有数据有真相！在澳洲买独立屋绝对比单元房更增值

悉尼期房公寓900万澳元成交，刷新当地记录

本月，澳大利亚首府城市动辄数百万期房公寓迎来销售小高峰。其中，悉尼海滨一套顶层复式公寓以900万澳元的价格成交。据悉，这套能俯瞰海景的四居室顶层公寓位于Drummoyne，是精品开发项目The Isles其中的一套。该项目仅有9套豪华公寓在售，并拥有绝美的“私密海滩”。世邦魏理仕(CBRE)负责住宅项目的董事总经理avid Milton表示，该套豪华公寓是由当地买家在父亲节当天以略高于900万澳元的价格购入。这套公寓也刷新了Drummoyne当地的销售纪录。据Australian Property Monitors（AMP）公布的数据显示，位于St Georges Crescent的一套类似公寓在2011年的售价为450万澳元。尽管由于新冠疫情导致澳大利亚正陷入经济衰退，但富有的买家还是能在传统的春季销售季抢尽风头。

Scentre发行混合债券，价值高达20亿

Westfield购物中心帝国所有者Scentre将发行混合债券，规模最高可达20亿澳元。如果成功发行，将缓解Scentre大型购物中心价值暴跌给其资产负债表带来的压力，降低不断上升的负债水平，提高信用评级。受此消息影响，Scentre股价上涨5%，至2.20澳元。据称，该混合债券不会上市，而是由批发基金买入。据摩根大通估计，发行利率将在5.5%-6%区间内波动，比当前同等债券成本高出约250至300个基点，但这仍远好于昂贵得多的股票发行。混合债券中，预计有50%将获得评级机构的股权评级，目前评级为Baa1/BBB+，比公司信贷评级低两级。摩根大通表示，如果Scentre旗下资产进一步贬值15%至20%，杠杆将达到45%-50%，远高于其30%至40%的目标区间。而如果将混合债券视为权益，基于15-20亿澳元的发行价，Scentre整体负债率将减少5.8%至7.7%。届时Scentre就可以在资产进一步贬值15%至20%的同时，保持杠杆比率在目标区间高端附近。Scentre是澳大利亚最大的购物中心所有者，持有42处Westfields购物中心权益。疫情给这些大型购物中心带来了沉重打击，原因是购物者削减了非必需开支，租金问题导致大型连锁商家关门歇业，一度利润丰厚的商业模式面临压力。

击败ISPT，Dexus成为Atlassian总部大楼联合开发商

澳大利亚上市房企Dexus收购了软件公司Atlassian总部大楼50%的股份。大楼位于新州政府支持的科技园区，紧邻悉尼中央车站，价值10亿澳元。据业内消息人士透露，这笔交易的投资收益率不超过4.5%的上限，在一定程度上反映了Atlassian大楼租赁率紧张。大楼高40层，建成后将提供6万平方米的净出租面积，Atlassian总部办公空间占比85%。目前，大楼只剩下6层空间可租。按照同类办公资产比较，即保利旗下位于George街210号大楼每平米1300澳元租金、收益率4.5%来计算，6万平米写字楼的成交价可能在每平米2.8万澳元左右。Dexus击败了基金管理公司ISPT，获得了这一备受追捧的合作伙伴关系。早些时候，Dexus将悉尼格罗夫纳广场（Grosvenor Place）的半数股权出售给了中国主权财富基金中投公司。

墨尔本写字楼市场回暖，瑞信Little Collins大楼上市销售

基于第四阶段封锁即将解除的预期，墨尔本商业地产先行回暖。瑞信资管部门将持有的写字楼物业上市销售，预期售价不低于1.6亿澳元。据了解，这处物业高11层，位于Little Collins街505号，办公空间达18,000平方米，租赁率为91%。瑞信表示，在正式出售该栋大楼之前，公司已经接到了相关方的主动询价，包括来自中国香港的投资者。世邦魏理仕（CBRE）和仲量联行（JLL）被任命为本次交易的代理商。仲量联行的利·墨尔本（Leigh Melbourne）表示：“嗅觉灵敏的买家正在克服当前的挑战，并对墨尔本CBD商业写字楼市场充满信心。”今年7月，Queen街一座塔楼以1.45亿澳元的价格通过场外交易方式出售给了新加坡投资者，初始收益率为4.8%。本月，Dexus以超过4.5亿澳元的价格将墨尔本CBD、22层高的甲级写字楼出售给了德国投资方Deka Immobilien。另外，Dexus旗下批发地产基金正在出售Collins街80号大楼25%的权益，潜在买家兴趣也在持续上升。

不同房型升值差异明显，独栋屋是公寓的5倍

最新数据显示，上市待售独栋屋升值速度接近公寓的两倍。并且，伴随高密度住房需求的持续下降，未来几个月内这一差距有望进一步扩大。据了解，房地产咨询公司Suburbtrends对截至8月31日在售的4500套房源进行了分析。结果显示，相比最初买入的价格，独栋屋平均每年升值5.45%，相比之下，公寓的这一数据为3.14%。就不同地域而言，西澳的这一差距最大，超过5。这也反映出当地居民更为偏好独栋屋。相比之下，澳首府领地的这一差距超过3，维州为超过2。在昆州，独栋屋每年升值4.77%，同期公寓则升值2.09%。在南澳，这一数据分别为4.09％和2.18％。就房产交易规模最大的两个州而言，差距相对较小。在新州，独栋屋和公寓年涨幅分别为7.9％和5.25％。维州的这一数据分别为8.49%和4.15%。Suburbtrends主管肯特·拉德纳（Kent Lardner）说道：“调研结果很明显，房型对日后升值空间存在影响。相比之下，独栋屋升值更快。”

中资开发商Greaton在悉尼CBD新建摩天大楼

尽管澳中两国日益紧张的政治局势给房地产行业制造了不小压力，但中资开发商Greaton 集团仍计划在悉尼CBD建造一座综合性的摩天大楼。据悉，Greaton在2018年以约1.46亿澳元的价格从工会组织United Voice手中买下了位于悉尼禧市的地块，原计划建一公寓大楼，现改为高226米的综合性大厦。Greaton目前拒绝置评，但根据市政文件显示，建成后将提供4.7万平方米的商业面积，楼高47层，有供零售、商业、技术创新和经营酒店的空间。低层楼层将提供给创新技术公司、小型和刚起步的公司，含价格较低的空间、实验室和设备，以配合悉尼中央车站附近兴建另一创新中心的计划。连接低楼层和高楼层的将是20层的办公室，最高的10层楼将为一顶级酒店。过去10年，中国内陆开发商在高调进入澳大利亚楼市进行投资，随后又大肆出售退出的举动引发了各方关注。例如，大连万达在2018年以11.3亿澳元的价格将位于悉尼和黄金海岸住宅项目出售给了悉尼开发商玉湖集团。