歌的淫乱生活。
现年24岁的制片人LanceOppenheim对村庄的营销手册和宣传片持有怀疑的态度，他希望能够揭开这个封闭社区的人造皮，让外界能够知道里面的生活实际上是怎么样的。因此他跟随着四位生活在这里的老人，通过他们的视角来审视这个所谓的退休天堂。
有老人认为这一切都是假象，人们身在其中而不自知，他们只不过是扮演着天堂的一个角色而已，感觉自己被骗了进来。
这里的一切都是经过精心设计的，不像真实的生活，更像是环球影城。
而在村庄，你不能自己安装天线，只有一个被管控的电视频道，多个广播电台和只会印刷正面新闻的报纸。
Lance Oppenheim表示，“这样做是为了屏蔽日常生活中的所有问题，人们为了逃避外界的问题（比如穷人、犯罪等负面消息）而来到这里。”
这里与其说是退休天堂，倒不如说这里是白人富豪版的《楚门的世界》，这里98.3%的人口都是白人。
在电影《楚门的世界》中，主角楚门从一出生就被放在一个虚假的城镇里，里面所有东西都是假的。这里仿佛只有美好的一面，犹如天堂一样，然而却虚假得让人发慌。
大多数老人接受采访时都散发出犹如邪教般的赞叹：“你想要的一切都在这里，你找不到像这样的地方。”
还有一位坐在高尔夫球车上晒着太阳的男人也赞叹道：“这里一切都非常积极，我看不到贫民窟，我看不到死亡、谋杀和破坏，你也看不到熊孩子在这里跑来跑去。”
在这里，他们纵欲滥交，甚至有人开始玩起换妻游戏....
每晚从6点至9点，广场会提供现场音乐表演。而女性则穿着性感上衣，短裙和舒适的平底鞋在广场中央跳舞，一群徘徊在吧台喝酒的单身男人目不转睛地欣赏着。
一位把头发染黑的单身男士表示，“自从妻子去世后，我就开始参加夜生活。”
有时候，他也能在舞池中找到炮友，让他再度年轻起来。
甚至还有女性居民表示，在这里如果不留神，很可能就有人试图偷走你的丈夫。比起享乐，这里道德似乎并不太重要。
在派对上，丈夫们会把高尔夫球钥匙放在一个碗中，然后随机选择钥匙来交换妻子，而妻子则在停车场等待着惊喜。
而且在这里还有不少关于“性”的暗号，比如男性把丝瓜挂在高尔夫球车的天线上，女性穿红色纽扣衣服或者金色的鞋子，相当于告诉别人“你可约”。
在纪录片中，81岁的Dennis Dean就是被这里的生活所吸引，他不像别的居民那样在这里拥有自己的房子，他住在非法停放的面包车里。
这个终生未娶的花花公子，希望能在这里钓到一个有钱的老女人，从而可以免费地住在这里。
这样放荡的生活，对于那些真正希望在这里享受生活的老年人来说非常艰难。
Anne Kincer和丈夫Reggie已经结婚47年了，他们在这里的生活也并非一帆风顺，自从他们搬到这里之后，Reggie开始通过吸毒来帮助他到达“精神世界”，后来又因为吸食大麻和可卡因被逮捕，尽管如今他开始尝试戒毒，他依然面临着诉讼。Anne说：“当我们第一次搬到这里时，就像每天都在度假，但这不是现实世界。”我们就像生活在泡沫之中。”
Barbara Locciatto也是社区中的一名边缘人，她已经在这里生活了12年，但她一直没法融入这里的生活。
她说：“当你住在村庄时，你每天都在扮演其中的一名角色。你是“天堂”的一部分。”
而且为了能在“天堂”生活，居民们还需要牺牲个人的自由。
从他们第一天住在这里开始，他们就要遵守严厉的规则，这渗透他们生活方方面面。比如房屋粉刷需要获得董事会的批准。获得批准后，你也只能从10种颜色中选择。
每个车道最多只能停放两辆车，车辆如果不是定期使用就要存放在车库中。
严禁使用草坪装饰物，禁止使用电视天线和卫星天线，
每户只能拥有两个宠物，每个宠物体重不超过40磅。不可以用可伸缩的牵引绳，牵引绳长度不能超过七英尺。
居民必须确保他们的草坪被适当地修整，并且篱笆的高度不能超过四英尺。
最有争议的规则也是这里最基本的规则，就是55岁以下的居民不得居住在村庄。这条规则适用于孩子和孙辈，除非获得豁免，否则他们不得访问超过30天。
不遵守这些准则将被处以罚款，甚至更糟的是让你成为邻居中的贱民，被排斥和歧视。
这个被外界描绘成“老年人迪士尼乐园”的村庄，
是否真的是老年人的退休天堂，只能说是见仁见智了....
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