上海新政细则“亡羊补牢”

丁祖昱评楼市，独家原创点评。上海作为全球最大的房地产市场，需要有关部门把握好行政调控和市场调节结合的“度”。

昨天网上疯传上海限购会做适度调整，主要集中在两个方面，第一，3月25日以后（含3月25日）签署的买卖合同，外地人社保或税单计算到签合同日期往前推63个月里累计满60个月；第二，即查限购的变化，开发商必须在购房人网签后的60天内将有关材料送交易中心审核限购。

我在前天《最近各地房地产新政中的奇葩事》点评中也对“上海连续5年缴社保”提出了异议，政策本身是要对外地购房群体设置一定的门槛，但门槛不能变成一种苛刻。现在传言政策有所松动，至少是一个好事，说明政府确实在听取民众的呼声，愿意对一些明显不合理的政策做出适当调整。当然，我在《最近各地房地产新政中的奇葩事》还提到了外地单身不能购房的问题，即使是离异、丧偶等也失去了购房资格。相信制定政策者一定很熟悉市场上那些“猫腻”的，少数沪籍购房者就通过假离婚获取一次又一次的购房资格。而目前有关部门一方面对本市户籍用这种做法购房无可奈何，另一方面却对外地购房者如此苛刻，显然有失公平，相信政府一定有智慧制定出既能够满足这一部分人的购房需求又可以遏制这些“猫腻”的政策。

就传言本身来看，调整为“前63个月里累计满60个月”我认为做得还是不够彻底，其实只要达到“累计60个月”即可，不用再加任何附加条件了。60个月这个门槛就表明对外来人员购房的态度：希望他们在上海工作相当年限、为上海做出相应贡献后能够购房。所以，“累计满60个月”这个标准已经足够，完全没有必要在细节上再去为难这些购房者，制定政策越大气越好。

3.25新政之后，上海市场确实发生了比较大的变化：一手房成交出现明显下滑。数据显示，新政当周成交28.3万平方米，环比下滑60%，新政第二周成交18万平方米，继续下滑28%；从二手房实际成交来看，新政后一个月，本地客户明显增多，沪籍与非沪籍的比例关系为7：3，而在去年两者比例基本持平；在案场方面，由于限外的影响，各项目实际开盘均损失较多外地客户。不过，在价格上并没有明显下滑，因为当前市场并不是单纯房价原因导致购房者不买房，而是因为没有购房资格。所以，即使是降价，也解决不了购房资格的问题，开发商自然也没有降价的动力。总体来看，当前政策的效果只体现了一半，即火爆市场开始冷静，疯涨的价格开始滞涨，但也出现了“副作用”—成交量的迅速下滑，如果持续下去，同样也会对上海市场、经济产生不良影响。

当然，上海作为全球最大的房地产市场，管理起来确实很不容易，在有限的资源下，特别是土地供应有限的情况下，完全没有行政调控市场也会出现混乱，但如何把行政调控和市场调节结合好，这个“度”则需要有关部门好好把握。