【经岚传递】环境不适对房价的影响

【经岚传递】16L34

环境不适对房价的影响——以垃圾厂为例

——[读论文]之“环境微观经济学”系列

编译/JJ

本期【经岚传递】所介绍的是来自于Diane Hite,Wen Chern, Fred Hitzhusen and Alan Randall发表在The Journal of Real Estate Finance and Economics上的“Property Value Impacts of an Environmental Disamenity: The Case of Landfills”一文。文章通过享乐价格模型分析证明了房产附近垃圾厂的存在对房价的负面影响。

研究主要从垃圾厂的地理位置（到房产的距离）和垃圾厂的存在时间来分析垃圾厂对房价的影响。另外，研究也考虑到了享乐价格模型中信息的重要性。买家是否知道垃圾厂的存在，会影响到买家的讨价还价能力，从而影响房产交易价格。

模型采用单时期静态设定，假设买房人从一系列好的特性和不好的特性里选择，每种特性都用距离来衡量，比如房产到垃圾厂的距离和房产到CBD的距离。之后买房者在包含一系列特性的方程中最大化自己的效用。房产价格由房子的一系列特性和周边环境特性决定。与其他研究不同的是，本文认为边际房产税也会影响边际支付意愿。而且一般研究会把税作为享乐方程右边的外生变量，但这里认为是同时的等式，税和价格同时被决定。

为了研究垃圾厂距离和存在时间的影响，本文选择了四个研究点，即俄亥俄州富兰克林县的四个垃圾堆作为研究对象。这几个垃圾厂有不同的存在时间，并且位于不同特性的城区。作者选取了一年中（1990）2913笔房产交易的数据，数据中包括了建筑年龄，房间数，卧室数，浴室数，面积，车库等信息。之后再把交易房产的地理位置放在地图上，就可以得出有关周边环境的变量，比如到机场，铁路，告诉，公园，俱乐部的距离，以及房产到垃圾堆，CBD和其他污染点的距离。其中到垃圾厂，CBD和其他污染点的距离采用了距离变量，而1.5英里内的高速，铁路，公园，俱乐部设为dummy变量。存在时间相关数据由当地环保局报告获得。

在享乐价格模型的估计中，作者试图解决两个相关问题，即方程形式和市场分割问题。由于四个垃圾厂位于的四个城区非常不同，市场分割可能存在。最终，分割由根据邻居，环境，房产的所有特性的包括dummy变量的交叉项完成。

模型中N代表当地情况的变量，包括学区和犯罪率；环境相关变量用矢量E代表，包括到铁路，机场和垃圾厂的距离。DV是dummy变量，分别代表四个地区。矢量H代表房产本身的特性，包括建筑大小，车库，房间数，卧室数，浴室数，建筑年龄。最终的享乐价格模型是一个包括了市场分割的对数线性设定。模型的估计使用非线性三阶最小二乘法。

回归结果发现，房产价格被垃圾厂的存在负面影响，不管是开放的还是关闭的。而且参数的大小受垃圾厂存在时间的影响，呈正相关。学校质量，犯罪率和机场距离参数符号都正常，并且显著；公园影响在城区为正，但在郊区为负；在郊区，接近高速路影响为正，但不显著，但是在城区影响为负，证明了之前关于高速路产生噪音的猜想。另外还发现外来人口占比的参数对房价影响为正，即外省市搬来的人口占比越多，房价越容易升高，证明了关于信息的猜想，因为外来人口很可能不知道垃圾厂的存在。

在结论和政策建议中，作者提出，垃圾厂在房产附近的存在显著负面影响着房产价格，因此以后可以考虑给住在垃圾厂附近的人提供一定的补偿。另外，在考虑新垃圾场的最佳位置时，也应该考虑到垃圾场对房产价格的影响。另外，由于房产价格降低，政府得到的房产税也会下降。同时，政府提供的公共品（如学校）可能会被环境的不适所负面影响。另外，下降了的税基可能产生移民，造成城市扩张。最后，贫穷的人可能会被这里的低房价吸引而搬入，加重环境质量在社会阶级中分配不公平的现象。

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