说说房地产开发经常掉进去的几个坑（之二）

文/戎欣然

第二个，拆迁坑

好多开发商拿不到净地，只能去做拆迁的项目，很多的拆迁项目，往往都是大坑。

项目进入初期，开发商遇到的领导，不管是村里的，还是镇里的，都会煞有介事的向你保证，拆迁没有问题，老百姓都同意拆迁，拆迁的时间不会很长。结果只要你一进入，投入成本后，你原来没有预料到的各种问题都来了，要解决问题，比原来的预算要大了很多。这个时候，你要退吧，前期投入的资金白白浪费了，前进吧，成本的增加实在是厉害，于是就进入了开发商和村民打心理战、打攻坚战、打各种战的状态。

开发商没有办法只能强拆，著名的电影战狼2开头的故事，就是比较生动的表现了这个场景。还有国内众多的自焚以抗议拆迁，到某某地最牛钉子户等等。老百姓一般当新闻来看，到开发商这里，确实是实实在在的难题。迟迟不能拆迁，导致强大的资金和时间成本，对于项目来说怎么都是一个损害。

进入拆迁坑，可能有几种情况

一、开发商没有实力，想四两拨千斤

绝大部分介入旧城改造的开发商，都是资金实力比较弱的，他们采用的方法，都是先去卖了豆腐，拿到钱，再去买豆子，实际操作中，都是和村里签订一个框架性的协议，然后就偷偷摸摸卖房子，然后拿卖房款，来支付原土地上居民的拆迁费用。这个办法，在早些年有人成功的干过，随着人们意识的逐渐觉醒，现在再去这么干，从房地产监管和老百姓利益两方面，都不好通过。

这种做法，事情的各个环节中间出现一个差错，开发商就会调进大坑了，当然了连带着买房的客户也掉了进去。

二、开发商给原住民的利益太小，激起强烈的反抗

我自己在衡水某地见过一个项目，开发商给原住户的置换面积是1:0.9，就是拆了人家100平米的房子，只还给人家90平米，这样的条件，居民当然是严重反对。结果就是，工作了大半年，只拆了有限几个。大部分的村民还是给开发商耗着，开发商进退维谷，也就进入了大坑。

三、拆迁过程中遇到村民临时变卦，坐地起价

还要一种情况就是，开发商资金实力也很足，给村民的补偿也合理，就是在拆迁已经快进入中后期的时候，有少数几个人坐地起价，当了钉子户，这些人往往在当地是有些背景的，还是十分的不好对付。遇到这种情况的，开发商真得是被动的才进了大坑。满足钉子户要求吧，前面的拆迁户会回来找事，不满足吧，事情又进行不下去，着实挠头。

总的来说，拆迁遇到坑的问题，核心还在于开发商的资金实力比较小，总想着用1000万的资金干一个亿的活。中间遇到一点问题，就非常不好解决。

这个问题的解决办法老话就有，就是有多大锅就盛多少米，自己衡量一个自己的实力，可以适当的提高低一点杠杆率，一定要吼得住，只有猪八戒的本事老想干孙悟空的买卖，弄不好就被妖精给捉了。

作者介绍：戎欣然，人称“老戎”，2005年进入房地产行业，多年一直从事地产营销策划工作，专注中小项目和实战操作。擅长解决尾盘、滞销盘销售中的疑难杂症。