深度研究丨长三角热点城市调研笔记之扬州、南通、张家港、泰兴
Part
1
扬州篇
市场概况
扬州，江苏省地级市，位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，是江苏长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市，是南水北调东线工程水源地。下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，代管高邮市、仪征市2个县级市。2017年末全市常住人口450.82万人，比上年提高1.65个百分点。全市户籍总人口459.98万人，比2016年末减少16851人。全市登记出生人口4.54万人，出生率9.87‰；死亡人口5.28万人，死亡率11.48‰。市区户籍总人口为233万人，增长0.23%。产业来看，扬州以第三产业为主，大力发展旅游业、文化产业、科技服务业、现代物流业、软件和互联网产业、传统商贸业、生活性服务业等七大产业。近年来人民生活水平稳步提升，2017年全体居民人均可支配收入31370元，增长9.6%，其中，城镇居民人均可支配收入38828元，增长8.9%；农村居民人均可支配收入19694元，增长9.1%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年，扬州商品房销售面积879.71万平方米，增长19.7%。受本轮去库存行情带动，扬州目前市场表现良好，在限购、限售政策的从严调控下，市场的投机氛围并不浓厚，买房多以刚需和改善居住环境为主，受限于供应，市场还是表现出供不应求，存在一二手倒挂，房企以首付比例多少筛选客户等情况，预计房价还会迎来一波上涨。
城区规划情况
“一体两翼”为主四面辐射
旅游与物流为支柱产业
扬州规划以老城区为中心，四面辐射，南北走向京杭大运河，东西走向文昌路，分为东西南北四个片区，其中“一体两翼”(主城区，东区，西区)为发展重点，西区发展十几年，属于高端住宅区，也是扬州传统意义上的“富人区”，生活氛围浓厚，以京华城为中心有5个大型商场，但是市场基本饱和，拍地较少。东区为新城开发，主要是主城与江都相连的纽带，京杭大运河沿线大体发展金融经济，有市政府规划搬迁（2014年规划，目前尚未实施），地铁1号线规划等利好消息，南区以工业区为主，北区遍布旅游景点，着力发展旅游业，南北两区仅有少量项目在售，且价格偏低。
政策环境
限购、限售严格实施
限价政策导致一二手房价格倒挂
扬州市场目前实行“限购、限价、限售”政策：
限购：在扬州市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。认购对象超过销售房源数量的，由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。
限价：市物价局要加强商品住房价格成本核算，严格商品住房价格备案制度，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。由于限价政策，一二手房出现倒挂，东西区价差不同，东区价差较小，2000元/平左右，西区价差达到5000元/平。
限售：在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限为3年。
购房利率：首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮20%~25%。
房价情况
货币化安置+成本驱动拉高房价
各区域价格分化显著
房价区间：扬州市场从2016年10月份开始升温，在2017年3月恒大36亿拍下3块地之后，市场房价逐节攀升。近期东区（含江都）均价在1.2万到1.3万；西区偏贵，1.4万到1.9万不等，后期可能突破2万元；南区因布局工业，居住环境不佳，均价在1万左右；北区房源较少，均价在1.1万到1.2万不等。
房价上涨动因，其一是品牌开发商入驻，地价高企，成本驱动，具体表现为2017年3月恒大在扬州36亿元拿地3块，其他项目立马封盘，提升房价预期，价格上涨启动。其二在于拆迁货币化安置增强本地购买力，三世同堂拆迁基本可得200到300万货币化安置，拆迁户购买意愿增强。其三在于因政府限价，一二手房价格倒挂明显，以西区美的城为例，项目均价1.45万/平米，周边金地酩悦二手房达1.6万，万科城二手房更是高达1.8万。
需求结构
110平到120平刚改去化良好
地缘性购房倾向较强
