广州的中心在珠城，湾区的中心在哪？

文章来源于：城市战争

作者：陈一朵

编辑：高昌葵

全文4204个字 预计阅读时长：16分钟

前两天有个粉丝问我，能不能帮忙吹一下番禺？见到这么直白的要求，我一般都是拒绝的。

01 未来的城市中心，大约在汉溪

脱口秀演员李雪琴说，宇宙的尽头在铁岭，那么宇宙的中心在哪里呢？据说版本有很多，但我今天给出的猜想是：万博汉溪片区。
先别急着发“黑人问号”，我们来看一张图：
接下来，我们看图说话。
先来看3号线，日均客流量超过200万，是全国客流总冠军，号称宇宙中最繁忙的地铁。
在魔幻的广州地铁网络中，三号线又是最魔、最幻、最妖的那一支。从南到北，来看看它骚气的走位吧：
华南板块（广州规模最大的中产社区聚集地）、汉溪长隆（广州人气最高的旅游景区）、广州塔（广州最著名的旅游景点）、珠江新城（三大国家级CBD之一）、体育西路（宇宙第一地铁站，不解释）、广州东站（天河北CBD）、白云机场（全球客流量最大机场）……
2020年，广州客流量最大的10个地铁站，就有5个在三号线上。这条地铁对广州的“统治力”，无需解释。
再来看18号线，它是3号线的plus版 pro版，从南到北依次是南沙、万博、琶洲、珠江新城、广州东站，未来还将延长至花都、中山、珠海，甚至深圳，素有“湾区竖轴”之称，据说也是宇宙中最悠长的一条地铁。
然后是7号线，它是一条价值连城的东西干线，从西到东依次是广州南站（全球最繁忙高铁站）、汉溪长隆（华南最强主题乐园）、万博（南CBD）、大学城（华南最大人才流入口），未来还将向东北方向顺延到广州科学城、向西南方向顺延到佛山顺德。
根据刚刚发布的番禺区十四五规划，一条以7号线为依托的番禺科技创新走廊横空出世，这是大湾区首个以地铁为轴线的创新走廊。
好了，我现在问你，对广州这样一个超级城市来说，其安身立命的东西是什么？
流量大城。
广州是我国三大综合性门户枢纽城市之一，拥有世界级客流、物流、资金流、人才流、创新流等入口，如果没有这些超级“入口”，广州不过是一个普通的省会城市。
那么我再问你：
广州客流的主要入口在哪里？白云机场、广州南站、广州站、广州东站，以及60多家外国总领事馆，它们共同撑起了广州的国际交往中心地位。
当然还有华南旅游霸主汉溪长隆，是全国唯一一个可与上海迪斯尼抗衡的主题乐园。广州的旅游资源向来是只见星星不见月亮，但长隆是个例外。
广州物流的主要入口在哪里？南沙港与白云机场，一个负责海港物流，一个负责空港物流。
广州资金流的主要入口在哪里？银行、证券、保险、创投等金融企业聚集的珠江新城。
广州人才流的主要入口在哪里？大学城，每年从全国各地吸纳数十万的大学生，并向珠三角输送数十万的青年才俊。如今，广州在校大学生超过130万，位列全球第一。
广州创新流的主要入口在哪里？广深科技走廊给广州划定了4个科技聚点，分别是琶洲互联网聚集区、国际创新城、科学城、中新知识城。

02 多轨交汇，必是非凡之地
认真看，以上提到的那些超级流量入口，90%以上都分布在3号线、7号线、18号线三条地铁上。换句话说，这三条地铁把广州最值钱的资源几乎全部串起来了。
完美。
而这三条超级地铁汇聚在哪里呢？
万博汉溪区域。
值得一说的是，把万博汉溪区域作为广州宇宙中心的构想，并非空穴来风，官方也曾有过类似的表述。曾任广州市委书记的林树森曾说道：未来的城市中心，应该在野生动物园一带。
“像现在番禺香江野生动物园，就是将来的市中心，计划扩大到7、8平方公里，以前市中心都是盖房子，现在有意留出空间给动物园，主要就是出于生态的考虑，将来的市中心应该是一个郁郁葱葱的公园。”
其实，回顾广州城市发展史，它的中心也在随着城市扩张而不断转移。
对于100平方公里的老广州来说，北京路商圈是它的十字路口；
对于1000平方公里广州中心城区来说，珠江新城是它的十字路口；
对于7434平方公里的广州大都会区以及整个大湾区来说，它的十字路口又会变成谁？位于珠三角腹地、大湾区轨道网络中心的万博长隆，是最佳种子选手。
对生活在广州和湾区的人们来说，这又是一个分享区域发展红利的历史契机。
回顾广州城市发展史还能发现，多轨交汇的十字路口，必是非凡之地，往往都是城市级的核心商圈。
1号线与2号线交汇的是北京路商圈；
1号线与3号线交汇的是体育西商圈；
3号线与5号线交汇的是珠江新城商圈；
3号线与7号线交汇的则是万博长隆商圈。
参照东京湾区的经验，粤港澳大湾区的人类活动中心将逐步向从河流沿岸、公路沿线向轨道周边转移。
最新消息显示，18号线（南沙-珠江新城段）将于年内开通，届时将与7号线、3号线在万博汉溪片区上演一次激情相遇，万博汉溪作为大湾区“十字路口”的格局，将更加肉眼可见。

