复盘 | 上海绣云里，用3个故事，开启了商业地产的“流量 内容”热销卖法
温故知新，知道过往，通往未来。
冲哥做了一个上海操盘案例的分享。
当年，这个盘引起了行业的不少关注。
有知名度，也卖得好。
看看当年怎么做的？
一直说的在路上的绣云里，来了。
说起绿都·绣云里，先要回顾一下前面一篇，关于“产品”和“作品”的描述。
作为创新和影响一代混合地产开发理念的绣云里，就是典型的属于那个时代的作品。
时至今日，站在地产下半场“运营地产时代”来临的风口，仍然具有很强的实质借鉴意义。
那么，借鉴意义在哪？
几个关键词：模式创新、IP打造、资源整合、聚焦力和引爆力。
先来说一下绣云里的前世今生，就知道模式创新，对于这个项目，是多么重要的，重中之重。
比如，绣云里所处的区位和区位的发展阶段。
上海迪斯尼和上海国际旅游度假区，无疑是整个浦东乃至上海迎来再一次腾飞的发展之翼。
但是，对于一个有着美好远景和骨感现实的首批进入项目，项目基本资料：
占地面积：73800㎡
建筑面积：200000㎡
住宅建筑面积：52000㎡
商业建筑面积：148000㎡
对于可售的住宅部分，或许还能够去讲出一个关于未来预期的好故事帮助销售，
那商业呢？
尤其是，商业建筑面积达到14.8万方的大盒子集中商业。
似乎，做一个建筑，并不是很难实现的问题，
但是，放在在近似一片荒野的大浦东，
却存在三个问题：
1、这么大体量，无论怎么定位，什么业态组合，都要解决，消费者从哪来？
2、因为缺少消费人流，作为集中式商业持有，压死开发商；作为出售型商业散售，压死购买者。
3、迪斯尼这块大蛋糕，怎么借势，还借得到势？
当年创造龙湖无限传奇的三剑客，脑海里百转千回，时代天街、北城天街的影像翻来覆去，
模型建起，又被推倒；推倒以后，又被建起。
多么龙湖，多少天街；多少过往，皆为序章。沿着旧地图，到不了新大陆。
下面要说的：为什么，强者恒强。
面对三个问题，给出三个解法：
1、借势迪斯尼，互补迪斯尼。既分蛋糕，也做蛋糕。
2、把集中式的大盒子商业切开，但是，换一种建筑形式。
3、创新一种新的商业形态，不为难开发商，对得起消费者。
于是，三个地产老兵，三个创新大师，合力在通往理想的不毛之地上，种下了理想之花。
接下来，就是绣云里的好故事了。
故事一：
上海对话世界，世界对话上海
如果说，迪斯尼代表着上海用开放的姿态拥抱世界，是上海与世界的对话；
那么，绣云里就是上海用时代的自信，给世界展示上海的美好与英姿。
于是，有了绣云里的定位语：
上海的迪斯尼，世界的绣云里
没错，这样的定位语加上这一组建筑图片，代表着对迪斯尼的借势，也代表对迪斯尼的互补。
迪斯尼代表着世界多元文化的带入，在亚洲的第三个乐园，上海打开拥抱世界的大门。
所以，上海的迪斯尼，代表着上海与世界文化的对接和落地。
石库门代表着上海传统建筑的风姿，也是上海展现给世界的窗口，
伴随迪斯尼的开放，越来越多的世界游客来到上海，认识上海的石库门建筑。绣云里的石库门建筑风格，是对迪斯尼最大的互补。
所以，世界的绣云里，更是上海风采的世界展现。
这一招先手，用一组建筑，用足上海，写满情怀，借势绣云里，互补绣云里。
故事二：
消费者需要一个好故事，消费者更需要有个好钱景
石库门风格的最大建筑呈现，是用街巷里弄，切开了庞大的商业盒子。
但是怎样的街巷里弄，怎样的商业业态，面对消费人流的缺失，
多好的关于“上海的迪斯尼，世界的绣云里”的故事，都无法给消费者，带来坚定的钱景认知。
所以，商业业态的创新，就成为绣云里收获消费者认可的关键一环。
这同样是一个对绣云里的借势，和对绣云里的互补，同样的玩法，又用一次。
比如运用大数据，研究迪斯尼的人流特征和消费习性。
再比如，结合这些特征和习性，来创新和落地绣云里商业业态的规划。
所以，针对迪斯尼的每年千万量级的超级人流，
绣云里的借势和互补之道：玩在迪斯尼，食住绣云里。
于是，就有了绣云里的项目物理定位：
迪斯尼大入口，食住游新天地
然后，带着商业业态定位的创新，奔赴迪斯尼而来。
“客栈！客栈！客栈！”还你内心的三千世界!
为什么是客栈？是什么样的客栈？
1、居住功能的完善和基于居住功能的商业延伸，是对迪斯尼千万流量客群，最好的商业承接。
2、互联网思维的商业业态和社群建设，让你做三千世界的主人可好？
越是在大都市，其实越难实现自己心中的梦想，生存才是大课题，
这也极大程度助推了互联网文化的发展，因为在虚拟世界里，人们可以找到自己——虽然虚无，但好歹聊胜于无，
正因为这样，社会需求改变了互联网，互联网又改变了人，基于互联网思维的极端个性化、极端精神化的商业消费需求，就在这样的背景之下，诞生在绣云里。
于是，绣云里在迪斯尼的欢乐之外，创造了一个，定义精神内核的三个商业消费场景：
第一层：店铺-人与土地的相遇
第二层：客栈-人与他人的相遇
第三层：街区-人与自我的相遇
文化的生命力+文化的多样性+文化的深邃感，
有了这些，绣云里也从此不再是迪斯尼南第一投资产品，也不再是一个跟风的旅游地产，
而晋级带有创新性的“新都市文化地标”，给消费者带来好故事，也带来好钱景。
故事三：
从创新一种商业业态，到创新一个商业地产时代
从商业地产1.0时代的“纯地段”论，地段+地段+地段，来通过地段的消费引流，实现商业业态的生长；
到商业地产2.0时代的“形态+业态”论，通过建筑形态和商业业态的组合，来吸引目的性消费和体验式消费人流，基于消费场景体验，实现商业业态的的生长；
绣云里率先开创了“流量+内容”的商业地产3.0时代，通过流量催生用户，通过用户制造内容，通过内容产生流量。
用有意思的铺子，吸引有意思的人，用有意思的人，产生有意思的内容，填充有意思的铺子，进而吸引更多，有意思的人，周而复始。
所以有了绣云里的商业模型，让流量时代的IP商业，闪耀迪斯尼南，耀眼的夜空。
结论：
这是绣云里的故事，也是绣云里的传奇。
这是传奇的人，关于传奇的延续，也是传奇的人，关于传奇的创新。
绣云里是一个好故事，绣云里又不仅仅是一个好故事。
不谈地产，情怀不老，才是最昂贵的奢侈品；
不止情怀，产品长新，才是最难得的匠人魂。
所以，都是在困难里，拥抱新希望，也在平凡里，创造不平凡。
你若用心，你也可以。
来源：我在理莫愁。