科普 | 东莞城市更新投资研判: 规划分析
前面分析了项目概况、立项分析2个阶段，终于进入到了投资分析的至关重要的步骤——规划分析。地块的规划可以说是决定旧改项目的生死，大部分的项目立项是没有问题的，但是过不了规划层面的关，也就不了了之。
规划分析可以大致分为四个层面
规划更新方向
限制性规划
开发方案
容积率测算
简单来说就是，
一项目建设什么类型的物业？（住宅？写字楼？厂房？）
二项目建设有没有不利限制？（限高？历史保护？）
三项目用地具体摆布形态？（路网走向？贡献公配？）
四项目到底能建多少建筑。
从旧改角度来看，常见的用地性质可以概括为居住、商业、工业、公配设施、道路这5类，前3项属于经营性用地是开发商能建设出售挣钱的，后2项属于非经营性的并不能带来直接的收益。
所以一般来说开发商都倾向于有更多的经营性用地，而经营性用地里面最受喜爱的当属于居住，其次是商业，最后是工业，这是由当下楼市所决定的。
住宅物业不仅售价高，并且去化速度快；
商办物业虽然价格还不错，但是近年商办物业空置率持续攀升，去化速度自然是贼慢的；
工业和M0新型产业用地虽然前几年行业内炒的火热，但其实真正受开发商青睐的还是里面配套的宿舍商业，真正玩得转产业用地的其实还是少数专业玩家。
涉及用地性质的规划有以下6种：
总体规划
近期建设规划
控制性详细规划
三旧改造专项规划
TOD综合开发规划
其他专项规划
那到底哪一个规划才决定项目的更新方向呢，请继续往下看。
本规划是指导东坑镇建设和发展的战略性、纲领性、综合性法定文件，是城市建设和规划管理的基本依据。编制下层次控制性详细规划和相关专项规划，以及规划区内的各项建设活动，应符合本规划。涉及空间布局和城市建设的相关规划，均应与本规划相协调。
这里引用一张东坑镇的总规(2016版)，图例里面为各类用地性质标准了颜色，可以看到居住地块较多集中在镇中部，工业地块环绕四周，边缘是一些生态绿地。我们要做的就是找到项目所在的位置，看一下地块的用地性质。
黄色代表居住、红色代表商业、褐色代表工业，其余则是非经营性的公配用地。
黄色的居住用地当然是开发商的最优选择。
建立“以城市总体规划为统领，近期建设规划为核心，控制性详细规划为抓手”的城乡规划管理体系，特开展东坑镇近期建设规划（2017-2020 年）（以下简称“本规划”），更好地指导东坑镇近期城市发展和建设。
这里同样引用东坑镇的近期建设规划(2017版)。大伙一看，这俩难道不是一张图吗？错了，虽然及其相似，但其实存在微调。就如下图，两个规划不符按哪个实施呢？
东坑镇中心片区城控规
控规附表
相比总规、近规，控规的路网密度更高，分割的地块的面积较小，规划用途更加细化了。同时还附带了表格，针对每个地块的用地性质、面积、容易率、限高、人口、附属公配都有了明细的规定。
总规、近规相对来说是统领性的规划，控规偏向于实际落地的规划，一般研判项目的更新方向首要参考的便是控规。如果控规规划良好，那就没啥问题啦。
如果控规规划不是那么理想，那开发商肯定得想法子调规了。于是找出总规、控规、专规、统筹规划各种参考，找各种论证手段，去实现规划调整。
这个在上一篇文章中有提到过，可以回忆一下什么是更新改造区域/核心改造区。三旧改造专项规划是根据近期建设规划为主要标准，综合论证分析、优化调整的一个规划方案，因此相对了近规来说更具指导性意见。
TOD规划是东莞轨道站点周边土地开发的统筹规划，简单来说就是为了提高土地利用效率，打造出高价值的TOD综合体。因此需要结合站点的位置，统筹周边约500至800米的空间，综合规划建设以免零星杂乱发展。
鉴于规划为非公开信息，就放一些规划编制招引公告吧
TOD范围内根据地块与站点的距离分为控制区、核心区、TID区域。
