一季度流拍率TOP10城市：“白菜价”更容易流拍
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2020年一季度无疑是土拍史上波动最大、形势最复杂的一段时间：1月适逢2019年年末集中成交季、2月份因新冠肺炎爆发、多城中止或延后土拍、3月以来土地供应虽逐渐恢复，但城市供地态度却日趋谨慎，土地市场充满了诸多不确定性。
根据CRIC监测数据，截止4月21日，重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。受疫情的影响，尤其是2月份政府集中撤牌和收回土地较多，使得2020年流拍率较2019年明显上升。
考虑到当前政府普遍面临较大的财政压力，为了缓解疫情对经济的冲击，部分城市很有可能会继续加大土地供应，尤其是在合肥、郑州、西安这类房地产依赖度较高的城市。
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在疫情的影响之下，2020年一季度土地流拍现象较2019年明显加剧，合肥、长沙等中西部二线城市，成为流拍的“重灾区”，较2019年的流拍率有显著增加。
根据CRIC监测数据，对2020年以来重点城市流拍率进行统计分析，流拍率最高的十大城市有7个是二线城市，多位于中西部区域，另外3个分别是广州、湖州和保定。其中合肥、长沙、太原等3个城市流拍率超过30%，而在2019年，只有深圳流拍率是达到了30%的水平，其他城市皆低于30%。
就TOP10城市流拍率变化来看，除广州外，其余9个TOP10城市流拍较2019年均有上升，尤其是合肥、长沙、太原流拍上升最为显著，这也与其供地结构有极大关联，以太原为例，超半数供应土地均位于郊县，商品房本身的去化压力就大，并且在疫情影响下房企资金压力再度加大，因此企业参拍积极性不高，除1宗地受2月份疫情影响主动撤牌外，其余均是无人竞拍或未达底价流拍。
表：2019年、2020年流拍率TOP10城市
就具体城市来看，合肥的流拍率居于首位，较2019年有明显上升，高达48%，成为流拍的“重灾区”，但就合肥市场来看，整体市场热度依然不减，截止4月21日，合肥成交的14宗土地综合溢价率高达22%，经开、滨湖、瑶海等多宗优质地块溢价率均在三成左右，流拍的土地多位于长丰、新站等较偏远区域，多无人竞拍导致流拍，总的来看，合肥地市呈现冰火两重天之势。
此外，长沙、太原等城市流拍情况也较严重，流拍率均超30%，流拍的原因与合肥基本一致，这些地块或为商业地块，或位于远郊县，企业参拍情况不佳，大部分地块无人竞拍，部分宅地由于区位不佳、最终未达出让底价致使流拍。
值得注意的是，一线中的广州流拍率高达18%，居于第5位。6宗流拍地块有5宗因为无人竞拍撤牌，其中包含一宗增城宅地，此外，黄埔鱼珠商用地块再度流拍。截止4月21日，2020年成交的27宗土地中有23宗均是底价成交，仅有荔湾芳村大道、天河广氮地块等4宗优质地块溢价成交。整体来看，2020年广州土地市场持续低位运行。
除此之外，湖州、宁波两个长三角城市流拍率也在十大城市之列，流拍率均在10%以上。宁波流拍的7宗地多位于象山、慈溪、宁海等郊县，均是政府主动撤牌所致，以此来看，东部城市的较偏远区域土地市场也不容乐观。
分能级城市来看，除一线流拍情况明显缓解外，二、三线城市流拍率均有不同情况的加剧。一线城市流拍缓解主要是北京、深圳等城市均有多宗优质土地出让，使得流拍现象明显缓解，流拍率降至6.7%，较2019年下降了3.3个百分点；二三线城市虽然流拍均呈加剧之势，但相比之下，三四线流拍率更高，主要是由于三四线城市居民的购房需求已经受到一定的制约，在疫情的加剧之下，楼市持续走弱，因此房企在三四线拿地越发谨慎。
当然，随着疫情逐渐得到控制，同时各地也出台相关政策纾解房企拿地压力，市场热度不断回升，土地流拍现象也因此得到改善。3月份土地流拍率降至10%以下，处于近一年以来的较低水平。
表：2020年至今和2019年各能级城市流拍率
注：2020年时间范围：1月1日-4月21日，下同。
在对流拍土地特征进行研究后，我们梳理出了以下四大共性：
第一，从属性上来看，商办地块流拍概率更高。截止4月21日，重点监测城市土地流拍幅数高达311幅，其中39%为商办地块，与供应结构相比，商办地块占比高了约4个百分点。
第二，从单价上来看，“白菜价”地更容易流拍。按楼板底价划分，楼板底价在2000元/平方米以下的地块流标率最高，达到18%，在长沙、兰州等中西部二线城市偏远郊县，此类流标地块均较为常见。随着地价的上升，流拍的概率也在缩小，楼板地价在2万元/平方米以上的地块，流拍率仅有4%，这些土地多集中在北京、深圳、上海、杭州的一线和新一线核心区域，板块长期发展潜力较佳，因此流拍的概率相对较小。
图：2020年按楼板底价划分，各价格段土地流拍率（元/平方米）
数据来源：CRIC
第三，从规模上来看，超大体量土地更易流拍。对比重点监测城市流拍和成交土地的平均建筑面积来看，可见流拍地块的体量普遍更大，平均建面达到了9.8万平方米，较成交地块高出7%。这也在一定程度上说明，对于这些盈利前景不佳的地块而言，更大的开发体量也是土地流拍的“原罪”之一，其实更甚次的原因来自于企业的资金压力，大体量不仅仅意味着更高的土地款，还意味着更高的施工成本等相关费用。流拍地块中有超三成土地建筑面积超过10万平方米，这一比重明显超过大体量地块成交地块占比。
第四，从区位上来看，远郊县土地流拍概率更大。我们以流拍率最高的合肥、长沙、太原三个典型城市为例，分区域计算了土地流拍率。结果发现：三城无一例外，远郊县的流拍率均高于中心城区，尤其是合肥，长丰、肥西等郊县流拍率高达67%，而滨湖、包河等中心城区的整体流拍率仅有25%，这一定程度上反映了目前房企和居民的需求偏好，由于中心城区教育、就业、医疗等配套明显优于郊县，购房需求较为充裕，为了迎合客群，房企对中心城区地块也更热衷。
图：合肥、长沙、太原三个典型城市区域流拍差异
综合来看，流拍地块共性较为明显，需要占用大规模、长时间现金流的地块更易流拍，如偏远地块板块价值短期内难以兑现、超低单价地块大多周转率更低、大体量地块占用资金规模更大等等，这也折射出目前行业资金面偏紧，大家对周转率、盈利空间考量更加严格的现状。
在某种角度上，更高的流拍率也代表着地方政府加强供地的决心，未来拿地机会也更多，值得房企重点关注。