限购4年，杭州楼市又回到了主航道 | 叶建英
限购第四年，2020年成为了杭州楼市房票的大发现之年。
不断有新的房票涌入，不断有房票贴上了人才和无房的标签。它们像夏日午后的云朵，在杭州楼市的上空迅速集合，一旦热门楼盘开盘，就化作房票雨降落人间。
今年前11个月，虽然受到疫情的影响，但是杭州新房市场的成交量价依旧超过了去年全年的成交量。根据克而瑞的统计，1-11月，杭州市商品房成交量逾13.8万套，超出2019年全年成交量2000套左右。
而在全年预计15万套的商品房成交量中，谁又会成为杭州楼市的年度销冠呢？
竞争很激烈，每一月，每一周都在变化。
1至9月的时候，网签数据显示排在杭州楼市前六强的是，九章赋的1557套，江山风华的1472套，南湖明月的1414套，万达同心湾的1342套，融创城1335套，融创森与海的1298套。
两个月后，截至到2020年12月9日，万达同心湾和融创森与海已经超过九章赋，网签数据分别以1853套和1800套位列第一、第二。
真正的销冠还在冲刺。12月份，融创森与海的签约仍在加速。刚刚又领了预售证的森与海实际认购早已突破2100套。
△制图：叶帅起高楼
杭州楼市的成交套数前三强基本已经锁定：融创森与海、万达同心湾、东原德信九章赋。
而我们的问题是：为什么是这三个盘，为什么是融创森与海？而4年的限购，3年的摇号，又向我们揭示了杭州楼市怎样的基本面？
今天，我们从楼市基本面、产品和市场三个方面，来为融创森与海和杭州楼市复一下盘。
△融创森与海意向规划图
楼市基本面：回到限购区
杭州楼市是从2017年3月2日全面限购，从2018年4月4日启动摇号，而在这四年的销售排行榜中，我们可以看到一个明显的轨迹：
先是避开限购区，然而在今年又回到限购区。
△制图：叶帅起高楼
2019年，不限购的临安有4盘进入TOP10，而到了2020年就只有1个盘了。同时，2020的十强榜中，萧山又从2盘增加到了3盘，而富阳更是实现了0的突破。
分析杭州楼市，表面上看到的是人口和房票，而其底盘，则是由拥江发展规划主导的城市蓝图，以快速路和地铁为标志的城市骨架，和以产业和商业为引爆点的城市HUB所共同决定的。
看杭州的城市蓝图，今年，杭州拥江发展取得重大进展，南启迈出了实质性的第一步。
△三江汇“未来城市”实践区景观控制规划图
杭州正在筹建湘湖和三江汇流未来城市实践区管委会。「南启」已经出炉了多项规划草案，而且实施速度很快，绿心公园和蚂蚁搬家都只是前奏。
「南启」也意味着，作为滨萧区域惟一可与良渚文化村媲美的人文大盘，融创森与海正在吸引越来越多的镁光灯。
看杭州的城市骨架，今年，杭州几条主要的跨江快速路都在向南延伸。
根据今年9月29日公布的《杭州市综合交通专项规划（草案）》（来源：杭州市规划和自然资源局官网），除了目前正在不断建设不断南延的时代大道快速路，风情大道快速路，通城快速路以外，接下去还有杭州绕城快速路，和杭州中环，将把融创森与海拉到更多杭州购房者的半小时通勤圈内。
△融创森与海区位示意图
再来看新兴的产业和商业配套，今年，也都在向南加速集结。
9月，杭州自贸区主体落在了滨萧区域，10月，支付宝拿下位于之江的总部地块，杭州最重要的产业引擎，都在杭州拥江发展的进程中拉响。
而在商业综合体上，滨萧区域，仅仅是目前在建的，就已经有奥体印象城、华润万象天地（亚运村），香港置地商业综合体（萧山科技城）、龙湖滨康路综合体、城南银泰（戴村）、萧山银泰（通惠路）六大一线大型商业综合体。规格之高，数量之多，超出了其他任何一个区域。
这就是杭州楼市在被限购政策碰撞了一下以后，又回到原来轨迹上的原因。
产品逻辑：超越网红超越大盘
城市有城市的底盘，楼盘也有楼盘的底色。
融创森与海到底是一个怎么样的社区呢？它又引领了杭州楼市的哪些趋势呢？
△森与海Say-Park山脊线公园实景图
在今年的杭州，像融创森与海这样5000亩的大盘，是很多人没有过的体验。有人把这里当作网红的城市公园，有人在这里露营，有人想组团买一批房源做民宿。
甚至，有小两口到了森与海现场，还在争论。
男生说，这里有点像最近的世外桃源，但自己还年轻还要奋斗，不能这么闲情雅致。女生说，哪闲情了，这就是全新的国际社区，引领性的城市生活方式，我要在这里直播开店，创业奋斗了。
