就算没有蚂蚁,之江也依旧在发生巨变

文丨陈琪栋

一月多前,一只蚂蚁在之江安了家。

很快,「蚂蚁搬家」的效应持续传递到了楼市,周边禹洲·滨之江二手房成交量突增,钱塘ONE、Co.C理想城等新房公寓产品热销。

更精彩的是,后来蚂蚁金服被上交所、港交所暂缓上市。剧情一转折,舆论也出现了分化,有人踩,有人挺。

△截图自百度

但我们假设一下,没有蚂蚁金服,之江又会怎样?

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要搞清楚这个问题,我们首先要知道以前的之江是怎样的?

很多人对之江的印象,大概有几个关键词:宋城、美院、风景好、人少、商业弱等等。

之江位于西湖群山的南面,钱塘江的西侧,先天区位决定了其优势和劣势。

一方面,之江作为主城区内为数不多的坐拥山水资源的区域,风景怡人,环境宜居,因此这里是杭州早期的「富人区」之一,聚集了九溪玫瑰园、云栖玫瑰园等顶豪住宅。

同时这样的环境,非常适合设立高校,除了老牌的网红校园浙大之江校区,这几年还新设了中国美院象山校区、浙江音乐学院,文化艺术氛围浓厚。

另一方面,由于一山一水的阻隔,之江与城市其他区域的联系不够紧密。

目前,主要通过之江大桥过江,通过紫之隧道到达城西,还有一条之江路连接钱江新城,但板块没有地铁,交通谈不上便捷。

地理阻隔,交通不便,也导致了之江并不合适产业大规模聚集,并注定人口不会太多。

人气一旦不足,商业自然难以支撑。虽然之江的商业不少,但没有一个是真正意义上的商业Mall,有的甚至烂尾。此前的恒大水晶国际广场,声称要为之江打造一个「新中心」,如今看来只能说事与愿违。

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然后,我们来说若没有蚂蚁金服,之江会怎样。

第一,没有蚂蚁,之江也要迎来一个千亿级企业。因为在之江商地出让的监管协议中,明确要求乙方单位年营收不低于1000亿人民币。

但换做别人来,大概率没有蚂蚁对板块的这种带动力。

第二,没有蚂蚁,之江的交通条件也会大大改善,地铁、快速路、过江通道齐全。

地铁6号线一期工程将在年底完工,和杭富城际一起贯通运营,未来串联起富阳、之江、滨江、钱江世纪城,届时彩虹快速路西延段工程也将一同完工通车。

△截图自杭州规划局官网

不止于此,规划中未来之江与滨江、萧山之间还将新增「湘滨路过江通道」「亚太路过江通道」两条过江通道,交通方式更加立体多样。

△图源杭州发布

最后,10月杭州发布的一张「两西」专用通道方案图中出现了10号线南延的身影,且路线与网传的地铁四期方案一致,根据该方案10号线南延也将经过之江。

总之,等到这些通行手段统统实现,人口也会顺着地铁、快速路、过江通道导入宜居的之江板块,人气也会逐渐旺盛。

第一,没有蚂蚁,三个银泰也将补齐之江板块的商业短板。

一个是今年9月30日开业的之江银泰百货,另一个是前段时间刚开工的西投银泰,还有一个是位于6号线霞鸣街站的云栖银泰城。

俗话说,一个好汉三个帮。一个之江被三个银泰抬着,正常情况下之江的商业应该提升一个Level。

第二,没有蚂蚁,医疗教育配套也已逐步升级。浙一医院之江院区的启用,求是之江二小、学军之江小学、之江中学等教育配套的完善,使得居住在之江的人享受到便利。

所以说,蚂蚁的到来,确实给平静的之江带来了一点风浪,但不至于「翻江倒海」。就算没有蚂蚁,之江一样会前进。

3

具体到楼市,在蚂蚁在到来前之江的二手房市场就掀起了一阵热风。

△截图自贝壳找房

从贝壳找房平台数据中,我们可以看到,除了年初疫情期间,8-11月的整体的带看量「蓝线」只是处于平均水平,9月份是带看的高峰,需求旺盛,随后带看量逐步下降。

原因或许是,8-9月的市场的炒作情绪较重,迸发出了不少投资需求,记得当时身边的一个朋友,基本没去过之江,来问我是否值得投资;随后蚂蚁暂缓上市加上假期等影响,市场冷静了些。

△截图自贝壳找房

这个逻辑在个例上能找到了印证,滨之江一套89㎡三房房源,8月挂牌400万,10月3次上调价格,11月下调2次,目前是总价455万,折合单价5.1万/㎡

另一方面,整体上之江二手房挂牌价确实有涨,自7月开始,板块二手房挂牌均价不断上升,11月更是「翘尾」,挂牌均价涨到5.5万/㎡左右。

△截图自贝壳找房

再说新房,其实之江的新房住宅项目不多,在蚂蚁落户之前,中签率就处于低位。

祥生·云境,6次开盘中签率大部分处于20%以下,最近一次加推小高层、叠墅共167套房源,共1599组家庭摇号,中签率10.44%。

△截图自房小团

仁恒祥生·珊瑚世纪雅园,中签率也是极低,6月和9月最近两次中签率相仿,仅7%。值得注意的是,9月已有蚂蚁落户之江的风声,但中签率变化并不明显。

△截图自房小团

虽然仅有两个楼盘摇号,存在偶然性。但我们大致可以得到答案,之江的楼盘定位以改善为主,大多人买来用来自住,在住宅存量不断减少的情况下,中签率保持低位也比较合理。

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责任编辑 |黄皑      总编辑 | 叶建英      监制 | 叶小伊

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