民法典解读——开发商逾期办理转移登记 能要求其承担违约责任吗？

自2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行。《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则。全篇满足了人民对美好生活的需要，对公民的人身权、财产权、人格权等都作出明确翔实的规定，体现了对人民权利的充分保障，被誉为“新时代人民权利的宣言书”。

为了大家更好地了解《民法典》的内容，我对《民法典》的条文进行了整体梳理，选择其中的重要条款进行解读。希望对大家有所裨益～

合同编｜非金钱债务相关规定

网友提问

2018年9月30日，小方与A房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定小方购买位于A房地产开发有限公司的房产，房屋总价款为50万元，合同中约定，出卖人应当在房产交付使用后360日内办理不动产转移登记手续，并且约定了逾期办理转移登记手续的违约金。但是该房屋由于属于棚户区改造项目，由于政策原因一直未能成功办理不动产产权的首次登记，更无法办理其他类型的不动产登记。小方认为由于A房地产开发有限公司迟迟无法办理转移登记手续，自己想知道能否在要求A房地产开发有限公司尽快办理转移登记手续的同时还主张赔偿其逾期办理转移登记手续的违约金。

常律谈“典”

《民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

小方要求A房地产开发有限公司尽快办理房屋转移登记手续的请求和要求支付其逾期办理不动产转移登记手续的违约金的请求暂时无法获得法院支持，因为存在法律规定的阻却性原因，应该等这一阻却性原因消失后，再行主张为宜。

在本案例中，小方要求A房地产开发有限公司尽快办理房屋转移登记手续的请求属于请求履行非金钱债务的情形。但法律明确规定未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型的登记。现A房地产开发有限公司因政策原因无法办理不动产首次登记，更无法办理房租转移登记。因此，根据上述法条规定，这一非金钱债务因事实原因暂时不能履行，故A房地产开发有限公司逾期办理房屋产权证书的违约金存在的前提尚不具备，小方要求A房地产开发有限公司支付逾期办理不动产转移登记手续违约金的要求存在法律规定的阻却性原因，应该等这一该阻却性原因消失后，另行主张为宜。

法条解读

民法典第五百八十条第一款除外情形列举的三种情况，是关于非金钱债务继续履行请求权及其限制的规定。民法典第五百八十条第一款列举的是几种具体的形态，其中包括：法律上的不能、事实上的不能和规范性的不能，以及继续履行请求权的消灭。在一定意义上，第五百八十条的规定，相对于违约责任的一般条款而言，是一条“特别条款”。

所谓法律上不能履行，是指履行将会违反法律的规定。如债务人破产时，如果强制履行其与某债权人之间签订的合同，将产生该债权人优先于其他债权人获得受偿的权利，从而与破产法的相关规定产生冲突。所谓事实上不能履行，是指履行在事实上不可能做到，或者已经没有意义。如货物运输合同中，当货物出现损毁、灭失的情形时，再要求履行，已经没有意义，应当要求承运人承担违约责任或是损害赔偿责任。

需要注意的是，《民法典》第五百八十条中有关继续履行请求权的消失的情形仅限于 “非金钱债务”。金钱债务又称金钱之债、货币之债，是指以给付一定数额的金钱为标的的债务。在金钱债务中，不存在不能继续履行的情况。