Step by Step，清风地产投策表1.1版使用宝典
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增加'住宅高低配比例'，更符合使用场景。 删除了部分无用加载项，提高了稳定性。 调整了敏感分析逻辑，按住宅、商业、车位分别自动统计平均值。 物业类型中，“车位”调整到“公建配套”；“车位和精装”改为“精装修”。
下载方式：公众号回复'清风',获取最新下载链接下载包为压缩文件,内有两文件一是空白模板，一为带数据案例编辑密码666；不建议无密码使用，以免出错前两天《5分钟搞定地产投资测算+双敏感分析》发出后，收到很多小伙伴留言，问题主要集中在三点：
测算应该怎么做？系统怎么用？ 能否加入住宅的高低配？ 系统的兼容性和稳定性。
测算的框架？
测算将投资思路、结构进行落地、印证，反映了对项目的综合判断。
一个测算模型，要说清楚一个投资事项的:
投入；投多少，怎么投。
收入；来源构成，回款节奏。
利润：静态、动态指标设计。
这里不展开讲理论了，测算思路可以看测算表中的公式和备注。想系列学习，推荐大家到公众号“新芽”或者“牧诗”参加相关测算课；也可以到公众号“地产收并购入门到精通”看彭思圆的系列文章，写得比较细，建议新手跟着她的思路一步一步建模。
测算表结构
一个测算系统应合理规划 “数据输入区域”，“运算区域”（逻辑区域）、“展示区域”。规划好后，无非是细节和技术的细化。
在“清风极速”测算表中，几个子表逻辑如下：
《辅表-大建安》：全国的成本科目都差不多。直接成本的科目如下图：
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大家可以将该辅表，按照各自区域的政府指导的成本单方（见后广州发文）或者本公司的内部指导单方成本调整。
没有您公司没有统一指导数据，就找成本部的同事，核实一下。一次更新，长期使用。注意以下几点：
在清风速算系统的主表中，你选择物业后，系统会自动将辅表中该物业的大建安成本匹配到主表中。如果你发现主表选择某一物业后，显示“未设置单方成本”，则需要到该辅表中录入。
每个科目中，单方对应的计算面积不一样，大部分用报规面积（地上+地下建筑面积），部分用的计容面积，个别用的占地面积（景观）。我已经在测算表中，统一折算到计容单方了；车位是单独计算的，不计算到计容。
在公司内部提及单方的时候，一定要明确定义，不然很容易出鸡同鸭讲。另一个要注意的是科目，大科目一定以财务为准，科目一致了，财务、成本、投资在数据上才有沟通的前提。
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辅表-物业类型：暂时写“死”了，会indirect函数的同学可以自己改。
案例说明
案例：
我们用一块较为简单的宗地作为测算案例，这块纯住宅也是成都市今年截止目前最高地价：19500元/㎡成交！新川地铁口24亩纯住宅地拍出！
项目指标如下：
项目名称：新川24亩纯住宅
计算容积率：2.0
建筑密度：不大于20%
净用地面积：约24亩
起拍楼面地价：13000元/㎡
成交楼面价：19500元/㎡＋无偿移交4%租赁住房，溢价率50%
竞得者：成都建信投资有限公司
参考售价：
①市场法：毗邻的龙湖“九里晴川”17年开盘精装准新房，2.5万/㎡。
②成本法：根据面粉价格+配料+作料，类似于赛百味，倒推面包价格。
去化分析
利多：周边多IT、金融民工较多，租金单间600-800元/月；地铁上盖，地块方正。
利少：地块太小，周边高楼林立，低密难以出品质。
定位：有资深设计师分析，返租好，一栋解决走量，其余走洋房走价。笔者倾向于满布小高层。
为了展示测算，我们假设有10%的商业，其中5%自持。
使用说明
主表各部分功能：
2. 经济指标假设
为了避免新手出错，我在'数据验证”中加了录入限制，并加了录入提示。若需录入而未录入，则为黄底；录入内容后，黄色消失；注意录入0不显示仅变色。
说几个注意的地方：
