周五创新说 | 开发商来袭，会让长租公寓大洗牌吗？

地产商主动高调进入长租公寓市场引发行业内热议，是主动出击还是被迫转型，是行业发展新常态还是一时的凑热闹？

中国每年有数以亿计的流动人口，租房成为流动人口进入一个城市最先要考虑的问题。这两年公寓市场火爆，甚至 8 月 17 日龙湖地产在中期业绩发布会上，都公开宣布要正式涉足长租公寓和联合办公两个业态，力争在 3 年内实现 300 处长租公寓。

开发商的直接进入，政策的持续利好跟进，刚需生活筑底市场，以传统租赁市场行业痛点为目的的升级发展，说明大家很看好这块市场。只是每家企业的起点不同，基因不同，所能给到的资源倾斜程度也不同，今天就来聊一聊长租公寓。

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首先从资本市场上看，

长租公寓领域颇获资本青睐

截至目前，在克而瑞咨询监测的百余家公寓企业中，相关的投融资事件有 50 余起。27 家公寓企业获投，占比 20%，融资总规模约合人民币 60 亿，仅魔方公寓一家占比过半（未公布明确金额的投资未列入规模统计范围）。

公寓融资情况

图片来源：克而瑞咨询制图

获投的27家企业中，13家为平台类企业，14家是公寓运营商。实现亿级融资企业共7家；获投千万的企业最多，达10家；百万级融资量的企业达7家。（未公布明确金额的投资未列入规模统计范围）。

目前市面上的公寓主要包括集中式和分散式两种，主要的区别是在物业的分布位置上，前者和传统的商业地产运作模式类似，以整栋楼为标的物，包租后改造，后者从分散的房东手里获得房屋，在通过运用改造，提供相关服务。

对公寓运用企业的背景进行挖掘后，可将目前公寓运营者分成四类：中介运营商、公寓运营商、酒店运营商和地产开发商。

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再看开发商的动作：一切只是刚刚开始

地产开发商的高调介入，应该说对整个公寓行业来说是一个利好，很多公寓从业者也表示欢迎。因为任何一件事要想做好做大，光靠几个创业公司不够的，而长租公寓市场的发展是一条很长的路，开发商的介入才仅仅是开始。

据我们测算，中国目前流动人口 2.53 亿，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后测算，房屋租赁交易过万亿，而品牌公寓目前只占约 1.2% 的市场份额。而开发商进入存量时代以后，进军长租公寓已经不是选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题。

目前进军公寓的开发商

图片来源：克而瑞咨询制图

今年 5 月份上海出台土地招投标政策要求，开发商新开项目必须持有 15% 的房源进行经营，这意味着传统的高周转、高杠杆、快速去化的开发模式必须进行调整，而过去开发商最不愿意介入就是运营业务，因为周期长、毛利低。

龙湖、万科、旭辉等一批实力开发商都选择自建团队进入这个领域，而相对较小的开发商们则选择与运营商合作或者投资入股。应该说开发商进军公寓行业既有天然的优势，又有短板。

开发商的核心资源是房源，作为开发商最不缺的就是房子了，无论是开拓市场还是未来扩张阶段，其次是开发商成熟的市场定位和产品研发能力、供应链、工程家装队伍都将支撑开发商快速占领市场。但缺乏运营能力，回报周期长，强调资金周转速度等障碍是开发商需要克服的，从美国的经验来看，市场上 80% 的租赁住房都是由品牌运营商提供而非开发商。

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开发商有资产优势，又自带金融光环，目标直指 REITs

当市场都在往轻资产模式看齐、公寓运营商和开发商合作，开发商考虑的可能还是如何让自己变轻，这个命题对开发商来说并不轻松。好在开发商有资产优势，同时又自带金融光环，对金融资源的整合能力，是其他运营商无法比拟的，不管是租约资产证券化还是类 REITs 都会大规模得到运用。

所以我觉得国内的开发商们可能更多的考虑的是资产证券化和政策方面的问题。美国的长租公寓有出现了市值百亿的公司，其背后都是庞大的房地产基金在支持。而国内资产证券化最大的问题在于税收和法律，如果整个税收能突破，相关的法律法规跟进的话，公寓市场才会迎来大爆发。

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行业多元化基因共同驱动发展

国内是在 2014 年雷军投资了广州 YOU+ 公寓以后，才开始慢慢火热起来的，后续资本市场和互联网也一定程度上推动了公寓的发展，应该说，公寓是从开发商以外火起来的，我们也盘点了开发商以外的公寓运营方、酒店运营方和中介运营方做公寓的优劣势。

其他公寓主体优劣势分析

图片来源：克而瑞咨询制图

行业多元化基因，大家各自发挥优势为中国数以万计的流动人口提供一个温馨舒适、性价比高的居住环境，是时代的命题。我觉得无论是地产转型思考突破，还是其他经营商的创新创业，都是为这个时代，尤其是为人们的更好的居住做出了贡献。

虽然地产商加入公寓行业对行业发展是利好信号，但这即将加速公寓产业格局的变化，不可避免的是竞争，甚至行业洗牌。但房地产下半场是运营的竞争，谁能笑到最后，真不好说。

本期责任编辑 | 黄甜  胡刚