万科上海淘到宝

丁祖昱评楼市，独家原创点评。未来，房地产企业会越来越少，规模房企则会越来越大。

十月的最后一天，上置集团（HK.01207）公告称，万科有条件同意收购目标公司美盛资源有限公司的60%股权及其截至2015年4月30日结欠卖方股东贷款的60%。项目公司内的资产主要是位于上海市闸北区宝山路街道的几宗土地使用权，目前的名称为上置绿洲雅宾利花园，交易总价为5.48亿元。在这里首先要恭喜万科，经过几个月的谈判终于攻下一城。

一，交易本身是公平的，万科并没有从中捡到便宜。千万不要认为只有万科是聪明人而上置是傻子。所有的交易都是生意，反应出来的一定是市场价值。有媒体报道声称估值200亿的货量只卖5.48亿元，你相信会有这样的生意？如果真是这样，万科今天的股价早就有所表现了。事实上，交易是承债转让，5.48亿元的总价背后可能有几十亿的债务。当然，双方内部可能还有很多其他方面的约定，千万不要只看一个数字便下相关结论，相信这个交易对价是双方都能接受的。

二，旧改项目转让是新热点，这一点来看万科捡到了便宜。万科获得的地块包括正在开发和出售的三期（15.95万平方米），和尚未启动动迁的四期（18.55万平方米）。旧城改造的机会巨大，珠江拿下了上海最大体量的旧改征收项目安康苑，近期马上要开盘的中粮天悦壹号也是收购了原上海新梅的旧改项目。原先参与旧改的房企，多年来已经被消耗完了资金、时间和精力，因此当前转让交易的机会是非常多的。而承接方由于在资金实力上更胜一筹，再加最近两年政府在动迁方面的速度都加快了，实际上也有很大的空间。交易双方各取所需，一方解套了，另一方则拿到了中心城区的好项目。

三，并购交易将逐渐成为土地交易的重要组成，对每个房企可能都是在捡便宜。融创就不用说了，恒大、万科、碧桂园都通过并购方式在二级市场上拿地，实际上也避免了拍地。房企在一线城市已经“拍红了眼”，地价飞升。一般来说并购都是一对一谈判，虽然也会与多家都接洽，但交流时还是一对一，有付款条件等各方面因素影响，也没有拍卖场上的竞价氛围，往往不会出现离谱的价格，将成为规模房企未来拿地重要途径。

大浪淘沙，优胜劣汰，已经成为了中国房地产行业的新常态，未来，房地产企业会越来越少，规模房企则会越来越大。

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