“土地起拍楼面价”：一定要在“辅表-敏感表”中录入土地起拍楼面价，否者敏感分析会出一些莫名的错误。系统会自动使用EXCEL的“照相机”（选项中调出）功能，将敏感分析表复制到主表中。
本案，我们在“辅表-敏感分析”中录入13000的起拍价，此表仅需录入这一个参数，其他都是自动计算。敏感分析表的原理后面本文后面再讲。
“密度”：在目前的版本中，密度没参与计算，放在这里仅做参考。
容积率：最重要的经济指标，直接决定货量上限，一般可以用“容积率/密度”计算平均层高，我也一直在找快速强排表，暂未找到合适的，自己也做了一个，但左看右看都觉得有问题，就不拿出来献丑了。
几年前也有号称12秒出强排的软件，现在也销声匿迹了，看来市场接受度低，也从侧面反应了强排是个技术活，需要综合考虑容积率、土地情况、产品定位、销售去化、货值，实现利益最大化。大家可看一阳生的系列文章《强排设计怎样做》。
本案中，2.0容积率除以20%密度=10，即平均层高为10层。
一般2.0的容积率，可以全部做11层小高层，也可以联排或洋房+小高层。
正常情况下，应按单价最大的物业面积最大化；本案地块偏小，满部11层较为实际（若在长三角2.0全部11层最舒服）。
为展示系统功能需要，我们对计容物业做以下假设：
可售住宅：85%。其中，40% 11层小高层（90%*40%=计容36%），60%联排。 配建房：5%。 商业：10%。其中5%自持。 公建配套：0.15%，修个公厕。
录入容积率后，如选择“自动判定”，则在录入物业界面系统会自动判定，但是目前仅支持简单判定，有些需要手动调整。
如前所述，强排是个技术活，初判期建议都统算，最多高低配。初判过了，再请设计部的小伙伴把强排做了，营销推演了去化，才得到准确的强排。
容积率和物业类型对应关系如下：
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成交土地楼面价：可以不录入，不录入敏感分析为双敏感分析，即“售价+-地价-利润率”双敏感；如果录入，系统自动变为“售价-利润率”单敏感了，地价默认为成交价格。
住宅高低配比例：新增加的参数。注意这个比例是可售住宅（不含配建房）的比例，比如小高层+多层 ，你录入40%，则是小高层或多层占整个住宅（不含配建房）的40%，不是整个计容的40%。
精装比例(占总计容): 本案，建议100%精装，以便提高售价，再赚点差价。比如精装成本1500，精装比多卖2000一平。利用定价转移，采取真实业务，降低税负。
有小伙伴问，为啥不能区分住宅和酒店的精装，只能录入一个精装价格，目前版本确实未做区分。
另外建议酒店按清水算资产，因为酒店根据定位不同，4000一平的精装修成本能做，8000一平也不多。
自持资产：开发商往往把持有物业放到最后才开发。要测算经营性物业，需要考虑经营收益，永续价值啥的，现在的测算表以销售为主，并不适用持有型物业计算，所以在这部分做了简化。
注意：系统不支持录入两个及以上的自持物业，系统会报错。
地下室占计容比例：每个城市都有规划设计红皮书，对车位的配比都不一样，有些是按区域按物业，每100平米配多少个车位，有些是100:1，有些是1.2，商业0.8 ，然后按业内标准经验值35㎡一个计算地下室面积。
按经验值，大概地下室占地上计容面积的40%左右，把得细的小伙伴可以自己按当地规范计算后，然后再扣回去算比例。
人防车位：每个地方也不一样，原则上能异地就异地，虽然很难，但是还是可以争取，有些地方要求大于10层，基础埋深3米以上就按基地面积配置。经验值人防车位大概为地上建筑面积的7%-9%。
目前系统中，没针对人防设置比例，人防的产权是政府，开发商只有收益权。鉴于车位销售周期很长，货值也不高，建议把全部车位按70%-80%去化率计算就OK了。另外，人防车位的造价比普通车位略高，精算需要考虑，本系统暂未考虑。
本案，查了成都市红皮书，项目所在区域住宅按100:1.2配置车位，商业部分是按100:0.8配置车位。地下室应该是 =24*666.67*2/100*1.2*35*90%+24*666.67*2/100*0.8*35*10%=12992㎡，约占41%。