其实，要真正认识融创森与海，也要有个过程。如果说，去年下半年，融创森与海9万方的示范区刚开放的时候，融创森与海的标签是网红打卡地，那么，整个2020年，伴随着一次又一次热销，融创森与海又拥有了四个新标签：
国际社区、90代际社区、优质教育、文旅小镇。
限价时代，很多人在感叹到哪里去寻找杭州楼市今天的产品力？其实，限价是杭州进入新一线城市时代的必然，而新一线城市比拼的是综合性国际社区的营造能力，
20年前，上海打造至今仍然堪称中国最经典的国际社区碧云社区，20年后，今天的杭州楼市，一下子冒出多个区域整体开发的国际化社区：6.98万的新世界望江综合体和新鸿基江河汇综合体，预计4.5万+的亚运村，和2.8万+萧山科技城，和1.4万+的融创森与海。
国际化社区两大要素，除了国际化的小区域规划，更重要的是国际化的城市配套和生活方式。
△森海天地发布现场
今年11月1日，森与海3万方的商业中心「森海天地」首次亮相，20多家各行业知名品牌前来启动会现场，表示与森海天地的浓厚合作兴趣。
这里面包括，「新零售巨头」盒马鲜生、「文化复合品牌」普通读者、「全球咖啡引领者」星巴克、「零售超市潮店」全家、「互联网影视巨擎」幸福蓝海，更有KFC、711、罗森超市、甘其食、威尔仕健身、心元儿童之家、邻家大药房等。
△森海天地效果图
融创森与海被越来越多的年轻人种草，而其针对现代都市客群推出的创新户型，更是迎合了新生代的需求，成了杭州楼市首个90代际社区。
△森与海100方和121方生活体验馆实景图
（滑动查看更多户型）
融创森与海的户型，更加注意家人之间的交流。以97方的A2户型为例，把厨房放到了中间，还调整以电视为中心的客厅布局，同时，更加注重户型的成长性，把第三房设计成了真正能够实现多用途的多功能房。
△森与海生活体验馆实景图
11月2日，浦阳镇与高桥系教育集团（高桥学前教育集团、高桥小学教育集团、高桥初中教育集团）实施紧密型合作办学座谈会。（来源：浦阳江教育）
在多个购房讨论群里，浦阳镇将牵手高桥教育集团在森与海打造12班制幼儿园的消息，更是让购房者兴奋不已（备注：最终学校规划请以教育局公布信息为准）。
△森与海幼儿园效果图
（滑动查看更多图片）
而在打卡达人的眼里，今年，融创森与海不仅越来越好看，也是越来越好玩。
5月，森海营地正式开营，7月，森与海水上运动基地正式投入运营；11月，森与海之城Say-Park山脊线公园正式开放运营。
融创森与海成为了杭州限价时代的产品力担当，掀起一波波高潮迭起的森与海现象。原因正在于：
森与海超越了网红打卡地，真正成为杭州家庭的同城旅游目的地，超越了传统意义上的百万方大盘，真正成为杭州楼市对年轻人最友好的国际化社区。
市场逻辑：没有竞品没有替代
我们从三个维度，看融创森与海的性价比。
一是，与同类产品比。在国际社区领域内，杭州的代表性项目是，新世界望江综合体，新鸿基江河汇综合体，亚运村，萧山科技城，和融创森与海，融创森与海是对年轻人友好的门槛级国际社区。
在网红人文大盘领域内，今年余杭良渚文化村在售的是大溪谷，限价在2.1万/m²左右，而临安桃李春风最后一批高层限价在2.4万/m²左右，森与海的限价只有两者的六成左右。
二是，与杭州中环沿线区域比。融创森与海的限价，低于2万/m²左右的大江东、富阳东洲、余杭仁和、余杭东湖，2.2万/m²的富阳银湖，2.4万/m²的余杭瓶窑。
△杭州中环平均房价示意图 来源：住浙网
三是，和浦阳早年的房价比。回顾一下浦阳的房价，在2013年，当年的美浓小镇是市北的0.41倍，而今天的限价只有市北的0.37。2013年，浦阳和义蓬，当年单价相差500元，今天限价相差了5000元。
复盘融创森与海今年的一路超越，我们可以发现，这既是由杭州拥江发展战略引领的结果，也是对融创产品力的认可。
这样的森与海，几乎没有竞品，购房者一旦被种草，真的很难再放弃买一套森与海的念头。
△森与海排屋效果图
文末，说个好消息：
融创森与海星海组团最新加推高层24、25幢楼，面积段97-121方，排屋2、3、4、5、8、9幢楼，面积段143-156方。
△森与海之城·星海组团的鸟瞰图
最大的大盘，一年走掉2000套，也会很快走完，大家趁早哦。
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责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