需求层面，户型在110平米到120平米户型去化良好，客户认可度较高，刚改需求强烈。客源多为周边县市以及本地客群，有较强的地缘性购房倾向，佳源华府外来投资客占比不到10%。目前东西区均供不应求，去化率90%以上，老城区基本无新楼盘可售。房价较高的西区多数项目认筹比可达5：1，一房难求，但其城市的工薪阶层月均收入4000左右，因购买力有限等因素单价2万元左右可能出现天花板。目前城内以毛坯为主，为突破限价逐渐出现精装楼盘，也有部分楼盘出现因溢价因素前期毛坯出售，后期精装出售的情况。部分楼盘为了加速资金回笼，也存在以首付比例筛选客户的情况，如美的城开盘要求100万以上大首付或者全款方可购房。
土地市场及房企竞争情况
短期内库存不足
“地头蛇”恒通本土优势明显
土地供应方面，2017年下半年中海、华建、恒通等房企相继拿地，楼面价均在8000元/平左右，溢价率超过50%则强制现房销售（2017年东区拍地7宗，5宗要求现房销售），预计2017年拿地项目多数集中于2020年前后将上市，且以精装为主，加之2018年上半年扬州拍地较少，因而区域内短期库存告急。供不应求，房价仍存在一定的上行空间，2018年下半年万科等品牌房企项目上市，预计均价都在18000元/平左右。
房企竞争格局层面，品牌房企恒大，碧桂园，雅居乐，融创在当地均有项目，本地开发商基本剩下恒通一家，但资金实力雄厚，回款能力较强，外来企业碧桂园，融创都选择与恒通合作联合操盘(以备案速度来说，恒通可达一天备案12套，佳源华府一周备案12套)。
市场预判
房价还将迎来新一波上涨
天花板在即（城东1.8万，城西2万）
目前扬州房价仍处于上升通道，供不应求，市场火热，城西市面低价地块基本都在以限价出售，销售去化率基本都在80%到90%，城东去年土拍7宗地块5宗必须以现房销售，短期内库存并不充足，还会迎来一波上涨。根据地价和购买力(扬州人均收入在4000左右)推断，城东预计会上涨到1.8万左右，城西2万左右见顶。此外，扬州市场仍部分楼盘存在茶水费和渠道费，在各个环节可操作空间较大。
Part
2
南通篇
市场综述
南通，江苏省地级市，位于江苏东南部，长江三角洲北翼，简称“通”。南通是上海大都市圈北翼门户城市、中国首批对外开放的14个沿海城市之一，长三角北翼经济中心、现代化港口城市和国家历史文化名城。东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤，被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，是江苏长江经济带的重要组成部分。2017年末全市常住人口730.5万人，其中，城镇人口达到482.4万人，增长2.6%，城镇化率66.03%，比上年提高1.66个百分点。年末户籍人口764.5万人。全市人口出生率7.99‰，人口死亡率10.68‰，人口自然增长率-2.69‰。南通市整体GDP2017年在江苏全省排名第4名，主要产业以家纺、建筑、船舶建造为主，2017年南通全体居民人均可支配收入33011元，比上年增长9.7%，按常住地分，城镇居民人均可支配收入42756元，增长8.9%；农村居民人均可支配收入20472元，增长9.2%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年，南通商品房销售面积达1657.7万平方米，增长38.1%。受上海限购客群外溢等影响，南通2016年底至今一直保持着良好的增长态势，但市场“乱象丛生”，全款购房成常态、一二手房价差最高可达6000元/平米，市面上普遍存在10~15万茶水费，加之投机氛围浓厚，后续的去化率、成交持续性都面临严峻的挑战。
政策环境
南通市场政策宽松，政策主要集中在限价，政府根据开发商楼面价测算合理的盈利空间，会存在一个区域楼盘多重价格的情况。
无限购，外地购房者可直接买房，无需社保或者落户，但贷款首付比例可能会相应提高到四成或五成，二手房市场期房也可交易，中介手中操控房源，市场上投机氛围浓厚。
楼市“乱象丛生”
南通市市区分为崇川区、港闸区、新开区，各区房价存在分化。新开区价格最为便宜，均价在1.2~1.3万，港闸区均价1.3万左右，最高可达1.8-1.9万，崇川区均价1.5~1.6万，最高铂悦府均价可达到2.3-2.4万。
港闸区以万达广场为中心，崇川区分为主城区、新城区、新东区，分别以中南城CBD与南大街（老城区）为中心。开发区旨在承接上海产业转移，其中的苏通园区更是比照苏州产业园建设，号称“北上海”，新开项目均价1.2万元/平方米，主要渠道存在向上海周边分销的策略。苏通园区体量巨大，炒概念成分较重，购房需求90%为投资，未来消化压力巨大。
普遍存在10~15万左右的茶水费与渠道费，中介囤房、期房可卖，市场上恐慌性购房情绪浓厚。
全款优先成常态，市场依旧供不应求。由于房企普遍采用高周转战略，加之政府给定盈利率较低、银行汇款很慢，故市场上部分项目会要求全款优先，开盘前提供验资证明等方式提前筛选客户，红星天铂全款比例的客户达30%~40%，碧桂园时代悦城全款人数超过售卖套数。