公建配套：一般按出让文件设置，本案未找到出让文件（如果面积较大，公开信息会说明），暂按0.15%估计，公厕总要配一个吧。
增值税率：每个行业不同，增值税率不同，房地产销售适用税率9%，前期费用、营销费用、管理费费用一般为6%，建安为9%。这里我统一为9%计算。
其他费率：大家根据各自的情况设定吧，有些是全国通用的，比如所得税预征15%，增值税预征3%。
而 营销费，管理费，各公司，各项目间有一定差异，本地，外地，生地，熟地，快销、品质，费率是不一样的，大家各自调整吧，我建议管理费2%，营销3%。
土增税预征率：一般普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
普通住宅划分标准：案例所在地成都市是同时满足以下三个条件，则为普通住宅，否则为非普通住宅：
本案肯定是非普通住宅，所以按3%预征土增税。
综合楼面价(加配建房)：不用填，系统会自动算。配建房不过是变相的抬高地价，系统会自动把配建房对应的地价和建造成本，分摊到可售计容建面中，形成一个综合土地价格，供大家参考。
融资成本：大家也按自己的情况录入吧，前两天听几个小伙伴说各自的成本是 4%，4.6%，5.6%, 只能羡慕嫉妒恨。土地前融一般是14-18%，用半年到1年；开发贷是基准贷款利率上浮30%，大概是在6.2%。
周边主力竞品售价：周围尽可能找距离近的，物业类型一致的售价做参考，有新盘找在售新盘，没有就找品质较高的二手房。
昨天本公众号的一片文章分析：浪不浪？成都楼面价破2万，隔壁龙湖二手房2.5万。其实在破两万的地块旁边，根据贝壳找房显示，旁边的多层老旧小区，二手房才1万五、六，房源还很多，典型的面粉贵过面包价格。
有些TOP10的房企，曾要求售价按周边在售价格，成本按集团统一指导价（估计该区域公司在集团没人脉，：）），在目前的土地市场火爆的情况下，不知道会怎么样调整重点区域的策略，还是作为战略拿地来特批？
根据上述情况，我们录入：
3. 测算假设
物业类型：有两个选项 “自动判断”、“手动录入”，如果你选择“自动判断”，如前所述，系统会根据容积率，自动判断第一个你录入物业的类型。物业类型确定后，后面的单方造价会自动到”辅表-大建安”中取对应的单方。录入后继物业，你可以调回“手动录入”模式。
商业/住宅价格系数：仅作参考。商业的各种子类里面，除了同一区域的公寓价格大概是住宅的60-70%外，其他与住宅定价没有太大联系。
价格参数：可选 “按预计销售比” ，这个选项也适用于大多数测算。
你也可以选择“按销售价格递减”。价格越高，货值肯定越高，但是去化肯定也会相应降低，所以设计了这个选项。不过注意，选中这个参数，双敏感会失效，原因是底层逻辑有冲突，该BUG暂未解决。
“售价调整”：这个按钮，控制下方的红色数字比例，表示实际售价是基准售价的百分比倍数。
4. 物业录入（价格、面积、成本表）
为了节约空间，我把面积、价格、成本放到一张表上 了。
“物业类型”、“性质”、”物业类型”、“基准售价”、“预计销售比例”需要手动录入或下拉，系统仍会提示没录入的呈现黄底。系统会根据前述参数和你选择的可售、非可售，自动计算面积、实际售价、货值。以面积为例，大家感受下引用参数：
黄圈中数据需要手动录入或选择。录入后，如下：
车位，配建房，公建配套的“基准售价”无需录入，录入也不会参与计算。
物业录入：视频如下，注意看左下角，有个容积率提示，如果超容或者损容，会有相应提示。另外，车位，精装是不参与计容计算的。
实际售价：=基准售价* 售价调整百分比。
精装修：录入后，不会参与计容建筑面积，建筑面积的计算，只是会自动计算建安成本。精装修的价格是含在可售物业中的，不会重复计算货值。
配建房：配建房录入后，对应货值为0 但如果在增值税计算界面选择配建房视同销售后，货值则会计算，不再为0。
销售价格：同一项目，可简单匡算为，若高层价格为1，公寓为0.6-0.7，多层为1.2，叠拼为1.5。大家可以录入高层后，在其他物业售价自己列一个公式计算。
