“居住权”来了！楼市又多了一个雷区？

文|凯风

居住权终于来了。

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全国第一批“居住权”证明出现了。

近日，《武汉市居住权登记操作规范（试行）》施行。当地不仅颁发了首张“居住权”证明，而且此前就已出现首例居住权执行案件。

这起案件极具代表性：

武汉一女士因病去世前立下遗嘱，将其房产赠与弟弟，而丈夫再婚之前仍可居住其中。今年初，这套房子被挂牌出售，丈夫担心影响其居住，向法院申请居住权强制执行。

目前，法院已执行裁定，将该房屋的居住权登记在丈夫名下。

这意味着，这套房产即使能够顺利出售，丈夫的居住权仍然成立。无论是弟弟还是新业主，未经协商，都无法直接赶走居住权人。

拥有这套房子，却无法决定居住权人的去留。这个场面听起来滑稽且诡异，但正是未来“居住权”的常态。

居住权，究竟是什么？

2021年1月1日正式生效的《民法典》，在物权编中新增了“居住权”。

根据规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租（有约定的除外），居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。

即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

02

居住权横空出世，影响有多大？

其一，居住权的存在，让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

一旦疏忽了居住权，即便买到了房子，也未必能住在其中，这是二手房交易不得不考虑的“雷区”。

其二，居住权可长可短，甚至终生有效——不到居住权人去世，居住权不会消散。

根据新规，居住权需要采用书面合同确立，且需向登记机构进行登记。这说明，居住权不是随意设立的，只有登记才正式生效。

登记之时，居住权要明确居住条件及要求、居住期限、争议解决方案等等。

这其中，最关键的当属居住期限。

居住权期限可长可短，由设立居住权的所有权人进行确定，可以1年，也可以10年，当然也能“终生有效”。

如果是“终生有效”，那么不到居住权人去世，居住权是不会消散的。

至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。居住权无偿是原则、有偿为例外。如果没有约定，就不会存在租金收益。

需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。

所以，居住权可以撤销，也可以更改，但有无居住权，房子的价值必将出现明显差异。

03

居住权，未来将会遍及生活方方面面。

第一个场景是离婚财产分配。房产如何分配，往往成为离婚的一大难题。在居住权模式下，离婚后一方可赋予另一方居住权，对方只能居住，不能用于抵押贷款，更不能用于出售，这为离婚财产冲突提供了新的选项。

第二个场景是以房养老。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

第三个场景是保障房。扩大租赁住房，已经成为新一轮房住不炒的重要方向之一。近年来，政府建设了大量的公租房、人才房等，产权属于政府或企业，个人只有使用权，基本权益很难得到保障。

如果赋予这些保障房以“居住权”，那么“住有所居”将获得稳定预期，无疑有利于保障房制度的建设。

……

无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。