03 十年磨一剑，万博汉溪熟了
讲完了PPT，再来看一下现实，眼下的万博汉溪片区到底成色如何？
与明珠湾、知识城这些小鲜肉不同，万博汉溪片区并不是一张白纸，由于靠近广州主城，在过去10多年的时间里，已沉淀了数百万中产白领，活力充沛。
在最新的广州城市总体规划中，万博汉溪片区已经正式纳入广州主城区。
受益于地理位置，这里的产业和生活配套也是整个番禺最成熟的。目前已经汇聚思科、欢聚时代、携程、小米、虎牙、海大集团、三菱等科创企业，是广州高新产业聚集地之一。
商业方面更是不在话下，番禺天河城、奥园城市天地、时代E-PARK、海印又一城、万达广场等大MALL已经开业，片区内还规划在建全球最大的地下空间，体量相当于珠江新城地下空间的3倍，大有叫板天河路商圈之势。
今年“五一”黄金假期，万博汉溪商圈客流量380万人次，已经超过北京路商圈（客流量262.54万人次），让人难以置信。
通过下面动图，我们可以感受到万博汉溪商圈的繁华气息：
显而易见，今天的万博汉溪片区，正如10年前的珠江新城，一切蓄势待发，确定性强、成长性高。

04 珠城之后，保利布局万博汉溪
如此宝地，必须高举高打、建成一流商务区，政府会选择什么样的发展商来参与建设呢？
答案大家都知道了，在珠江新城、琶洲、金融城等核心商务区有过丰富建设经验的央企保利来了，并在这里奉上一个网红项目：保利汉溪大都汇。
“有中心必有保利，有保利必是中心”。在广州商办写字楼市场，保利已经成为一种符号，一方面因为保利的品牌保证，另一方面受益于保利对板块的精准判断。

通过下图，可以感受到保利在汉溪板块的精准布局：
所以，买保利的商办物业，不会错。
保利汉溪大都汇项目占据了番禺最核心的位置：位于万博汉溪片区，也就是万博CBD商务区内，华南最大的主题乐园长隆就在旁边，可谓手握双王牌：万博汉溪CBD、文旅产业的流量收割机长隆。
而且，项目位于地铁3号线 7号线上盖，未来还有地铁18号线经过（预计年内开通）。届时，项目的覆盖面可以延伸至整个大湾区。所以，保利汉溪大都汇不仅是番禺的大都汇，也是广州的大都汇，更是整个大湾区的大都汇。
项目50万方连片开发，带3万方文艺开放街区，集齐高端写字楼、公寓、独栋总部等业态，轻松实现工作、生活、娱乐无缝切换。
项目深谙企业需求，采用玻璃幕墙，浅灰色百叶、香槟色铝板设计，时尚大气。大堂10米挑高，彰显企业实力与气质。目前，项目在售产品丰富，企业可按需选择：
2000-4000m²小独栋总部
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继保利金融大都汇、保利天悦MO之后，保利汉溪大都汇打造了3.0版本的小独栋总部产品，每一处细节都在为总部企业量身定制：
每一栋都有双大堂独立入口，并设置了接待前厅及双电梯，大堂挑高10米，不露声色地展示着企业的实力与气魄。
办公空间最高层高5米，全玻璃幕墙，通透而灵动，VRV空调全天输氧，为企业创造最舒适怡然的工作环境。
若工作累了，可步入企业独享的露台花园，用盎然的绿意换得身心愉悦，从新鲜空气中汲取更多灵感。
更令人惊喜的是，小总部还自带能明火的商铺，可以用作员工食堂，也可以作为咖啡厅或茶吧，随你喜欢。
放眼全广州，这样的小独栋产品屈指可数，可遇不可求。
145-257m²甲级写字楼
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一座优秀的写字楼，必须为用户提供最好的使用体验，大到楼宇外观、大堂气质，小到待梯时间、空调温度，都要完美契合用户的需求。保利汉溪大都汇深谙此道：
10米挑高大堂，为企业提供最气派的门面担当。
8台客用电梯，减少待梯时间，最大化地为用户节省时间。
单套145-257m²面积段，格局方正灵动，能满足更多企业的办公需求。
赠送多联式中央空调，为企业提供“有氧”工作环境。同时针对南方湿热的气候特点，架空地台阻隔水汽，防止细菌滋长，即使北方朋友也能愉快工作。
甲级写字楼现已开售，感兴趣的朋友可以前往了解。
65-100m²4-6钥匙百变空间
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格局方正实用，空间百变，主打小而美，性价比高，特别适合初创企业
05 广州楼宇经济供需两旺
当然，购买商办物业，需要向大环境借势。在这方面，广州的表现如何呢？
数据显示，今年以来，广州经济强势增长，楼宇经济供需两旺。一季度，广州广州写字楼的新增租赁面积19.6万平方米，是去年全年的2倍，同时也高于北京（14.9万平方米）和深圳（9.32万平方米）。
与此同时，广州商务楼宇出租率达到90.7%，高于北京（82.9%）、上海（79.3%）、深圳（74.5%）。
四个一线城市，广州写字楼的吸纳量最高、空置率最低。
数据还显示，万博汉溪商圈写字楼总量约100万方，可容纳20万就业人口，商业潜力巨大。但具体来看，优质的写字楼仍非常稀缺。
目前一手在售甲级写字楼仅个别盘剩余少量尾货。二手也仅有少量单位放盘。优质商办物业“一楼难求”。
这也导致优质商办物业价值不断攀升。数据显示，板块内某写字项目2016年网签均价1.1万/平，目前二手放盘价高达3.5-3.8万/平，涨幅接近200%。
常言道，花开堪折直须折，莫待无花空折枝。
经历过珠江新城“毒打教育”的人，应该明白我在说什么。

（编者注：本次推文封面图片的作者为“梦想飞行家”）
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