围观成都地价，我发现了5个问题

▲ 网传的成都一些高价地楼盘的单价和预估单价

这是网传的成都一些高价地项目的销售单价和预估单价，看过之后，我发现了几个问题。

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“面粉”贵了，“面包”没法便宜

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房地产调控正在回归市场，尊重市场规律，是未来房地产调控的必然选择。而尊重市场规律的第一条，便是 “ 面粉 ” 价格决定 “ 面包 ” 价格。

成都一些高价地块的实际楼面单价已经突破20000元/㎡大关，不做高端项目，基本不可能。即便只是为了保本，房价突破30000元/㎡，也是很自然的事情。

成都出现过一些因高价拿地而多年未动的项目，究其原因便是算不过账，不动要产生成本，动就意味着折本。

高价地做高价房，别无选择。

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开发商做高溢价的机会来了

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同样是30000元/㎡的售价，拿地价格10000元/㎡的开发商便有了比拿地价格20000元/㎡的开发商更大的利润操作空间。这对于那些定价高昂但利润 “ 贴地飞行 ” 的开发商而言无疑不算是太好的事情。而那些相对低成本的开发商，因此获得了更大的利润空间。这也提醒购房者：不要以为最贵的房子就一定是最好的，你可能只是帮开发商分摊了更多的土地成本而已。

不过，如果仅仅是因为地价上涨就硬性涨价，购房者显然是不太会愿意买单的，至少会有心理抗性。价格上去了，品质提升也是必须的，高价房时代，会催生一些升级版产品。

反过来讲，同样是15000元/㎡拿地，有的开发商将房产售价定在25000元/㎡，而另一些开发商则定在了30000元/㎡，但他们的产品品质可能并没有什么不同。只是，定价更高的开发商获得了更大的利润空间，而购房者只是多贡献了一些收益率。

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豪宅和改善产品主导的市场

呼唤 “ 房票 ” 放松

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单价动辄20000元/㎡起，总价动辄300万元/套起，高端和改善型房产已成为成都房地产市场的主导。

成都的购房门槛在上升，首次置业的纯刚需的选择空间在缩小，供需结构早已发生变化。

如何消化这些高价房？购房资格，也就是“房票”的放松显得有些迫在眉睫。

成都不乏预售价格过审但蓄客不理想的房地产项目，很重要的一个原因是购房资格被冻结后，有能力购买这些房子的客户没有办法参与摇号。

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成都的房价还低，拍地空间还大

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很多外地人对成都的第一印象便是：房子太便宜了。这其中，包括来自二线城市的人。

成都在 “ 新一线 ” 城市中排名第一，但房价水平低于很多二线城市。尽管成都房价近年来已经从省会城市倒数升到了中等偏上的位置，但不得不说，相较于其他 “ 新一线 ” 城市，成都的房价还低得多。

▲ 数据来源：中国指数研究院

2018年，同为 “ 新一线 ” 城市的杭州，土地收入水平接近成都的三倍， “ 土地财政 ” 的问题，在成都表现得非常不明显。相反，成都可用于出让的土地资源，空间还大得很。

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二手房套利空间可能增大

豪宅承压

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如果说，随着限价政策的逐步放松，一二手房价格 “ 倒挂 ” 的现象会逐渐改变，那么，随着高价新房的集中入市，一些买入价格低廉的二手房价格优势会越来越凸显。

成都一度出现过二手纯刚需项目挂牌价与二手豪宅挂牌价持平甚至反超的奇观，今后，这种情况可能会更加普遍。

一旦调控松动，又将有更多的二手房业主套利，但在限售、限贷等政策放开之前，二手房市场仍会面临较大的压力。

在二手房市场上，豪宅项目的套利空间经常会低于普通住宅，而高端项目也不太适合投资客，因为转手难度相对普通住宅要大。从这一点上讲，即便调控放开，豪宅二手房市场也会面临较大压力。