【建纬观点】地下停车位登记问题实务探究
2006年《物权法》及2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）确定了地下停车位属于住宅物业的专有部分，开发商基于合法建造行为可以取得地下停车位的所有权并得以按照法定方式进行处置。但近年来，就地下停车位的产权登记问题上各地态度不一，大部分城市出台了地下车位产权登记的实施规定，但以深圳为代表的一些城市对地下车位登记则持否定态度。本文主要围绕地下停车位产权登记和处分的现状进行评析，并对违反有关车位登记法规的处分行为的效力进行分析。
一、地下停车位的类型
在阐述住宅地下停车位的权利归属和产权登记问题之前，有必要进行类型的划分，按照地下停车位是否为人防工程，可划分为：
（一）非人防工程地下停车位
此类停车位主要是指在进行住宅项目设计规划审批时包含在设计文件中的规划住宅地下停车位，且该等停车位为非人防工程地下停车位。实践中，按照车位配套标准建设的规划车位往往难以满足业主的需求，建设单位也会在报规划审批后增建一部分地下车位。
根据1995年12月1日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称“《分摊规则》”）第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。另外，国家技术监督局《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）第三章规定：“层高低于2.2米的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。”可见，一般情况非人防工程地下停车位的建筑面积不应当列入需分摊的公用建筑面积。
（二）人防车位
《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”因此，在商品房住宅的人防工程内部，经过人防部门的合法审批之后，就可以将原本规划设计作为防空的地下室改建成地下停车位。
关于人防车位是否属于规划车位的问题，人防车位是否属于规划车位，不能一概而论。建设单位在申领建设工程规划许可证时所附的设计文件中，如果在除人防工程以外的其他场所设置的车位数量已经满足规划停车配建指标，则人防车位不属于规划车位；如果计入人防车位后才能满足规划停车配建指标，则被计入的人防车位属于规划车位。另外，按照有关设计规划规定，人防工程的建筑面积不计入建筑区划内的地块规划设计指标（如容积率），也不计入建设单位或业主的房屋不动产登记簿，更不计入业主房屋建筑面积的公摊部分。
二、地下停车位的登记的前提——权属的确定
（一）非人防工程地下停车位权属的现状
《物权法》第74条与最高院《解释》第5条明确了地下停车位可由开发商通过合法建造的行为取得所有权，规划停车位在满足业主需要的前提下可由开发商通过销售、附赠和租赁的形式进行处分。因此，建筑区划范围内的地下停车位不属于业主共同共有部分，而属于专有部分，这是一个原则性的规定。
但如果地下停车位的建筑面积被计入公摊面积并分摊建设费用的地下停车位则应属于业主共有部分，例如，2013年《安徽省物业管理条例》第80条规定：“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价的……非经营性车场车库……。另外，《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（沪房地资权[2003]108号）也规定除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)不计入共有建筑面积。因此，从各地的规定可以看出地下停车位成为专有部分的前提之一是地下车位的建筑面积没有被计入公摊面积并分摊建设费用。
在审判实践中，开发商也会以《房屋建筑面积测绘报告》等形式举证地下停车位不属于公摊范围，从而证明该等车位不属于业主共有。在鼎太房地产开发(深圳)有限公司诉鼎太风华业委会车位确权纠纷案中，关于地下停车场的产权，法院认为，地下停车场属于未分摊公共面积，买卖合同中均约定未分摊的公共面积属于出卖人所有；物权法并未规定地下停车场需要办理登记。根据《物权法》第30条，地下停车场应为原告所有，未经登记并不影响对涉案地下停车场所有权的确认与保护。
（二）人防车位的权属
首先，根据《人民防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，由投资者投资建设的人民防空设施及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下车位，其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的，应当认定为投资收益归开发商所有；其次，《物权法》第135、142条也规定了地下人防车位是开发商为商品房住宅建造的合法的“建筑物、构筑物及其附属设施”,其所有权理应归属于开发商所有；再次，如前所述人防工程按《分摊规则》规定不计入住宅的公摊面积。因此，从以上规定可以看出，开发商可通过建造原始取得地下人防车位的所有权和受益权。另外，一些地方立法也明确了开发商对地下人防工程的所有权，如2007年修正的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权”。
关于业主是否可以因支付购房款而构成对地下人防车位的“投资行为”，在北京华清嘉园9业主诉海淀区人防办财产权属纠纷一案中，法院认为，业主在确立商品房买卖合同关系时应明知其所支付的购房款的对价并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。
三、地下停车位产权登记和处分的现状
（一）地下停车位产权登记的现状
一般来讲，开发商需经初始登记确认权属后，可以将非人防工程地下车位进行销售和出租，但大多地方法规都强调规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。但是需要明确的是，开发商是通过建造行为原始取得地下车库的所有权，因此，如个别城市对地下车位不予产权登记的也并不影响其对地下车库的所有权。
