东北楼市：在冰与火的淬炼中前行
5.8%、4.3%、2%——这是2019年上半年辽宁、黑龙江、吉林三省的GDP增速，均低于全国平均水平。
当全国各地都在抢人才的时候，东北却面临着人才外流的问题。
东北振兴仍然是长期而艰巨的任务。
国家统计局发布的数据显示，2019年上半年，东北地区的商品房销售面积3063万平方米，同比下降8.3%，但投资额同比增长12.7%，达到了2304亿元。
2018年全年，东北地区房地产投资增速17.5%，在全国东部、中部、西部以及东北四个区域中，排名居首。其中，吉林省的房地产开发投资增速超过30%，仅次于西藏自治区。
显然，房地产投资对东北投资形成明显支撑。房地产，这个与人口关联性最大的行业，在东北振兴乏力的背景下，似乎成为当地一种自救的措施。
2018年开始，东北房地产市场开始有回升迹象，其中，沈阳商品住宅销售均价在2019年上半年缓慢上行，再次步入万元时代。
但是，并不是所有的东北城市都可以尽享房地产的繁荣景象。
除了沈阳、长春、哈尔滨和大连这4个还能吸引小城镇人口涌入的副省级城市，东北其他地区的房地产市场仍然压力重重。
01、市场
省会城市量跌价稳，三四线市场“冰封”
东北片区省会城市哈尔滨、长春、沈阳，在政府“严控”下，楼市量价基本都呈现稳字当头的特征。其中：
哈尔滨量跌价增，市场承压；
哈尔滨：
一方面，供应收缩。
政府要求2018年拿地项目需2019年下半年方可开工，预售条件也升级为二环内只能现房，三环必须封顶，客观上导致了上半年市面上“无房可售”的尴尬情况。
同时，政府供地也并不积极，潜在库存有限。
另一方面，房价上涨后需求乏力，制约市场上行。
随着近几个月供应量逐步放出，项目定价、首开去化均不理想。
以群力西区的几个项目为例，去年拿地楼面价基本都在4000-6000元/平方米不等，上月开盘的金地精装产品报价也仅为1.3万元/平方米，低于原来预期的1.5万元/平方米，
同片区的华润、中海、保利陆续开盘，定价都比较保守，开盘效果基本都不算很好。除金地首开实现7亿销售额外，其他项目基本都在5亿元左右，去化率保持在60%。
考虑到10月中旬以后的停工影响，预期2019年整体成交量跌幅将在30%以上。
长春：
新盘去化率65%以上，“限价令”下房价略有回调
长春楼市表现为量增价稳，1-8月成交量较去年同期小幅微增。
据CRIC监测，8月在售34个项目去化率基本在65%-70%，万科、中海等品牌房企因深耕长春多年，客户积淀良好，开盘均有不错的去化表现。
房价在8月略有回调，跌破万元，目前为9452元/平方米。
去年6月22日，长春颁布“双限令”，无证不可销售，同时控制价格，导致2018年6月开始供应量骤减，预售审批时间较慢，加之政府控“房价”，涨幅不得超过10%，南部新城融创项目原计划1.4万元/平方米售价，如今仅可批到1.1万元/平方米。
长春城市规划按照“三南一北”组团发展，货量相对充足，下半年总供应量预计400万平方米，南部预估270万平方米，北部预估100多万平方米。
预判2019全年供应有望同比上升15%，成交则有望稳步增长10%。成交均价预计无法破万，年底估计会打折降价，预计维持在9700元/平方米左右。
沈阳：
量微跌价平稳，各区域呈现显著“冷热不均”
沈阳楼市量跌平稳，1-8月成交量与去年同期小幅微跌，价格平稳增长，8月末成交均价为9900元/平方米。
沈阳属于东三省片区调控相对严苛的城市，政府限购、限贷、限地价、限房价均有涉及，房地产市场仍保持稳字当头。
不过各区域呈现出显著的冷热不均。
浑南区是沈阳楼市的价格高地，成交均价1.1万元平方米，改善类购房群体为主；
于洪区属于市区刚需外溢区域，成交量相对集中；
沈北片区主要承接刚需外溢，商业、交通，教育、医疗等配套相对完善。
这三大区域去化情况均不错。成交冷淡区域如苏家屯区，周边房价相对较低，仅6300元/平方米。
三四线：
东北片区三四线城市，诸如大庆，佳木斯、鹤岗近几年来市场非常惨淡。
以大庆为例，一方面产业转移带来的负面效应严峻。
因石油资源消耗，大庆产业工人被迫调去外地区域公司，本地人口流出严重，加之此前发展的汽车等传统制造业并未如期落地，造成产业空心化。
产业工人的转移也使得当地经济发展停滞，人均可支配收入下降，购房需求支撑不足。
另一方面本地潜在库存量也相对较大，大庆本地产业工人基本不缺房，目前大庆楼市基本呈现出供过于求的情况，后续发展不容乐观。
02、土地
政府强力主导，“控地价”下整体平稳
哈尔滨市场，政府对楼市把控力相对较强，土地市场体现在以下两方面：
一是政府严格控制推地量，各区域供地节奏不一。比如为了带动松北地区发展，以百万方规模推出松北地块；
另一方面，严苛的拿地门槛，与大型国资/央企实现资源互换，联合提升区域价值。
