房市漫谈之南宁，刚需也要等一等
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十一篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
我第一次关注南宁的房地产是源自一个新闻，就是“南宁碧桂园降价销售，导致先买的业主维权”。
从这个新闻来看，信号已经非常明显，那就是南宁的房价到头了，地产商不得不采用降价销售的措施回笼资金。
安居客数据显示，目前南宁二手房均价大约1.1万/平米，和长沙的均价相当，不仅如此，安居客数据同样显示，自19年以来，南宁的房价基本上处于横盘状态。
对于南宁房价的泡沫多大，基本上不用与房地产标杆城市长沙作比较，南宁的GDP几乎仅是长沙的1/3，人均可支配收入更是不如，教育和公共卫生也是相差甚远。
下面这位朋友的评价就非常中肯，基本上说清楚了当前南宁房地产的窘境。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
南宁房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。
1、人口方面
2019年末，南宁常住人口734.48万人,比上年增加9.07万人，增长1.3%，其中城镇常住人口467.88万人，比上年增加15.26万人，增长3.4%，城镇化率63.7%，比上年提高1.3个百分点。
全市常住人口出生率14.0‰，比上年下降1.1个千分点；常住人口死亡率为6‰，比上年提高0.4个千分点；常住人口自然增长率8.1‰，比上年下降1.4个千分点。
过去4年南宁常住人口增加约36万，平均每年大约增加9万，对于南宁这样的城市来说，还算不错，毕竟产业有限。但是，也需要注意到，常住人口出生率在锐减，但是死亡率在上升。
2、经济方面
首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年，南宁GDP为4506.56亿元，按可比价格计算，比上年增长5.0%。其中，第一产业增加值507.27亿元，增长5.3%；第二产业增加值1044.97亿元，增长4.4%；第三产业增加值2954.32亿元，增长5.2%。
19年南宁的GDP增速远低于全国平均水平，不仅如此，过去5年的数据来看，南宁的经济疲软程度可谓“江河日下”。去年，三产里面的第二产业居然增速最低，而第一产业居然增速最高，充分说明了南宁经济发展陷入了困局。
工业方面，2019年全年全部工业总产值比上年增长1.4%。规模以上工业总产值比上年增长1.4%；其中，国有企业比上年增长8.0%，集体企业比上年增长13.5%，股份制企业比上年增长1.4%，外商及港澳台投资企业比上年增长1.0%。全年全部工业增加值比上年增长1.0%。（表明：对国有经济非常依赖！）
分轻重工业看，全市规模以上轻工业总产值比上年下降3.2%，重工业总产值比上年增长4.0%，重工业增速快于轻工业7.2个百分点。
过拉长时间线来看，过去几年南宁的工业数据增速同样也是“一泻千里”，这样的数据显然是不好看的。
固投方面，2019年，全市固定资产投资比上年增长9.9%。其中，项目投资比上年下降9.4%；房地产开发投资比上年增长32.1%。分投资主体看，国有经济投资比上年下降1.1%，集体经济投资比上年增长3.4％，私营个体投资比上年增长48.0%，港澳台商投资比上年下降28.3%，外商投资比上年下降38%，其他经济投资比上年下降34.8％。
看来，还是在大口吃房地产“毒药”。目前，我已经分析了差不多30个城市，目前为止，南宁的经济数据可能是里面最惨的一个了。
其他的经济数据还有如下，基本上增速都是一个模子出来的。
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，虽然南宁人口体量还算不错，但是由于产业布局方面几无建树，面临接下来的抢人大战，南宁压力还是很大的。
经济方面，目前为止，所分析的30个城市还没有一个城市的经济数据比南宁还要差的，南宁可是广西省会啊，省会如此，其他地区当如何呢？！
2019年南宁的房价收入比为12.8，高于温州、佛山、武汉、无锡、成都和青岛等城市，更远高于长沙的6.4。
南宁的房价，泡沫真的很高，有很大的回调空间。即便是刚需，我都认为最好还是等一等。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。