【建纬观点】定建租赁模式下的数据中心建设（“新基建”背景下的新基础设施法律服务——智能建设篇二）
自今年以来，国家重点推进“新基建”项目，旨在大力发展5G、人工智能、工业互联网、云计算等新一代信息技术发展。数据中心作为这些产业核心的数据中枢和算力载体，因此迎来了一轮新的发展契机。同时，伴随着北上广深这些一线城市对于数据中心的需求聚集，加之数据中心又需要专业化的建设及运营，其供不应求的状态已初露端倪。
通过大数据我们可以看到，以往数据中心的运营模式比较单一，大多以运营者对外租赁机柜及提供办公场地为主。而随着国内互联网、云计算等产业的不断发展，近年来出现了以使用者提出要求进行定制，运营者据此进行新建、改建，并在竣工后出租给使用者的运营模式（即：“定建租赁”模式）。
本期的文章中，笔者将结合为某大型数据中心建设提供全过程法律服务的经验，与各位分享“定建租赁”模式下的数据中心建设、运营合规要点。
1、定建租赁模式的定义
定建租赁，即运营者根据使用者的要求对所需的数据中心进行新建或者改建，并且在改建后出租给运营者使用的一种数据中心运营模式。当然，在后期的租赁过程中，运营者还会向使用者提供相关软、硬件维护、物业管理等增值服务，类似于商业、住宅项目中物业管理服务。
定建租赁与使用者自建、租赁现有数据中心等，同为目前市场中最为常见的数据中心运营模式。
2、定建租赁模式的法律性质
根据定建租赁的名称，我们可知其由“定制建设”与“租赁”前、后两个部分组成。
定建租赁的前半部分可以理解为“委托代建”的法律关系。数据中心运营模式中的代建，通常系使用者要求运营者在其所有的物业上进行开发建设。
开发建设的形式，可以是在现有的数据中心或者可用作于数据中心业务的物业上进行改建，也可以是在未进行开发的土地上进行新建。在后一种情形下，使用者往往会从项目拿地（即：数据中心土地所有权的取得）开始介入，并深度参与项目立项、规划、设计、施工及竣工验收等环节，与运营者共同完成整个“定建”的过程。
定建租赁的后半部分可以理解为“租赁”的法律关系，若运营者同步为使用者提供相关软、硬件维护、物业管理等增值服务，则两者之间还会存在承揽、物业管理等法律关系。
1、关于数据中心的用地性质
经笔者整理，根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)的规定，可用作于数据中心建设的土地主要有以下几类：
上述类别中，以工业用地性质的土地报批数据中心建设的案例较为常见（例如：贵安新区腾讯七星数据中心项目[MC-02-01地块][1]），但偶尔也会存在以仓储用地进行报批的情况（例如：中原大数据中心建设项目[2]）。经笔者整理近年来的相关数据，相对而言，以商务金融用地及公共设施用地报批建设数据中心的案例较少。
因此，建议经营者或者使用者在数据中心建设的选址阶段，事先与当地国土主管部门进行沟通，确认土地现状是否可以用于建设所需的数据中心。如土地需要调整用地性质或其他规划指标的，则应当先行准备规划调整方案。
2、关于数据中心的设计、施工及竣工验收
定建租赁模式下，使用者对数据中心一般都有特殊的定制化需求，这也导致其需要深度参与到数据中心建设前、中、后期的每一个环节。同时，由于建设过程中的相关合同缔结主体及管理主体均为运营者而非使用者，这一权责分离的情况，极容易导致纠纷的产生。因此，在数据中心的设计及施工过程中，建议使用者与运营者共同参与到以下进程中：
1）数据中心技术指标、参数及设计方案的修改及确定。
2）数据中心招投标文件的确定、招投标工作的开展。
3）数据中心建设过程中的项目管理工作，包括对于项目的造价、质量、进度是否符合要求进行管理和监督。
4）数据中心的竣工验收及交付工作。
就上述内容，建议双方在签署数据中心的使用协议或者类似文件时予以明确。同时，建议事先约定相关的第三方技术、审计、评估、法律机构，对于过程中需要进行专业机构发表专业意见的事项进行确定。
3、关于数据中心的决算工作
如数据中心竣工后需进行相关的决算工作的，建议运营者与使用者共同组织各个单位，从以下几个方面予以开展：
4、关于数据中心的租赁期限
定建租赁模式下，使用者通常为数据中心定建部分建设成本的承担主体。出于经济成本的考虑，也为了最大限度的发挥建成后数据中心的效能，使用者往往希望可以长期使用数据中心。
但是，根据《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
因此，运营者与使用者就数据中心的租赁期限，最长约定为二十年。当然，双方可以在租赁期满后进行续约，但续约的时长同样不得超过二十年。
以上为笔者整理的数据中心定建租赁运营模式的合规要点。随着近年来数据中心业务的不管发展，数字经济使得我国的大数据、5G、人工智能、智能终端等新兴产业得到快速发展，培育经济高质量发展的新动能。
在 “新基建”的战略推动下，数据中心必将成为支撑新基建发展的重要基础，下一个转型变革的时代已经到来，让我们翘首以待。
[1] 数据来源：贵州贵安新区管理委员会网站http://www.gaxq.gov.cn/zwgk/xxgkml/zdlyxxgk/cxgh/201901/t20190129_2232084.html
[2] 数据来源：郑东新区管理委员会网站http://www.zhengdong.gov.cn/sitesources/zhengdong/page_pc/sy/tzgg/article6d3f2ced33164212b6c91966fa63426d.html
本文作者
夏晶 上海市建纬律师事务所不动产金融部专业律师，上海市律师协会物业管理专业委员会委员，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要业务范围包括：产业投资并购、资本金融、公司治理、股权激励、劳动人事、政府事务法律服务等方面的诉讼和非诉讼法律事务服务。
执业以来，夏晶律师主要为万科地产、新城控股、华润置地、绿地控股、旭辉集团、金地集团、泰禾集团、金茂地产、弘阳地产、上海城建、金拱门中国、太平洋保险、林清轩等大型房地产及百强企业在全国多个城市的房地产收并购、商业地产租赁运营、工业厂房定建租赁、常年法律顾问等项目提供法律服务；同时，其在私募基金、资产证券化领域也为中信银行、光大银行、鑫沅资产、南京经济技术开发区等多家专业金融机构、政府提供法律服务，顺利协助其完成产品备案、发行等工作。
电话：138 1840 3951
题图来源 | 摄图网