“计容共建配套比例”下那几个空格，即使在锁定下，也是可以使用的，大家可以用来做辅助计算，不用去敲计算器。
政府批准售价：如上一篇文章分析，成都市批准精装房预售价格公式如下，预计2021年本案面市的时候，最高限价为上调（不然谁去买高价面粉呢？）
公式：精装住宅核准价格= (1)土地综合单价+(2)土地以外综合成本价+(3)精装修价格。
预计销售比例：大家注意，配建房、精装修、公建配套，不用录入销售比例，录入了也不会参与计算。录入“地下车位”注意要选择“可售”，否则也不参与计算。
车位预计销售比例：一般车位销售周期很长，到土增税清算的时候不一定卖得完，也无法做二次清算。加之人防车位不可售，所以可以根据项目情况直接写个比例。
本案的物业录入视频如下，供大家参考(有配乐）：
5. 动态图
货值一览表：这个表最大的问题是会将非可售物业也加进去，显得很乱。目前暂时未找到自动解决的办法，难点在表格是动态生成的。目前可以手动解决，在饼图上点右键，选择“选择数据”，然后勾选数据。
项目成本图，利润瀑布图一看便知，不再赘述。
6. 利润表
没有锁公式，大家可以根据备注和公式看看计算逻辑。
如果有红线外配套，可以折算成成本录入到这里，比如红线外的市政道路，学校（无偿给政府）等成本。
咨询费/品牌使用费：有时候会碰到二手房交易时，居间费用处理问题，通常是由卖家处理。
收购溢价：二手地常见，老股东的溢价，这个是进不了项目公司成本的。这种情况下要注意税筹。有人算过，溢价会导致至少溢价为基数，58.45%的重复纳税。比较没技术含量的就是采取转移定价。本文不展开讨论。
预缴税费多缴不退：房地产开发要预缴三大税，最后再来清算或整体算。按实操经验，多缴的很难退回。如果要退回，税务机关会要求整体税务稽查，主体下面多个项目还要把其他项目一期稽查了。
所以设置了一个选项，投资测算一般多缴的就按实缴计算了，如果选中，对应的税金按预缴、实缴两者孰大来自动统计，还可以选择成本是否可以税前扣除，丰俭由人。
股东层融资利息：前期除资本金外的股东投入资金，会以股东借款形式，投入项目公司。但偶尔有些情况会出现，股东层面的资金成本无法进入项目公司的情况，而股东又需要在股东层面进行整体收益计算，所以设置了这个参数。
二级开发财务费用：按土地成本50%融资1年计算；或者按照大建安（土地）的80%计算。开发贷融资额一般是大建安的70%，但实操中可适当做大，所以公式按实际80%计算。
7. 敏感分析表
敏感分析，实际上是以要分析的对象为因变量，然后设置1-2个自变量，通过模拟分析，得到不同的结果。
在日常实务中，我们经常通过敏感性分析来找出一系列因素中，哪些因素的变动能影响结果，并分析其影响程度。因敏感因素的数量不同，模拟运算表又分为单变量模拟运算表及双变量模拟运算表。
单因素变量：单变量模拟运算表模拟的是单个因素对多个结果所造成的影响。
双因素变量：双变量模拟运算表模拟的是两个因素对一个结果所造成的影响。
多因素变量：实际是设置一个百分比，通过百分比去联动不同的物业价格。
关于敏感分析，推荐两篇文章给大家，大家可以动手自己建模做一下：
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1. EXCEL学习：
有同学给我说，感觉系统的公式都复杂得快飞起来。听得我老脸一红，我对它说，同学，这恰恰是EXCEL刚入门的表现，真正的高手的公式都是简单的，一看便知，优雅、简单、清晰。
现在系统里面的公式，有些复杂到我自己改的时候，都要想一下，一些计算公式还要慢慢简化，提高运算效率。
举几个例子说明一下：
案例1：IF函数。新手会把很多if嵌套在一起；稍微有经验的会把判断条件考虑周到，然后采用if判断用+（数字）或者&（文本）连接；熟手会加一个辅助表，用lookup去判断，也方便维护。
案例2：再举个例子：
统计动态表中某一个关键字出现的次数新手写法=COUNTIF($C$13:$C$20,C13)-COUNTIF(C13:$C$20,C13);高手写法:=COUNTIF($C$24:C24,C24)