高层住宅20年后就是“贫民窟”

很多人都在为国家出台70年后土地使用权可以自动续期而欢呼，但似乎却没有谁会想一想自己买的那个房子70年后还能不能住这个问题。住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说过，“中国的建筑寿命平均只有25-30年”。而即便是那些经济发达国家，比如日本，也不过达到了50年，美国达到了74年而已。

看看上面提到的建筑物寿命数据，再想一想自己买的房屋使用寿命大约只有30年左右，听上去是不是感觉很悲催？70年后你买的房子都不能住了，即便是给你续期了土地使用权又有毛用呢？暂且不说70年，就目前楼龄20年左右的房子，都已经出现上下水管漏水、楼板墙体渗水、埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等等糟心的烦恼了，你还敢指望你的子孙能在这里面继续住够70年吗？

虽然现在深圳把超过20年房龄的住宅楼都已经列为老破旧危房开始棚改了，但是这些可都是没有超过9层的小高层哦。以前盖的那些不超过9层的小高层是有“棚改”机会的，那是因为小高层拆除重建可以盖几十层的高楼。多盖出来的房子可以卖掉变现，政府和开发商是有利可图的，所以他们也愿意帮你拆除重建。但如今盖的都已经是几十层的高楼大厦了，容积率那么高已经没有重建的增值空间了，三十年后还会有谁来拆迁重建吗？反正我不相信那个时候政府和开发商会自讨腰包补贴帮你重建。到那时，有钱的人买新房子搬走了，没钱的人就只能继续困守，忍受楼体和各种设备年久老化带来的种种困扰。这样的房子想转手卖个好价钱，估计是没可能的事。把房子廉价卖给没钱的人或者改成笼屋出租给穷人蜗居也就成了仅有的选择。最终，这些高层住宅很可能变成和贫民窟差不多的地方。

就目前北京、上海乃至全国各地已有的危改项目来看，拆平房区是主流，拆高楼是极小比例。比如北京天坛棚改，原地回迁的时候还要给业主们“扩大面积”，否则很难拆的动。随着拆迁房价也会水涨船高，房价越高拆迁难度也就越大，以至于最后出现连平房都拆不动的情况。大家可以去看看北京的五里坨，从N年前就开始拆迁，到现在还只搞定了一部分。

如果以几十年为跨度考虑这个问题的话，人口问题可能也不支持通过提高容积率的方式来增加利润。所以，第一，现在已经达到容积率瓶颈，第二现在政府不愿意拆高楼，第三未来利润空间会进一步压缩。总之就是并没什么利润空间，等时间到了就拆迁是不太可能的。让开发商买单？不可能。我们国家住宅的建筑寿命设计标准是50年，主体结构保修期和建筑寿命设计标准一致，也就是超过50年主体结构问题就要业主自己负责了。希望大家搞清楚，现在是市场经济不是计划经济，你买了商品房开发商不是你的“单位”，房子是你自己的当然是你自己负责养护。

最后，各位觉得你们买房的开发商能有多大的概率或者说社会责任感，在50年以后插上翅膀飞回来拯救小业主？不可能。有人说，政府不会容忍城市里有很多老楼年久失修。我想说，建个东西把他们挡住看不到，不就行了？南京夫子庙拆迁的时候，为了不让游客注意到正在拆迁的楼，拆迁方就找几辆大车把路口封死了。从世界范围来看，面子工程可不是中国独创的，毕竟花很少的钱办很大的事。

现在政府拆迁是有好处的，土地财政。其实有部分所谓“危房”其实并不是危房，只是为了地皮才安一个危房或者棚户区的头衔。因为2011年征补条例限制了拆迁的类别（详见国有土地上房屋征收与补偿条例第八条）。而现在真正的危房大多在保修期内，政府可以用各种手段逼开发商、施工方解决，少部分自建房屋确实存在安全隐患政府可以兜底。

高层是不是未来的贫民窟？我觉得说的对！说这个话的人大多是站在全球视野，反对这个话的人大多是站在中国房价上涨的环境里说这话。