控制区范围土地会在原有的上位规划（包含但不限于总规、近规、控规、专规）进行优化调整，按业态多元化，空间复合化等原则，商业用地比例往往会被提高（打造一个城市综合体，政府是倍儿有面子），工业M1往往会被升级成M0，地块规划容积率也会提升。
是不是感觉特好，又有地铁方便出行，又有高强度开发，开发商简直赚大了。但别想太好了，最新出台的《东莞轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施方案》明确了两点：
一是物业分成： 政府直接拿走25%-30%的建筑面积。好在这部分物业分成的成本还可以抵扣部分地价款，不至于无偿贡献。
二是部分政府主导：枢纽型、市域级站点的核心区范围由政府主导收储后公开挂牌出让。TOD站点分为枢纽型、市域级、镇区级、社区型、特殊型共5类，也就是说重要站点政府的核心区政府统筹外，其余部分企业还是有机会参与的。
TOD范围内的城市更新项目按已编制TOD综合开发规划确定的更新单元规划条件。据悉，2020年东莞将高水平完成55个TOD站场规划编制。不在轨道站点周边的就不用考虑这项了。
我所谓的专项规划泛指为个别地区范围特别编制的规划文件。在东莞范围内涉及编制专项规划的典型地区有《广深科技创新走廊规划》一文中规定的'一廊十核多节点'中的9个节点区域：
中子科学城、长安科技商务区、石鼓片区、粤海银瓶合作创新区、东莞生态园、水乡新城、东部工业园、虎门北站片区、沙田临港现代产业带。
鉴于规划为非公开信息，就放一些规划编制招引公告吧
规划的内容：
摸清家底情况
明确目标愿景
统筹发展格局
划分更新单元
经济测算和改造策略研究
可以看到此规划与一般常见规划最大的不同就是，与城市更新深度捆绑，也就是规划的落实需要通过城市更新的手段去实现，因此会特别划定更新单元规模范围与明确更新方向与公配设施等规划。
如果项目在以上的科技走廊9个节点区域，那需要高度重视，毕竟它又是一次规划调整的窗口期。
回到最开始的问题，项目的更新方向到底以哪一个规划为准？（如有错误请指出）
常规性的规划是总规、近规、控规，后3种规划是非常规的专项性规划（不一定每个地块都有）
总体规划是纲领性的城乡规划文件，具有上层次的指导意见，规定了城市的开发边界等强制性规定与空间功能结构总量控制。但问题是不够细化，需要下层次的规划文件进一步落实。
近期建设规划是在总体规划的基础上做的动态调校和滚动实施的方案，因此已批近规是用来完善落实总规的，具有更强的时效性，因此总规与近规不一样时，我们应当参照近规为准。（也是上层次规划）
控制性详细规划是用来保障落实上层次规划的细化开发规划文件，按照上策次规划的城镇空间功能结构的下，结合实际情况对具体空间布局、公共服务设施、市政设施、道路交通等进行优化落实。
因此我可以理解为控规是继承了总规、近规的深化文件，一般来说项目开发方向第一个要参考的便是控规。如果控规与总规、近规无明显冲突，那无异议。
可特殊情况是，控规与近规相冲突，参考哪一个呢？
那就要看规划的出台日期，可以参考新的那个。（日期相差不远的按控规方案）
如果某一个规划的出台已有十年八年的，那大概率已经落伍了，并不适合当下形势的要求，需要调整完善。近规文件中有这么一句话：已批控规应结合本规划，逐步推进控规调整工作，落实本规划中的功能指引及强制性内容等安排。
因此可能出现的情况就是控规出台已久，近规是新修编的，那么控规有同步调整完善的需要，至于啥时候调整以及怎么调整就存在空间了。
三旧专项规划、TOD综合开发规划、其他专项规划，这3个均属于特别的专项规划，是在原有的上位规划基础上，为某个目的特别优化的方案。如果地块内涉及到，那必然是按照专项规划实施的。比较特别的情况，如果一个地块同时涉及以上3个规划，那参考哪一个？答案：新的那一个。原因看上面。
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