5月法拍，豪宅是刚性消费品 | 叶建英

| 杭州法拍市场上的二手房越来越贵了。

文丨叶建英

5月，杭州法拍的成交均价又涨回来了，均价31798元/㎡。

是房价涨了吗？为什么法拍的均价比新房的均价还高？克而瑞统计数据显示，5月杭州十区商品房共成交15721套，环比上月上涨10.9%，成交均价26697元/㎡，环比上月下降5.4%。

这里面有很多的偶然因素，但是确实有三个原因，在抬高杭州的法拍均价。

越来越多没有房票的想进入杭州的购房者，选择了法拍。

这个月有多宗豪宅成交，虽然没有像江南里这样大富大贵，但也是金字塔尖的买卖。

杭州新房的半径越来越大，新房的均价与二手房的均价也好，法拍的均价也好，差价就会拉大。

趁着法拍的月报，再聊聊为什么说豪宅恰恰是刚性的消费品。

1

△ 阿里拍卖5月指数

先看阿里拍卖的月报，5月成交173套，比4月的201套少了28套。

但是看各个区，虽然房源数都不高，但上城、江干、滨江和下城区的成交均价都上去了。而杭州法拍的成交均价也到了31798元/㎡，比上月均价涨8%。

而500万元以上的房源，5月占了19%，共33套；4月占了17%，共34套；3月占了13%，共16套。

所以，无论是从均价来看，还是从高总价房的比例来看，杭州法拍市场上的二手房确实越来越贵了。

2

再看叶帅起高楼重点关注的31套法拍房源。

5月法拍重要房源：（单位：方、万元）

△ 制表：叶帅起高楼

有四个看点。

一是，2000万左右和以上的豪宅成交较多，成交的总价和的套数远远高于平常月份。往常，一则这样的高总价豪宅挂出来本来就不多，二则豪宅的成交速度都较慢，即使有这样的豪宅出来，一拍往往也多是流拍的。

二是，地铁对二手房的拉动也越来越明显，特别是老余杭周边。老余杭这一波房价能起来，不仅仅是因为蜕变成为了未来科技城的2.0南湖板块，也是因为地铁不断加密加长。像丽景山和新明半岛等，之所以成为热门，离不开刚刚通车的地铁16号线。

三是，跟6月2日栖霞岭一套49方老破小被拍出了573万元的高价一样，老城区冷不丁都会冒出一些高价的老破小，有些是因为学区，有些是因为一种情怀吧。5月11日，外东山弄一套老破小62方拍出421万，5月22日，武林门边上的劳工弄一套老破小42方拍出261万，单价都接近每平方米7万元。

劳工弄因为边上有安吉路实验小学，二手房价一直居高不下，一般在每平方米5万多元。而5月22日法拍的这一套单价接近7万元，原因在于面积小，总价相对低。

所谓的中产阶层，越来越为子女教育焦虑，而学区房这样击鼓传花的游戏，从来不会缺参与者。

△ 下城劳工弄老破小室内实景图（来自阿里拍卖）

四是，一些流摇甚至滞销的区域，二手房与法拍房反而比新房卖得更好。像萧山的东方一号，178方卖到791万，单价每平方米4.44万元。市北只有一个纯粹大户型的滞销楼盘，之所以滞销，主要还是购房者对其品牌与品质不太放心，或许等到接近现房的时候，购房者会胆子更大一些。

3

大家都认为，90方的小三房是刚需市场。

事实上，如果以刚需和投资来划分，豪宅更是刚性需求。

有读者咨询了半年，最后还是决定去买市北那个纯粹大户型的滞销盘，说是准备想办法让开发商以毛坯房交付给他，价格还是按含装修的价来，没事，因为撬撬掉也是要耗钱耗时间的。

对于他来说，纯粹的大平层就是他的刚性需求。他不能接受二手房，也不能接受有小户型。

我们说豪宅的刚需属性更强，也是因为大多数豪宅都没有大的投资价值。

以5月份两套武林一号为例，一套虽然微涨，另外一套反而比签约价低了700多万元。

房源	面积	签约单价	总价	法拍
1-3-1502	332㎡	68330元/㎡	2390万（2014）	2960万
6-2-1502	557㎡	94450元/㎡	5468万（2013）	4750万

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