对于地下人防车位是否可进行产权登记的，各地也没有统一的规定，但相比非人防车位的登记，各地规定地下人防工程可以进行产权登记的则相对较少。上海是全国范围内较早实施地下人防车位登记的省市，2005年6月，上海市房地局据此下发了《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》（沪房地资权[2005]336号），并已按其具体规定实施相关的地下人防车位登记工作；2009年，重庆市国土房管局也下发了《关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发[2009]51号），明确了人防车库在办理商品房预售许可或依法进行初始登记后，可按规定进行销售、办理产权；另外，福建省的厦门和漳州等地也先后颁布规定，允许地下人防车库进行产权登记。
从关于登记的具体要求可以看到，在有关政府发布的文件中都要求开发商在《商品房买卖合同》中约定，在战时和紧急状态下，必须服从政府的调用和安排。例如2008年《厦门市商品房人防范围内陆下车位销售和办理权属登记实施意见》规定商品房买卖合同中应载明：“该车位在平战结合人防工程范围内。在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和无偿征用；使用和管理应遵循人民防空相关的法律法规，如违反相关法律法规，则按照相关法律法规进行处理和处罚；国家和福建省另有规定的，必须按照国家和福建省的规定执行。”
（二）地下停车位处分的现状
对于非人防地下停车位，开发商可以按照《物权法》的规定选择销售、附赠和出租的形式进行处置，但前提是“车位、车库应当首先满足业主的需要”，各地对于如何体现首先满足业主的需要方面有所不同，主要有以下几种规定：第一，开发商不得以只售不租为由拒绝业主承租车位的要求；第二，在满足业主现有需要后，将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月；第三，车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库；第四，开发商在出售车位、车库一个月前，应以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
对于人防地下停车位开发商是否可以销售或者出租的，各地规定不一，对于允许人防车位进行产权登记的地方一般允许开发商进行处分，但处分地下人防停车位仍然是以首先满足业主的需要为前提的。例如重庆市《关于房地产开发项目中车库销售有关问题的通知》（渝国土房管发〔2011〕217号）规定：“房地产开发企业开发的车库（含人防车库）在办理商品房预售许可或依法进行初始登记后，可按规定进行销售”。个别地方则禁止销售人防车位，例如2013年《安徽省物业管理条例》第65条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”
四、对于地下停车位的产权登记、处分现状的评析
（一）对于地下停车位的产权登记现状的评析
由于我国采用物权登记生效主义，因此，确认当事人享有物权的最终途径是产权登记。登记制度的零散化现象，直接导致了业主对车位享有的权利性质模糊不清。虽然我国物权法《解释》当中隐含表明，业主对购得的车位享有的是不动产物权，然而从根本上讲，业主的使用权能否得到法律的保障，还要取决于能否取得权利证书。而业主能否取得权利证书，最终更要取决于开发商能否取得初始权利证书。
目前我国上海、南京、宁波、西安、成都、广州、厦门等大部分城市都对地下车位实行了登记发证制度，全国超过2/3的城市都可以登记、允许流转,以深圳为代表的个别城市对于地下车位不予登记，将造成车位的产权长期处于不确定之中，带来了大量的纠纷和社会问题，不利于保护相关利益主体的合法权益。
在如何落实停车位首先满足业主的需要上，各地的登记制度也有一定的缺失，例如仅仅有少数地方的车位登记规定要求车位的权利证书上除了标明权利人之外，还需标明权利人所拥有的房屋单元。客观上就有可能导致停车位的买卖处于无法监控的状况，也导致了可能会对停车位让与的规制实际上流于形式的情形。
（二）地下停车位的处分、收益的相关规定评析
针对地下结建人防工程内的车位，实践中开发商通常采用两种处置方法，一为买卖或转让，二为租赁。
开发商与业主签订的人防车位的买卖或转让合同，效力存在两种情形。虽然《江苏省物业管理条例》规定此类车位不能出售或附赠，然而我国法律和行政法规并没有关于地下人防车位不得转让的强制性规定，故不应认定此类合同违反了法律禁止性规定。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，江苏省人大常委会制订的《江苏省物业管理条例》不能作为人民法院认定合同无效的依据。如开发商在签订合同时明确告知或在合同上载明了该车位属于人防车位，则车位转让合同应当认定为有效。但是因为实践中房地产登记管理部门很少对地下人防车位所有权进行登记，这对作为不动产的人防车位所有权转移造成了一定的障碍，然而《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力”，故所有权转让的合同目的很难实现，且人防车位的使用状态不稳定，随时有可能被国家征用，故业主可以依据合同法的规定行使合同的解除权，根据合同解除的相关法律后果，开发商应该退还车位款，但业主应当承担合同解除前的车位使用费。如开发商在签订合同时未告知业主标的车位在地下结建人防工程内的，该转让合同的效力就是可撤销的，业主以订立合同时开发商存在欺诈行为行使撤销权，应当得到支持。根据相关合同撤销的法律后果，开发商应当返还业主车位款，但业主应当承担已经实际使用期间的车位使用费。
而对人防车位的租赁合同，开发商为实现变相买卖的目的，往往将租赁期限约定为70年或者与土地使用年限同期。同样，我国法律未明文禁止此种地下车位的有偿使用，双方租赁车位的意思表示应当是真实有效的，但此种车位租赁合同违反了合同法相关租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分应属无效。因此，如业主主张要求解除租赁合同的，租赁合同至上述有效租赁期限届满为止之日解除；如有效租赁期届满，双方仍有租赁意向的，可以继续签订租赁协议，但是租赁期限应当不超过二十年。因租赁合同系继续性合同，解除行为无溯及力，故业主应承担协议解除前其实际控制使用车位期间的租金，扣除原告应承担的租金后，余额开发商应予返还。
