周二市场说｜有地的仍然有地，没地的还是没地——评当前热点城市供地情况

要闻速看

• 湖北省政府发布《关于深化国土资源供给侧结构性改革服务投资促进招商的意见》，提出住房库存消化周期若超24个月，用地供应将减半，另外，允许尚未开发的房地产用地依法调整土地用途，优先用于新兴、养老、文化、体育等项目用途的开发。

  点评：难度不小

• 2017年1-5月，招商蛇口累计实现签约销售面积236.90万平方米，同比增加56.21%；签约销售金额432.62亿元，同比增加77.38%。

  点评：再上台阶

• 荣盛发展将与河北省蔚县政府合作，以政企PPP、产业基金、合作代建、招商合作等模式在当地开发全域旅游暨建设国际康养旅游度假区，总面积达约426.68平方公里。

  点评：超级大盘

• 据来自融360监测的数据称，目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来还会有新增银行暂停房贷业务。

  点评：重要信号

• 财政部公布前5个月财政收支数据，全国土地市场整体维持较高活跃度。1-5月，国有土地使用权出让收入15251亿元，同比增长32.8%；国有土地使用权出让收入相关支出12476亿元，同比增长23%。

  点评：供求两旺

• 正大集团以8.22亿夺得济南章丘一宗居住地块，楼面价5477.95元/平方米，溢价率251%，由于这次土拍将严格执行“4·19”限购政策，因此溢价率超过150%以上的项目，将来要实行现房销售。

  点评：全新“要求”

• 上海市住建委和相关部门强调，为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合；购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。

  点评：客户至上

在黄奇帆的”万字长文”中，对长效机制琢磨最多的就是供地这一块，指出热点城市若要调控关系并平抑房价，必须在相当长时间里增加供地。在4月初的国土部新政中，对消化周期较短的城市提出了要增加供地的要求。短短一周之后，北京即明确提出提出要在5年内供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，保障150万套住房建设需求。其后上海、深圳、苏州、南京等一二线城市也纷纷跟进表态，或增加短期土地供应、或增加中小套型比例。貌似突然间大家都看到了土地供应是解决当前房地产供求矛盾，平抑房价的最核心关键点。但明白是一回事，能不能做到又是另外一回事，今天我们就来看看当前热点城市的供地情况。

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一线城市不容乐观

供求矛盾最大的还是一线城市，就统计局最新发布的2017年4月房价数据来看，北上广深房价分别较去年1月上涨了27.7%、28.3%、30.3%和17.3%，均远高于10%左右的大中城市平均水平。再看土地供求，从2016年1季度到2017年1季度，这一线城市住宅类土地成交建面合计2048万平方米，而商品住宅成交5456万平方米，新增住宅类用地不足期间市场需求的一半。其中以深圳最为明显，住宅类土地成交建面仅为住宅成交面积的17%；北京严厉的土拍制度也进一步加剧了供求矛盾，以2016年底的首次“竞自持”土拍为例，成交的37万平方米住宅类最终均为100%自持，使得本就捉襟见肘的住宅供应更加雪上加霜。

近两月京沪穗深虽然均已表态要加大供地力度，但从实际情况来看，广州、深圳土地供应还是维持低位，土地供应远低于市场成交；北京和上海稍好，宅地类供应建面勉强跟得上期间住宅成交面积，但仍有一定差距，并考虑到目前越来越常见的自持比例，土地供应压力仍不容乐观。

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二线城市分化严重

二线城市相比之下好得多。就2016年以来市场表现来看，热点城市的土地供应虽然大多低于住宅成交面积，市场供求矛盾较为明显，但平均来看还是较一线城市为轻，诸如武汉、重庆、南京等市均是如此。不过具体来看，城市分化依然明显，一些城市供应力度明显加强，如郑州、合肥近一年住宅类土地成交建面远高于住宅成交，后市也有望先一步回归供求平衡。另一些城市供地远小于市场成交，这些城市又可分为两类，一类如青岛、沈阳，之前存在一定库存压力，在市场正周期中努力 “去库存”，房地产市场趋向健康发展；另一类典型如厦门，由于供地难度较大，新增土地供应远小于市场需求。

国土部四月初新政之后，近两月不少二线城市供地积极性明显上升，在郑州、合肥之外，越来越多的二线城市大幅增加了宅地供应，如南京、杭州接近供求平衡，厦门、济南土地供应已经超过市场成交。6月份最积极的城市当属南京，短短10日内接连三次供地，其中住宅类土地建筑面积114万平方米。但也有些城市表现慢了一步，如武汉、成都，新增土地供应仍与住宅市场规模有很大的差距。

从目前情况来看，城市间土地供应冷暖不均的现象仍难以得到理想的改善。特别是对一线城市而言，由于有控制地价的要求，今天必须“少供地”，或者供应“远离市区的地”来保证价格稳定，所以城市没有足够的土地可供出让，土地供应在短期内难以达到让大家满意的程度。二线城市新政的人为因素会更多一些，主要通过双限、竞争地价、竞争保障持有来控制地价，在供应规模上控制不多，相对来说这些城市土地储备也更充裕一些。这也正是我想说的：有地的仍然有地，没地的还是没地。