改发分析丨让与担保中的受让人（即担保权人），不属于最高人民法院办理执行异议和复议案件规定第二十八条中...
基本情况
一审情况
吴某于2014年6月与某房产公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商品房17套。2014年8月、9月，某矿业公司受吴某委托，向某房产公司账户分别转款450万元和47.5万元，某房产公司出具三份收据。2014年12月，该房产所在物业公司出具收据，载明收到吴某所缴纳的物管费。2015年10月该物业公司出具《证明》称，某房产公司和吴某于2014年12月18日办理了前述17套房屋的交接手续，吴某同时领取了房屋的全部钥匙。2015年1月6日，吴某与某装修公司签订《房屋室内装修承包合同》，约定对案涉房屋进行室内装修。另，一审法院于2014年12月16日，对某建设公司与某房产公司建设工程施工合同纠纷一案作出《民事调解书》，确认某房产公司支付某建设公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计8368.5585万元。该调解书发生法律效力后，某建设公司申请执行。执行过程中，案涉房屋被裁定查封。吴某提出书面异议被驳回后，遂提起该执行异议之诉。
一审法院认为，吴某于案涉房屋被人民法院查封之前与某房产公司签订《商品房买卖合同》，此后通过委托付款及现金的方式完成房款的支付，某房产公司也出具收据。结合《交房协议》、某物业公司出具的收据及《证明》《房屋室内装修承包合同》《委托书》《房屋租赁合同》及《租房协议》等证据，可以认定某房产公司与吴某于2014年12月办理了案涉17套房屋的交接手续，吴某至迟于2015年2月2日（装修主要材料进场之日）已经实际占有和使用案涉房屋。鉴于案涉《商品房买卖合同》补充协议约定，某房产公司应于商品房交付给吴某后的60日内办理完毕所有房屋的房产和土地权属证书，某房产公司于2014年12月18日交付案涉房屋，而案涉房屋于2015年3月11日被查封，间隔时间较短，在此情形下，案涉房屋未办理过户登记，不能认定为买受人自身怠于行使权利的原因或其他自身原因所致。据此，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，吴某对案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。一审法院遂判决中止对案涉房屋的强制执行程序并解除该房屋查封措施。
二审情况
二审中，双方均提出了新的证据。二审法院另认定如下事实：一、某房产公司除与吴某签订《商品房买卖合同》外，还与另案案外人李某1签订12份《商品房买卖合同》，与另案案外人李某2签订了15份《商品房买卖合同》。买卖房屋均为案涉小区。2014年6月17日，前述44份《商品房买卖合同》办理了备案登记。二、某房产公司（甲方）与吴某（乙方）签订案涉《商品房买卖合同》补充协议的同时，还分别与李某1（乙方）、李某2（乙方）就李某1购买的12套房屋、李某2购买的15套房屋签订了《商品房买卖合同》补充协议。该协议第六条第一款约定：甲方发现有可能逾期交房的，甲方可以根据自己估计的逾期时间，按照乙方已付购房款额度，以每日1‰的标准向乙方承担违约金。甲方支付相应违约金后，则：（1）甲方的交房期限可以相应顺延；（2）甲方行使本协议第七条解除权的期限可以相应顺延；（3）若甲方实际逾期时间低于估计的逾期时间，则乙方应将超收的违约金无息退还给甲方。第七条约定：关于甲方单方解除权的特别约定。1.乙方同意在同时满足以下条件的情况下，甲方可单方解除主合同及本补充协议：（1）乙方支付购房款之日起两个月内；（2）甲方将乙方支付的购房款全部返还给乙方；（3）甲方支付了本协议约定的违约金。甲方按照上述约定解除主合同及本补充协议后，乙方配合甲方到房屋管理部门办理网签备案撤销手续，但由此产生的费用由甲方自行承担。2.若甲方逾期交房且未支付第六条约定的违约金和违约滞纳金，则甲方的单方解除权即告消灭，甲方不再享有单方解除权，乙方有权要求甲方立即交付房屋。三、某房产公司通过某矿业公司、黄某多层转账在同日将上述吴某、李某1、李某2委托支付的购房款，转给某证券公司，某房产公司陈述该转账实际上是支付的某房产公司欠某投资公司5500万本金对应的每月利息。四、吴某、李某1、李某2与某投资公司存在高度关联关系。
二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定[1]意欲保护的是真实的购房人，在吴某能够举证证明其是真实的购房人，对案涉房屋享有的权益同时符合相关要件时，才能够产生阻却执行的效果。本案中，吴某、李某1、李某2于同日与某房产公司签订《商品房买卖合同》共计44份，在如此大批量的交易尚未支付任何款项的情况下，该44份合同均于同月办理备案登记，不符合常理。合同备案登记后的次日，三人分别与某房产公司签订补充协议，协议第六条、第七条内容表明，某房产公司只要返还吴某、李某1、李某2支付的购房款及违约金后，某房产公司即可解除合同、收回所销售的房屋。该约定反映出某房产公司签订《商品房买卖合同》时的真实意思并不是转移房屋所有权于吴某、李某1、李某2；该三人签订《商品房买卖合同》时的真实意思也不是通过支付购房款而取得房屋所有权，而是为了确保某房产公司全部返还购房款及违约金。在某房产公司不能履行返还全部购房款并支付违约金时，应将房屋所有权转移于吴某、李某1、李某2，三人据此受偿。因此，合同确定的权利义务关系符合让与担保的法律特征。综合案涉购房合同对权利义务的安排以及吴某、李某1、李某2与某投资公司的关联关系、前期资金往来等情况看，本案认定吴某与某房产公司之间并非真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系背景下对借款债务设立的让与担保，更具有合理性。吴某对案涉房屋并不享有排除执行的合法权益。在此基础上，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。某建设公司上诉主张应继续执行案涉房屋，有相应事实和法律依据，应予支持。遂改判驳回案外人吴某的诉讼请求。
案件评析
[1]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
[2]《九民纪要》第七十一条：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
[3]《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
[4]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。