一二手房价格倒挂严重，南通市场处于刚改阶段，主力户型在120~150平之间，由于限价政策，一二手房倒挂现象严重，价差最高的地段达到6000元，2018年上半年二手房房价有走低迹象。二手房期房可卖，整个市场投机氛围浓厚，房主普遍看好，多待价而沽。
南通藏富于民，普通南通市民手中均有1-2套住房，购买需求以投资性需求为主，客群多为周边各区县人群。自2016年年中起，因上海限购等因素，南通市场开始升温，房价尚处于上升通道中，市场因限价供不应求。来自上海和海门等地的外地投资客多集中在房价低廉的开发区。存在返乡置业，对外地无限售政策，仅需限贷全款，故投资客群较多。
土地市场
土地方面，除新开区（含苏通园区）供应量较大外，其余两区供地较少。崇川区、港闸区土地楼板价自16年起超万，目前地价1.3~1.4万；新开区尚存少量老地，地价约为7000到8000元。
拿地上，现多为合作拿地，品牌房企与本土企业合作，甚至出现“五家和拿”、“八国联军”的情况。本地开发商拿地果断激进，前排房企纷纷进入，万科09年进入，现有较多项目；保利仅有市区一个在售项目；金地、招蛇、旭辉今年首进。
棚改旧改
南通市安置房政策较好，棚改拆迁为实物安置，一般会就地赔付安置房，按人口/面积一套换两三套，且安置房质量普遍与商品房无差异，故市场上存量极大且购房客群普遍手握一套房产。
市场预判
南通目前楼市表现依旧火热，精装楼盘开始普及，目前不存在明显的总价天花板，客户买房依旧会权衡地块产品的性价比，港闸区稍远地段单价超过1.5万后去化率明显降低，核心地段铂悦府2万以上均价去化表现依旧良好。
整体的投机性需求较为浓厚，主要因素是不限购的宽松政策导致，开发商在疯狂冒险进入抢尾的同时，也有担忧，南通人口方面外流性很强，未来库存巨大，且受政策影响强烈，故各开发商均在加快推盘速度。短期内房价将继续上涨，销售人员普遍表示一旦限购政策出台，成交量可能会带来“断崖式”下跌，长期仍存在一定风险。预期未来疯狂过后，存量市场将有库存压力。
Part
3
张家港篇
市场综述
张家港市地处江苏省长江下游南岸，沿海和沿江两大经济带交汇处，是一座新兴港口工业城市,为苏州市下辖县级市，其下辖8镇（杨舍镇、金港镇、锦丰镇、塘桥镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇）。2017年末全市常住人口125.78万人，城镇人口85.69万人，农村人口为40.09万人，城镇化率68.13%。产业来看，张家港现有产业基础冶金业、化工业、机电业、纺织业、粮油食品业，重点发展现代装备业、新能源产业、新材料业、现代服务业。2017年，全市实现地区生产总值2606.05亿元，6家企业入选“中国民营企业500强”，世界500强企业有34家在张家港市投资项目。2017年全体居民人均可支配收入48951元，比上年增长8.8%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方面因素综合影响，2017年张家港商品房销售面积292.28万平方米，增长48.6%。房价自2016年起涨幅较明显，市场最为火热的杨舍镇和金港镇房价均实现翻番，房价上涨推动力主要来源于上海、苏州的投资客激活市中心市场后，品牌房企的进驻继续推高市场热度，使得张家港整体楼市跟涨升温。目前整体市场处于改善型阶段，市场的投机氛围并不浓厚，以本地客群为主，目的多为自住。市场上产品同质化现象严重，预计短期或遇到去化困难。
政策环境
对购房者“限售”
对企业开发“建筑限高”
政策方面，调控措施较为宽松，暂无除限售外的限制措施，自2017年8月27日起取得不动产证未满2年的商品住房（含二手房）不得转让。棚改政策实行较早，目前已基本结束，历史上多为实物安置，但拆迁户多将房屋变现后择地安置，故早年棚改政策对当前市场作用较低。
信贷政策方面，张家港市首套首付3成，利率上浮22%，贷款认贷不认房。
张家港市对房屋建造上有一定限制，杨舍镇限低18米限高42米，且须20%精装房;金港镇则限高20米。这一政策使得张家港市场产品同质化现象较为严重。
客户结构
本地客群为主
各区域地缘性购房特征显著
客群以本地客群为主，仅有2成客户是以来自江阴为主的外地客群，客户全款比例在10%左右。购买目的多为自住，投资性客户极少。购房者地缘性购房特征明显，且具有一定区域情结。
市场价格
2016年以来项目价格普涨
改善需求集中区域价格接近翻倍
房价自2016年起涨，杨舍镇与金港镇房价均接近翻倍，杨舍镇从均价1万元/㎡涨至1.7万元/㎡，金港镇从0.6万元/㎡涨至1.1万元/㎡。房价上涨的主要原因是2016年来自上海和苏州的投资客激活市中心杨舍镇市场后，2017年品牌房企的进入继续推高市场热度，使得张家港8镇楼市均价均实现普涨。