为推动松北区域的发展，政府在松北区域进行产业供地，设定自持比例，或者以较低的楼面价出让给开发商促进产业协作。
如宝能的占地110万平方米地块，主要就是为了促成哈-深产业园合作，另外，绿地、中铁、华润等企业在松北片区均有项目。
外地品牌房企进入哈尔滨市场的难度不断加大。公开市场核心地块地价过高，不符合品牌房企“不拿高价地”要求；郊区地块拿地风险过大，二级市场的收并购项目基本已被融创全覆盖，空间有限。
长春目前的土地市场总体较为平稳。去年一级市场成交78宗地块，今年目前为止也有50多宗地块成交，四环之内已无土地供应。
与哈尔滨、沈阳有所不同，长春地域面积较小，地块体量受限，环线类发展和新区供应土地较多，2019年土拍集中在北湖片区多一些，净月板块因万达文旅城入驻，住宅将近4万套规模，地块已划拨，但动迁时间未定。
房企拿地态度也比较理性，目前长春土拍最高楼板价为6166元/平方米。
沈阳土地供应分阶段，今年市场良性发展，但整体成交量同比去年有所下降，土地价格因前期地王被约谈，目前新拍地块要求溢价率不能超过50%。
目前沈阳土地成交价格偏高，主要得益于央企发力，诸如中海、保利、华润等。
此外，万科拿地、恒大收并购也比较积极，看好本地市场和无货量等双重需求考量。目前沈阳基本实现了TOP50房企全覆盖，仅正荣、泰禾没有进入。
今年政府供地预计会有所下降，整体土地成交控制比较好。
03、城市
经济发展受限，楼市需求持续萎靡
从经济发展来看，东北地区资源枯竭带来的产业空心化问题严重，仅省会城市存在一定的产业支撑。
近年来，东北三省经济增长持续低迷，工业增长乏力、投资低位徘徊。
虽然结构转型喊了很多年，但东北的产业结构仍然以汽车制造、采矿、化学原料、石油加工等传统重工业为主，产业结构调整缓慢。
东北三省的高等教育和科研资源也很丰富，但高新技术企业的数量并不多，先进制造业、现代服务业均发展不足。
从新一轮的发展来看，东北振兴的重点将是沈阳、长春、哈尔滨及大连为四个副省级城市。这四个城市拥有不错的工业基础，如长春的轨道客车行业，沈阳的航空航天等。
四个城市从去年开始也吸引了阿里巴巴、腾讯、京东等大企业布局。总体来说，目前东北房地产投资需求增量将主要来自这四个城市。
从中长期人口增长性来看，东北持续的人口萎缩加剧了经济的增长乏力，也带来房地产市场的需求长期萎靡不振。
在经济增长缓慢、体制机制等原因影响下，近年来东北人口尤其是青年人口向东南沿海外流十分明显。
加之东北工业化和城镇化早，城镇化率高，人口的出生率很低，近年来东北的人口呈现负增长态势。
东北片区一向以传统的资源型开发，石油、煤矿开采为主，随着开采逐步深入，很多三四线基本都面临资源枯竭，产业发展受限等问题，人口持续加速外流，除了部分流向东南沿海外，也有相当一部分流向东北四大副省级城市。
在这一趋势下，东北房地产市场呈现出“省会城市人口投资东南沿海，环省会郊县投资省会城市”的格局，表现最突出的，是黑龙江省会哈尔滨。
哈尔滨本身就是人口净流出城市，本地高净值人群基本自住需求已经满足，目前平均1万多/平方米的房价已经不适合投资，进而转去海南、惠州、珠海等南方城市。
长春、哈尔滨2018年常住人口均在减少，外流现象严重，主要流向较为发达的东南沿海区域，同时郊县客户向省会城市聚集，也使这些城市的常住人口比基本维持在1以上，这样的人口增长速度，难以对楼市需求构成有效支撑。
从居民购买能力看，3000-4000元的月收入难以负担房价攀升带来的高总价。
哈尔滨属三个省会城市中房价偏高的城市，1.5万元/平方米是本地的单价瓶颈，超过这一房价整体去化率都将放缓。
据测算，除房价偏低的三四线城市外，三个省会城市房价收入比基本维持在8-9年，还是存在一定的购房压力的。
实际上，由于东北工业化、城镇化都比较早，因此未来城镇化的潜力相比其他地方都比较小。
同时，东北的就业人口中，国企、体制内的占比较高，原有的福利分房比例较高，刚需比例相对其他区域城市偏小。
近年来，东北的棚改力度较大，尤其是棚入货币化政策对东北房地产市场的发展有所助推，但随着2018年底国家对棚改政策的收紧，市场需求相应缩减，增长乏力。
我认为，基于目前刚需、改善需求基本已释放完毕，不断上涨的房价也日益逼近人们的购买力极限，东北片区短期内成交仍将保持稳中微降态势，房价上涨动力不足，二线城市抗跌能力显著好于三四线。
中长期看，东北市场“振兴”主要仍需解决产业升级的问题。依靠资源输出并不是长久之计，且重工业为主的发展结构也会降低城市本身的宜居性。
谋求新的发展路径，以高新产业导入高素质人才，不断优化人口结构，才是促成东北楼市发展的治本之策。
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