整体市场处于改善阶段，杨舍镇物业类型均为洋房与叠墅，，均价在1.7-1.8万元/㎡。金港镇物业类型均为叠墅与联排，均价在1.3万元/㎡，但销售周期普遍较长。
土地供应
后期供应主要集中在金港镇
多家房企集中进入
土地方面，杨舍镇仅剩少量待拍地块，地价在9000元/㎡;金港镇下半年预计将有20万方左右土地放出，地价在4000元/㎡上下。品牌房企中金科率先进驻张家港市场，其余融创、保利、碧桂园、中梁则于2017年集中进入。
市场预判
“民富”支撑未来市场继续扩容
短期同质产品将遇去化困难
展望未来，张家港市位列全国县域经济百强榜的第三名，户均财富积累雄厚，家庭支付能力强，住房改善需求旺盛，“民富”支撑张家港市市场热度有望延续，未来市场继续扩容潜力巨大。但当前产品同质化严重，短期内货量饱和，或将去化困难。
Part
4
泰兴篇
城市市场综述
经济实力强、居民收入高
以刚需和改善需求主导
泰兴，江苏省泰州市下辖市,行政区划面积1172平方公里，市辖1个街道办事处、14个镇、1个乡、1个省级经济开发区和4个市级工业园区。2017年全市人口自然增长率-2.7‰，年末户籍总人口118.56万人，常住人口107.80万人，其中城镇人口65.69万人，常住人口城镇化率60.9%。整体经济发展实力较强，连续多年位居全国县域经济百强县（市）排名前列。产业方面，旧时主要以重工业为主，近年转向高新产业与化工产业，同时服务业发展较快。2017年城镇居民人均可支配收入39749元，比上年增长8.8%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年泰兴商品房销售面积193.96万平方米，同比增长32.4%；其中住宅销售面积174.23万平方米，增长29.8%。经过前几年低迷行情，目前泰兴市场去化良好，加之政策宽松，部分项目开盘日光，以刚需和改善居住环境购房需求为主，市场投机氛围并不浓厚，均价在8300元-8500元/㎡左右，城东略高，部分洋房可达9000元/㎡~10000元/㎡。随着高铁等交通和商业配套完善以及泰兴市政府导向变动带来的产业结构改变，预计未来城东区域房价还将继续上涨。
政策环境
不限购、不限售、不限价
认贷不认房、首付三至四成
目前泰兴房地产政策整体比较宽松，暂不限购、不限售、不限价。信贷政策方面，只认贷不认房，首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮25%。
对引进人才政府给予购房补贴，尤其是对高新产业与IT产业人才有较迫切的需求。
客户结构
本地客群为主，区域地缘性购房倾向显著
近年返乡置业比重增加
购房客户主要以本地客群为主，城东新区因有外来合作项目办厂办公，因此有部分来自无锡、南通等附近城市的外地客群置业，但购买目的多为自住，投资性客户极少。城市内部区域地缘性购房倾向显著，改善性购房需求基本都选择在原居住区域板块内。另外随着泰兴市政府支持下产业结构优化，IT等高新技术产业和服务业快速发展，近年来返乡置业客群逐渐增加。
市场主力户型需求以刚改为主，主要以120-160平方米和200平方米以上产品，整体去化良好，部分楼盘可做到开盘日光，热销项目存在摇号。推出的产品主要以毛坯为主，客户对精装有一定的抗性。
棚改旧改
货币化安置力度大，棚改规模仍维持较高水平
棚改方面投入较大，拆迁户基本采用货币化安置，且再买房无需缴纳契税，每户按面积补贴，平均拆迁可赔付200-300万，相比泰兴市当前房价力度较大，当地换房需求旺盛，预计未来棚改市场规模仍将维持在较高水平。
土地市场
超级大盘多为早期拿地
近两年多家品牌房企集中进入
地价自2017年起涨，拿地楼面价最高在5700元/㎡左右。泰兴城区面积虽小，但目前市场上在售项目多为超级大盘，例如城北佳缘.威尼斯城、城东的新能源新世纪广场等，这些大盘拿地早价格低主要由于早几年政府财政紧缺所致。近两年品牌房企集中进入，目前泰兴市场已有中南、碧桂园、祥生、奥园等10来家品牌房企新进或收购拿地，企业布局方向主要集中在城东板块。
发展前景
城东将成未来区域发展规划重心
泰兴市暂时没有具体的城区划分，仅以坐标方向大致分为东南西北四区，其中城北为老城区，人口最多，热销项目以鼓楼商圈(万达广场)和泰兴中学为中心；城东则以济川路、大庆路、S334省道为界，目前市政府、财税大楼、金融中心、高中档酒店等均已落地城东，在建中的高铁泰兴站预计也将于2018年末运行；商业方面大润发等集中落体城东新区，半数以上商业已开始运营；教育方面引进泰师附小和济川小学，暂无知名初、高中。城东新区仍处起步阶段，客流难免有所不足，但作为未来规划发展重心，未来前景看好。
根据目前地价和购买力推断，房价现已进入平稳期，且市场需求多为本地自住，外来投资并不多见，因此，即便是城东区域规划落地，房价增长空间也着实有限。
编辑丨俞倩倩
/ END /